Emsal, net m², 6306, devlet destekleri ve süreç — sade dille, mühendis netliğiyle. Reklam değil, rehber.
Dairenizi satacağınız ya da kiraya vereceğiniz emlakçının yetkisi tavsiyeyle değil resmî kayıtla anlaşılır: MYK mesleki yeterlilik belgesi (e-Devlet), belgenin geçerlilik tarihi ve ofisin taşınmaz ticareti yetki belgesi (TTBS). yapıyo emlak ortaklarından bu kayıtları ister; belgesi olmayanlar için sınav yolu da bu rehberde.
Yazıyı okuDairenizi satacağınız ya da kiraya vereceğiniz emlakçının yetkisi tavsiyeyle değil resmî kayıtla anlaşılır: MYK mesleki yeterlilik belgesi (e-Devlet), belgenin geçerlilik tarihi ve ofisin taşınmaz ticareti yetki belgesi (TTBS). yapıyo emlak ortaklarından bu kayıtları ister; belgesi olmayanlar için sınav yolu da bu rehberde.
Yurt dışında yaşamak dönüşüm sürelerini durdurmaz: 6306'da tebligat e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 günlük ilanla yapılır, ilanın son günü tebliğ sayılır. e-Devlet'i takip edin, e-tebligat adresi alın ve tapu yetkili vekâletnameyi Türk konsolosluğunda düzenletin.
Yapı kayıt belgesi binayı dönüşüm dışında bırakmaz, yeni binada ek hak da vermez; yenilemede yürürlükteki imar kuralları uygulanır. 7579 sayılı Kanun (RG 22.05.2026) imar barışını açmadı; 31.12.2026 yalnız Hazine arazisindeki belgeli yapıların satın alma ve taksit süreleridir.
Yeni bina bugünkü Otopark Yönetmeliği'ne göre ruhsat alır: 80 m² altı her 3 daireye 1, 180 m² ve üzeri her daireye 2 otopark. Parselde yapılamazsa otopark bedeli ödenir. 6306'ya özel tam muafiyet yok; 500 m² ve küçük riskli yapı parsellerinde başvuruda bedelin yalnız %25'i istenir.
Kentsel dönüşümde belgeler aşamaya göre değişir: tapu kaydı ve mirasçılık belgesi, riskli yapı tespit raporu, toplantı çağrısı ve karar tutanağı, noterde sözleşme ve vekâletname, kira yardımı evrakı, yapı ruhsatı ve iskân. Her belgenin nereden alındığı tablolarda.
Teknik şartnamede her kalem ölçülebilir yazılır: marka-model ya da eşdeğerin hangi teknik değerle ölçüleceği, uyulacak standart, teslimde istenecek belge ve onaylayan kişi. Beton, ısı yalıtımı, enerji sınıfı ve ses yalıtımında mevzuatın zorunlu kurallarını ve kalem kalem kontrol listesini derledik.
Kat karşılığında malik nakit ödemez, arsa payının bir kısmını müteahhide verir; eser (yapım) sözleşmesinde inşaat bedelini malik öder ve binanın tamamı malikte kalır; karma modelde malik daha çok daire alır ama farkı nakit öder. Borçlar Kanunu'na göre risk, bedelin nasıl belirlendiğine göre değişir.
Hiçbir yaş bir binayı kendiliğinden riskli yapmaz; bina, lisanslı kuruluşun yaptığı riskli yapı tespitiyle riskli sayılır. 6306'daki tanım, deprem yönetmeliklerinin doğrulanmış tarihleri ve mahallenizdeki binaların yapım yılı dağılımı.
Dönüşüme girecek daire satın alınabilir; riskli yapı şerhi satışa engel değil. Almadan önce tapu kayıtlarına, karar durumuna, arsa payına, kira yardımı ve Yarısı Bizden hakkının kime kalacağına ve parselin imar bilgisine bakın.
