2026 devlet destekli kentsel dönüşüm kredisi hak sahibine 3 milyon TL'ye kadar, aylık %0,69, ilk yıl ödemesiz açılıyor. Ama para doğrudan cebe girmez: hesapta bloke bekler, inşaat ilerledikçe müteahhide aktarılır. Başvuru zinciri, şartlar ve geri ödemeyi kimin yaptığı adım adım.
2026'da devlet destekli kentsel dönüşüm kredisi, riskli yapıdaki hak sahibine (malike) 3 milyon TL'ye kadar, aylık yaklaşık %0,69 faizle, ilk yıl ödemesiz ve 180 ay (15 yıl) vadeyle açılıyor. Kaynağı Dünya Bankası finansmanı olan bu paket İstanbul öncelikli başladı; İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa ve Tekirdağ da kapsamda. Ama en kritik nokta şu: malik parayı doğrudan cebine almaz. Kredi, hak sahibinin banka hesabında blokeli bekler; inşaat ilerledikçe kademeli olarak çözülüp müteahhidin hesabına aktarılır. Geri ödemeyi de malik yürütür, ancak taksitler ilk yıl ödemesiz olduğu için genellikle inşaat sürerken değil, sonrasında başlar.
Kısaca öne çıkan şartlar: (1) başvuranın açık/devam eden icra, takip veya haciz kaydı bulunmaması, (2) aylık taksitin belgeli hane gelirinin %70'ini aşmaması, (3) ŞANTİYE-M / ARAAD (AFDİS) sistemine kayıtlı, yetki belgeli bir müteahhitle anlaşılmış olması. Aşağıda başvuru zincirini adım adım, "krediyi kim çeker, kim öder" sorusuyla birlikte açıklıyoruz.
Not: Faiz oranı, indirim kategorileri, üst limit ve kapsamdaki iller resmî duyurularla güncellenir. Bu yazıdaki değerler duyuru tarihindeki bilgilere dayanır. Kesin ve güncel değerler için başvuru öncesi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile protokollü banka şubesini teyit edin.
Kredinin temel rakamları (2026)
| Kalem | Değer |
|---|---|
| Üst limit | 3 milyon TL'ye kadar (her bağımsız bölüm için) |
| Faiz | Aylık ~%0,69 (indirimlerle düşebilir) |
| Vade | 180 ay (15 yıl) |
| Ödemesiz dönem | İlk yıl |
| Kaynak | Dünya Bankası finansmanı |
| Öncelikli iller | İstanbul + İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ |
Rakamlar örnek niteliğindedir; kişiye özel taksit, çekilen tutara ve vadeye göre değişir. Kredi maliyetin tamamını değil, dönüşümün finansmanına katkı sağlar. Toplam gerçek maliyet kaleminin ne olduğunu kentsel dönüşümün gerçek maliyeti yazımızda ayrı ayrı ele aldık.
Kimler başvurabilir? (Şartlar)
Krediye gerçek kişi riskli yapı malikleri başvurur. Öne çıkan şartlar:
- Riskli yapı tespiti yaptırılmış olmalı. Binanız henüz "riskli yapı" ilan edilmediyse süreç buradan başlar — riskli yapı tespiti nasıl yapılır adımlarını görebilirsiniz.
- İcra/takip/haciz kaydı olmamalı. Başvuranın açık ve devam eden icra, takip veya haciz kaydı bulunmamalı.
- Ödenebilirlik şartı: aylık kredi taksitinin, belgelendirilmiş hane gelirinin %70'ini aşmaması gerekiyor. Yani hane gelirini belgeleyemezseniz ya da taksit gelire göre çok yüksekse başvuru olumsuz sonuçlanabilir.
- Lisanslı müteahhit şartı: dönüşüm, Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı, yetki belgeli müteahhitle yapılmalı.
Ek olarak, resmî duyuruya göre her hak sahibi yeni binadaki yalnızca tek bir bağımsız bölüm için krediden yararlanabiliyor. Şehit aileleri, engelliler, emekliler, kadın hane reisleri gibi gruplara, üzerinde başka konutu olmayan maliklere ve yüksek enerji sınıfı (A/B Enerji Kimlik Belgesi) binalara ek faiz indirimleri uygulanabiliyor; kategoriler birleştiğinde toplamda yıllık ~%1,25'e varan indirim mümkün olabiliyor. Hangi indirimlerin size uygulanacağını başvuru sırasında bankayla netleştirin.
3 adımda başvuru zinciri
Kredinin en kafa karıştıran yanı, başvurunun tek kişiyle değil, bir zincirle yürümesi. Sıra önemli:
Adım 1 — Riskli yapı tespiti + müteahhitle anlaşma
Önce bina "riskli yapı" olarak tespit edilir. Ardından malikler, ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı lisanslı bir müteahhitle sözleşme imzalar. Bu aşamada müteahhitin yetki belgesi sınıfının, yapılacak binanın büyüklüğüne uygun olması gerekir; sınıflandırma kriterlerini sözleşme öncesi müteahhitle ve gerekiyorsa müdürlükle teyit edin. Müteahhit seçerken sormanız gereken soruları müteahhit seçerken 10 soru yazısında topladık; sözleşme öncesi de kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecekler listesini gözden geçirin.
