Kentsel dönüşümde kiracı riskli yapı kararıyla anında sokakta kalmaz: mevzuat en az 60 günlük bir tahliye/yıkım süresi öngörür. Kiracı bir defaya mahsus taşınma yardımına başvurabilir, süresinden önce zorunlu tahliyede TBK 331 kapsamında uygun tazminat talep edebilir, yeni bina bitince TBK 355 yeniden kiralama önceliği devreye girer.
Kentsel dönüşümde kiracı, riskli yapı kararı çıktığı gün sokakta kalmaz. 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'ne göre idare, riskli yapının tahliye ve yıkımı için altmış günden az olmamak üzere (yani en az 60 günlük) bir süre tanır; bu süre dolmadan yapı zorla boşaltılamaz ve elektrik-su-doğalgaz kesilerek fiilen tahliyeye zorlanamaz. Bu ilk süre içinde tahliye/yıkım yapılmazsa idare, otuz günden az olmamak üzere ek bir süre daha verir. Bu koruma süresi boyunca kiracının üç temel hakkı öne çıkar: (1) tahliyeden sonra bir defaya mahsus taşınma yardımına başvurma, (2) sözleşme süresinden önce zorunlu tahliyede TBK m. 331 kapsamında hâkimden uygun tazminat talep edebilme, (3) bina yeniden yapılıp tamamlandığında TBK m. 355'teki yeniden kiralama önceliği. Aşağıda her birini süresi ve madde numarasıyla açıklıyoruz.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut tutarlar, süreler ve içtihatlar değişebilir. Kesin durumunuz için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın güncel duyurularına ve bir avukata danışın.
Kentsel dönüşümde kiracı ne kadar sürede çıkmalı?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra idare, yapının tahliye ve yıkımı için bir süre tanır. Yönetmelikteki ifade "altmış günden az olmamak üzere" şeklindedir; yani bu bir azami değil, asgari süredir. Kiracı da, süre dolmadan zorla çıkarılamayacağı için bu korumadan yararlanır.
Pratikte akış şöyledir:
- Riskli yapı tespiti kesinleşir (tespite itiraz ve dava süreci ayrıdır; bkz. riskli yapı tespiti nasıl yapılır).
- İdare, tahliye ve yıkım için en az 60 günlük bir süre tanır.
- Bu sürede tahliye/yıkım yapılmazsa idare, en az 30 günlük ek bir süre daha verir.
- Süreler dolmadan zorla tahliye ve altyapı hizmetlerinin (elektrik-su-doğalgaz) kesilmesi hukuka aykırıdır.
Önemli bir ayrım: Bu süre, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez. Sözleşme, dönüşüm nedeniyle konutun kullanılamaz/yıkılacak hâle gelmesiyle olağanüstü biçimde son bulur. Bu da bizi tazminat konusuna getirir.
Kiracı tespite itiraz edebilir mi?
Burada sık yapılan bir hataya dikkat: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine 15 gün içinde idari itiraz hakkı, yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Kiracı, malik sıfatı taşımadığı için bu idari itiraz yolunu doğrudan kullanamaz.
Dava yönünden de dürüst çerçeve şöyledir: Danıştay'ın yerleşik yaklaşımında, riskli yapı tespiti işleminin kendisine karşı iptal davası açma ehliyeti kural olarak malikler ve kanuni temsilcilerinde kabul edilmekte; kiracının salt tespite karşı dava ehliyeti genellikle kabul görmemektedir. Buna karşılık, kiracının menfaatini doğrudan etkileyen tahliye ve yıkım işlemleri için mahkemeler daha esnek bir yaklaşım benimseyebilmekte, bu işlemler kiracıyı doğrudan etkilediği için ayrıca değerlendirilmektedir. Yani:
- 15 günlük idari itiraz ve tespite karşı iptal davası → esas olarak malik/kanuni temsilci yolu.
- Tahliye/yıkım işlemine karşı yargı yolu ile taşınma yardımı, tazminat ve öncelik hakları → kiracının doğrudan başvurabileceği korumalar.
Dava ehliyeti tartışmalı bir konu olduğundan, tespit veya tahliye işlemine dava açmayı düşünen kiracının süreleri kaçırmamak için bir avukatla görüşmesi yerinde olur. Sürecin malik cephesinden nasıl yürüdüğünü tespite itiraz yazımızda ele aldık.
Kiracı taşınma yardımı alabilir mi?
Evet. Malikler tipik olarak aylık kira yardımı alırken, riskli yapıdaki kiracıya bir defaya mahsus taşınma yardımı (taşınma bedeli) ödenir; bu tutar maliklerdeki gibi aylara bölünmez, tek seferde ödenir. Amaç, kiracının yeni bir konuta taşınma masrafını karşılamaktır.
Bilinmesi gereken temel noktalar:
- Yardım, yapının riskli olarak kesinleşmiş ve tahliye edilmiş olması koşuluna bağlıdır.
- Başvuru genellikle tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılmalıdır; bu bir hak düşürücü süre olarak uygulandığından kaçırmamak önemlidir.
- Başvuru e-Devlet üzerinden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kanalıyla (ilgili müdürlük/belediye üzerinden) yapılır.
