Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Adım Adım Rehber (2026)

Riskli yapı tespiti, binanın maliklerinden birinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisans verilmiş bir kuruluşa başvurmasıyla yapılır. Kuruluşun mühendisleri binayı yerinde inceler, ölçü ve beton numunesi alır, raporu Başkanlığın elektronik sistemine yükler. Rapor incelenir; eksik yoksa bina en geç 10 iş günü içinde tapuya "riskli yapı" olarak bildirilir ve tutanak binaya asılır.

Riskli yapı nedir, tespit neden önemli?

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır (Kanun md. 2). Tespit, 6306 sürecinin kapısıdır. Tapuya şerh, itiraz hakkı, salt çoğunlukla karar ve kira yardımı gibi haklar bu tespitle işlemeye başlar.

Deprem sonrası yapılan hasar tespiti ayrı bir yoldur; süreleri de farklıdır: hasar tespiti rehberi. Tek bina ile mahalle ölçeğindeki kararın farkı için: riskli yapı ve riskli alan farkı.

Riskli yapı tespitini kim isteyebilir?

• Tek bir malik yeterlidir. Tespit, masrafı kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından yaptırılır (Kanun md. 3/1). Bütün komşuların onayı gerekmez.
• Kiracı isteyemez. Malik olmayan birinin talebiyle tespit yapan kuruluşa uyarı cezası verilir (Kanun md. 3/8-a).
• Kat mülkiyeti kurulmamış, arsa paylı tapuda tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır; yapı tapuda başkası adına şerhliyse şerh lehtarı yaptırır (Uygulama Yönetmeliği, kısaca Yön., md. 7/2-a). Ayrıntı: arsa paylı tapuda dönüşüm.
• Tescilli (korunan) yapılarda tespit yalnız malik talebiyle yapılır (Yön. md. 7/8): tescilli bina rehberi.
• Devlet de yaptırabilir. Başkanlık veya belediye tespiti kendisi yapabilir ya da maliklere süre verip isteyebilir; masraf yine maliklere hisseleri oranında yansıtılır.

İnşaat hâlinde olup içinde oturulmayan yapılar ile metruk ya da taşıyıcı bütünlüğü zaten bozulmuş yapılar tespite konu edilmez (Yön. md. 7/1).

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır? Adım adım

1. Lisanslı kuruluşu seçin. Güncel liste Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın sitesindedir. Lisanslı kuruluşlar bölge sınırı olmadan bütün ülkede çalışabilir. Hangi soruları soracağınız için: tespit kuruluşu nasıl seçilir.

2. Talep ve yapı kaydı. Talep, Başkanlığın elektronik sistemi üzerinden yapılır. Kuruluş, binanız için daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistemden kontrol eder. Raporda binanın Ulusal Adres Veri Tabanı'ndaki adresi ve bina kodu bulunmak zorundadır. Kayıt açıldıktan sonra tespit 2 ay içinde yapılmazsa herhangi bir malikin talebiyle, 6 ay içinde yapılmazsa Başkanlıkça kayıt silinir (Yön. md. 7/3).

3. Saha incelemesi. Tespit, Yönetmeliğin ekindeki "Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar"a göre yapılır. Mühendisler binanın rölövesini (ölçülü çizimini) çıkarır, taşıyıcı elemanlardan beton numunesi (karot) alır, kabuk betonu sıyırarak donatıyı (demir) inceler. Her tespitte en az bir inşaat mühendisi bulunmak zorundadır (Yön. md. 6/3). Ekibin daireye girmesi gerekir. Kapı açılmazsa mülki amirin yazılı izniyle kolluk eşliğinde tespit yapılabilir; engelleyenler hakkında suç duyurusunda bulunulur (Kanun md. 3/1, md. 8/3).

4. Hesap ve rapor. Veriler Başkanlığın belirlediği yazılımla değerlendirilir. Sonuç "riskli" ya da "risksiz" olarak raporlanır.

5. Resmî inceleme. Rapor, binanın bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne, yetki devri varsa belediyeye elektronik olarak gönderilir. Eksik görülen rapor kuruluşa iade edilir. Kuruluş eksikleri bildirimden itibaren 30 gün içinde düzeltmek zorundadır (Yön. md. 7/9).

6. Tapu ve tebliğ. Eksik yoksa riskli yapı en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü herkese tebliğ edilmiş sayılır (Kanun md. 3/2). Hangi kâğıdın ne anlama geldiği için: binaya asılan tutanaklar.

Tespitin masrafını kim öder, süreç ne kadar sürer?

Masrafı tespiti yaptıran malikler öder. Tespiti belediye ya da Başkanlık yaptırdıysa masraftan malikler hisseleri oranında sorumludur. Tebligattan sonraki bir ay içinde ödenmeyen tutar vergi dairesince tahsil edilir (Yön. md. 7/2-b). Ücret, kuruluşun teklifine göre değişir. Teklifleri numune sayısı, inceleme kapsamı ve raporu imzalayacak mühendislere bakarak karşılaştırın.

Mevzuat saha çalışmasına gün sınırı koymaz. Sabit olan süreler şunlardır: kayıttan sonra 2 aylık kayıt silme süresi, rapor uygunsa en geç 10 iş günü, 15 günlük muhtarlık ilanı ve ardından 15 günlük itiraz süresi. Yani itiraz olmasa bile tespitin kesinleşmesi ilandan itibaren yaklaşık bir ay alır.

Rapor "riskli" çıkarsa sonra ne olur?

1. İtiraz penceresi açılır. İlanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir: riskli yapı tespitine itiraz.
2. Tespit kesinleşir. İtiraz yoksa ya da reddedilirse belediye tahliye ve yıkım için en fazla 90 günlük süre verir: tahliye süresi rehberi.
3. Karar aşaması. Yeniden yapım kararı arsa payının salt çoğunluğuyla alınır; güçlendirme ise farklı bir eşiğe bağlıdır: güçlendirme mi, yıkıp yeniden mi?

Şerh düşülen daire yine satılabilir: şerhli daire satılır mı?

Rapor "risksiz" çıkarsa başka firmaya yaptırılabilir mi?

Kural olarak hayır. Her yapı için yalnız bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir. İstisnalar sınırlıdır: itiraz ya da mahkeme kararıyla yeni rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı çıkması veya binanın risk durumunu etkileyen, kasıtlı müdahale dışında somut bir olay (Yön. md. 7/3). Daha önce tespit edilmiş binaya ikinci tespit yapan kuruluşa uyarı cezası verilir (Kanun md. 3/8-a). Bu yüzden ilk kuruluşu dikkatle seçin.

Tespitten önce ne yapmalı?

• e-Devlet'te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın "Riskli Yapı Tespiti" hizmetine bakın. Tespit ve tebligat bildirimleri de e-Devlet'e düşer.
• Tapu kaydınızı ve arsa payınızı öğrenin. Karar aşamasında oy gücünüz arsa payınızdır.
• Tespitten sonra her şey hızlanır. Binanızın imar hakkını ve dönüşümün size ne getireceğini önceden görmek için ücretsiz ön fizibilite alabilirsiniz. Kısa özet için riskli yapı tespiti sayfamız.

Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın. Diğer sorular için SSS — Teknik.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, güncel metin (mevzuat.gov.tr)
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Sık Sorulan Sorular (PDF)
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli yapı tespiti için yetki verilen kurum ve kuruluşlar
• Resmî Gazete 21.06.2019 — Uygulama Yönetmeliği ve Ek-2 Esaslar değişikliği
• e-Devlet — Riskli Yapı Tespiti (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı)

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.