Adım 2 — Müteahhit ARAAD/AFDİS kaydı ve onay
Yapım ruhsatını alan müteahhit, e-Devlet üzerinden ARAAD (AFDİS) sistemine girer; proje bilgi ve belgelerini yükler, projeyi kaydeder ve onaya gönderir. Bu onay tamamlanmadan hak sahibi kredi başvurusunu bitiremez — yani kredi süreci, müteahhitin dosyayı düzgün açmasına bağlıdır.
Adım 3 — Hak sahibi e-Devlet ön başvurusu + banka protokolü
Müteahhit başvurusu onaylanınca hak sahibi e-Devlet üzerinden ön başvurusunu tamamlar. Sonra gerekli evraklarla, kredinin verileceği protokol imzalanmış banka şubesine fiziki başvuru yapar. Banka, gelir ve sicil şartlarını değerlendirir; uygunsa kredi tahsis edilir.
Krediyi kim çeker, para nasıl kullanılır?
Kredi hak sahibinin (malikin) adına açılır — yani borçlu maliktir, müteahhit değil. Ama para maliğin serbestçe kullanabileceği bir nakit gibi hesabına geçmez:
- Onaylanan kredi, malikin vadesiz TL hesabına aktarılıp blokeye alınır.
- İnşaatın ilerleme (hakediş) seviyesine göre blokeli tutar kademeli olarak çözülür ve müteahhidin hesabına aktarılır.
- Böylece para peşin gitmediği için inşaatın yarım kalma / paranın amaç dışı kullanılma riski azaltılmış olur.
Bu mekanizma önemli bir güvenlik katmanı, ama tek başına yeterli değil. Kredinin blokesi hakedişe bağlı çözülse de, işin sözleşmeye uygun ilerlediğini takip eden taraf yine maliktir. İşte tam burada şeffaf bir koordinasyon fark yaratır: yapıyo'da her aşama — tespit, sözleşme, hakediş, onay — uçtan uca audit log ile kayıt altında tutulur; malik hangi paranın hangi ilerlemeye karşılık çözüldüğünü tek ekrandan görür. yapıyo maliğe ₺0 komisyon çalışır (gelir müteahhitten alınır), böylece kredi ve hakediş takibinde tarafsız kalır.
Geri ödemeyi kim, ne zaman yapar?
Kredinin borçlusu malik olduğu için taksitleri de malik öder. Fakat iki kolaylaştırıcı unsur var:
- İlk yıl ödemesizdir. Yani kredinin açıldığı ilk 12 ay taksit çıkmaz; vatandaşlar genellikle inşaat tamamlanıp yeni evlerine taşındıktan sonra ödemeye başlar.
- Vade 180 ay (15 yıl) olduğu için taksit uzun döneme yayılır.
İnşaat sürerken zaten çoğu malik kira yardımı ile geçici konut giderini karşılar; bu iki desteği birlikte planlamak nakit akışı açısından belirleyicidir. Kira yardımının tutarı ve süresi için kentsel dönüşüm kira yardımı 2026 yazımıza bakabilirsiniz. Süreç boyunca müteahhitin işi teslim edememe riskine karşı bina tamamlama sigortası da ayrı bir güvence katmanıdır.
Krediye başlamadan önce netleştirin
Kredi bir finansman aracı; kararı sağlıklı vermek için önce dönüşümün kendi rakamlarını bilmek gerekir: binanıza kaç daire çıkar, emsal ne, size düşen pay ne olur? Bunlar müteahhit teklifini ve kredi ihtiyacını doğrudan etkiler.
- Arsanıza teorik olarak ne kadar inşaat hakkı düştüğünü emsal / KAKS nedir yazısıyla anlayın.
- Yeni dairenizin gerçek kullanım alanını net/brüt metrekare farkıyla değerlendirin.
- Binanız için otomatik ön hesabı, belediye imar sisteminden çekilen emsalle ücretsiz görmek isterseniz fizibilite aracımızı kullanabilirsiniz. Sürecin tamamının nasıl işlediğini ise nasıl çalışır sayfasında 8 aşamada özetledik.
Sık sorulan sorular
Krediyi malik mi çeker, müteahhit mi?
Kredi hak sahibinin (malikin) adına açılır; borçlu maliktir. Ancak para maliğin eline nakit olarak geçmez: hesapta bloke bekler ve inşaat ilerledikçe hakedişe göre müteahhidin hesabına aktarılır.
Aylık taksit hane gelirimin ne kadarını aşmamalı?
Duyurulan şarta göre belgelendirilmiş hane gelirinin %70'ini. Bu ödenebilirlik şartıdır; gelirinizi belgeleyemez ya da taksit gelire oranla çok yüksek olursa başvuru olumsuz sonuçlanabilir. Kesin oran için başvuru anında bankayla teyitleşin.
Geri ödeme ne zaman başlar?
Kredi ilk yıl ödemesizdir; taksitler çoğu durumda inşaat tamamlanıp yeni konuta geçtikten sonra başlar. Vade 180 ay (15 yıl) olduğu için ödeme uzun döneme yayılır. Kesin plan için başvurduğunuz protokollü bankayla netleştirin.
Kredi başvurusu için önce ne yapmalıyım?
Zincir şöyle işler: önce riskli yapı tespiti ve ŞANTİYE-M kayıtlı lisanslı müteahhitle sözleşme, ardından müteahhitin ARAAD/AFDİS'e proje kaydı ve onayı, en son sizin e-Devlet ön başvurunuz ve protokollü banka şubesine fiziki başvuru.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.