Tutar konusunda dürüst çerçeve: Taşınma yardımı tutarları yıldan yıla ve şehre göre değişir; kesin rakam için Bakanlık'ın o yıla ait güncel duyurusuna bakmanız gerekir. Aylık kira yardımının nasıl işlediğini ve maliklerin durumunu ayrıntılı ele aldığımız kentsel dönüşüm kira yardımı yazısı, tutar ve süre mantığını anlamak için iyi bir başlangıçtır.
| Kim | Ne tür yardım | Genel çerçeve |
|---|---|---|
| Malik | Aylık kira yardımı | Riskli yapıda belirli süre boyunca aylık; tutar ve şehir değişir |
| Kiracı | Bir defaya mahsus taşınma yardımı | Tahliye/yıkım sonrası, 1 yıl içinde başvuru; tutar yıla göre değişir |
Süresinden önce çıkarıldıysanız: TBK m. 331 tazminatı
Kira sözleşmeniz henüz bitmemişken dönüşüm nedeniyle taşınmak zorunda kaldıysanız, Türk Borçlar Kanunu m. 331 devreye girer. Bu madde, sözleşmenin devamını taraflar için "çekilmez" kılan önemli sebeplerde olağanüstü fesih imkânı tanır; dönüşüm nedeniyle konutun yıkılacak olması tipik bir örnektir.
Tazminat açısından iki noktayı net bilmek gerekir:
- Fesih hâlinde hâkim, durumun özelliklerine göre taraflardan birinin diğerine uygun bir tazminat ödemesine karar verebilir. Yani tazminat otomatik değil, hâkimin takdirine bağlıdır.
- Kiracı; taşınma masrafları, peşin ödenmiş kira ve depozito iadesi ile benzer zararlar için talepte bulunabilir; somut sonuç dosyanın koşullarına ve tarafların kusuruna göre şekillenir.
Depozitonuzun ve varsa peşin kiranızın iadesini yazılı olarak talep etmeniz, ödeme ve tebligat tarihlerini belgelemeniz, olası bir uyuşmazlıkta konumunuzu güçlendirir.
Yeni bina bitince eski kiracının önceliği var mı? (TBK m. 355)
Evet — ve bu, kiracıların en çok gözden kaçırdığı haktır. TBK m. 355 kapsamındaki "yeniden kiralama yasağı/önceliği" kuralına göre:
- Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmeden eski hâliyle başkasına kiralanamaz.
- Eski kiracının, yeniden yapılan taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır.
- Bu öncelik, kiraya verenin yazılı bildiriminden sonra bir ay içinde kullanılmalıdır; kullanılmazsa taşınmaz başkasına kiralanabilir.
- Kiraya veren bu kurala aykırı davranırsa tazminat sorumluluğu doğar.
Dikkat: Bu, bedelsiz oturma hakkı değildir — yeni kira bedeli üzerinden öncelikle size teklif edilme hakkıdır. Yine de mahalle ve konumunuzu korumak isteyen kiracılar için değerli bir güvencedir. Bu önceliğin fiilen işlemesi için taşınırken yeni iletişim adresinizi kiraya verene yazılı olarak bildirin; kendisine ulaşılamayan kiracının önceliği pratikte işletilemez.
yapıyo bu süreçte nasıl yardımcı olur?
yapıyo, kentsel dönüşümde malik tarafında tarafsız koordinasyon yapar; ama sürecin şeffaflığı kiracıyı da doğrudan ilgilendirir. Her aşama (tespit, tahliye tebligatı, mutabakat, müteahhit eşleştirme) audit log ile kayıt altına alındığından, "ne zaman hangi karar alındı, tahliye süresi ne zaman başladı" gibi sorular belgeye dayanır — bu da hem malik hem kiracı için keyfîliği azaltır. Ayrıca binanızın dönüşüm potansiyelini merak ediyorsanız, belediye imar sisteminden otomatik emsal çeken ücretsiz ön fizibilite aracıyla başlayabilir, sürecin 8 aşamasını nasıl-çalışır sayfasından görebilirsiniz. Maliğe komisyon ₺0'dır; gelir müteahhit tarafından karşılanır.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde kiracıya kaç gün tahliye süresi verilir?
Yönetmelik, riskli yapının tahliye ve yıkımı için altmış günden az olmamak üzere (en az 60 gün) bir süre öngörür; bu süre dolmadan yapı zorla boşaltılamaz. Tahliye/yıkım yapılmazsa idare en az 30 günlük ek bir süre daha verir. Süreler dolmadan elektrik-su-doğalgazın kesilmesi hukuka aykırıdır.
Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edebilir mi?
15 günlük idari itiraz hakkı, yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine aittir; kiracı bu idari yolu doğrudan kullanamaz. Danıştay uygulamasında kiracının salt tespite karşı dava ehliyeti genellikle kabul edilmez; ancak kiracıyı doğrudan etkileyen tahliye/yıkım işlemlerine ve taşınma yardımı, tazminat, öncelik gibi haklarına yönelik başvuru yolları vardır. Süre kaybını önlemek için avukata danışın.
Kiracı hem taşınma yardımı hem de aylık kira yardımı alabilir mi?
Genel uygulamada kiracıya bir defaya mahsus taşınma yardımı ödenir; düzenli aylık kira yardımı esas olarak maliklere yöneliktir. Tutarlar yıla ve şehre göre değiştiğinden kesin rakam için Bakanlık'ın güncel duyurusuna bakın ve başvuruyu tahliye/yıkımdan itibaren 1 yıl içinde yapın.
Bina yeniden yapılınca eski kiracı geri dönebilir mi?
TBK m. 355 kapsamında eski kiracının yeni kira bedeliyle öncelik hakkı vardır ve taşınmaz 3 yıl haklı sebep olmadan eski hâliyle başkasına kiralanamaz. Bu hakkı kullanabilmek için taşınırken yeni adresinizi yazılı olarak kiraya verene bildirmeniz kritiktir.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.