Bodrum ya da zemin kattaki daire veya dükkân sahibi, dönüşümde diğer maliklerle aynı haklara sahiptir: karara arsa payıyla katılır, itiraz eder, desteklere başvurur. Farkı arsa payının büyüklüğü ve yeni binada bodrumda konut, zeminde dükkân yapılmasını belirleyen imar kuralları yaratır.
Arsa payı dairenin değeriyle orantılı değilse, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3 her kat malikine payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma hakkı verir. Dönüşümde karar çoğunluğu tapudaki paya göre hesaplandığı için düzeltmeyi karar, sözleşme ve yıkım öncesinde değerlendirin.
Yarısı Bizden'in 31 Aralık 2027'ye uzatılması 7 Eylül 2026'da açıklandı ama 27 Eylül 2026 itibarıyla Resmî Gazete'de yayımlanmadı. Yürürlükteki kurala göre binanın 31 Aralık 2026'ya kadar riskli yapı olarak onaylanması gerekiyor.
Riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken toplam inşaat alanı, çoğu yerde meri emsale değil RUHSATINIZDAKİ alana göre hesaplanabilir. İBB'nin Aralık 2020 ilave plan notunun dokuz ilkesi, kimlerin yararlanabileceği ve hangi alanların kapsam dışı olduğu.
Mahallenizin adını Resmî Gazete'de gördünüz; cevap: ilan mülkiyete dokunmaz ama bölgenin hukuki rejimini değiştirir. Kira yardımı 48 aya çıkar, bölgede 2+1 yıl imar durdurma uygulanabilir, tahliye kurum takvimine bağlanır ve etaba giren binalar sağlam olsa da kapsama girer; kamunun satın alma ve acele kamulaştırma araçları da açılır. Buna karşılık tapu sizde kalır, bedelsiz el koyma yoktur; kararlar yine arsa payı çoğunluğuyla alınır. İtiraz yolu idari yargıdır; sonda 7 adımlık plan var.
Dönüşüme giren binalarda oturanların önemli kısmı kiracı — ama süreç anlatıları hep malike yazılır. Bu rehber kiracının yolculuğunu baştan sona kurar: kapıya asılan kâğıdın sizin için ne anlama geldiğini, tahliye takviminin sizi nasıl bağladığını ve aylık bedelin iki katı tek seferlik kira yardımının nasıl alındığını anlatır; İstanbul'daki İBB desteğine, esnaf-kiracının iki aylık ve kapıcının beş aylık hakkına ve kamu uygulamasında en az bir yıl oturana tanınan noter kurası imkânına da değinir.
Müteahhit seçiminde en pahalı hata, karara 'tanıdık tavsiyesi' ile gitmektir; doğrusu resmî kayıtları konuşturmaktır: YAMBİS yetki belgesi ve grubu (e-Devlet), Ticaret Sicil + MERSİS (unvan, yaş, yetkililer, konkordato/iflas ilanları), bitmiş projelerin iskân teyidi, %6 teminat / tamamlama sigortası testi, sözleşme disiplini, mali sağlık belgeleri ve önceki bina yönetimleriyle referans. Yedi kontrolün nereden ve nasıl yapılacağını, firma ismi anmadan yalnız resmî kaynaklarla gösteriyoruz.
Kentsel dönüşümde hak kaybettiren şey çoğu zaman mevzuat değil, kulaktan dolma bilgidir: '2/3 çoğunluk gerekir' (2023'te kalktı — salt çoğunluk), 'tebligat elime gelmedi, süre işlemez' (ilanla tebliğ sayılırsınız), 'komşu itiraz etti, ben de ederim' (aynı rapora ikinci itiraz incelenmez), 'binam sağlam, alan ilanı beni etkilemez' (etapta anlaşmaya bakılmaz)… En sık duyulan 12 yanlışı, her birinin madde referanslı doğrusu ve derin rehber bağlantısıyla tek sayfada topladık.
'Müteahhit yarı yolda bırakırsa?' korkusunun sistemli cevabı vardır — 6306 altı güvence katmanı kurar: (1) lisans ve istihbaratla doğru seçim, (2) doğru kurulmuş sözleşme, (3) ruhsat öncesi %6 teminat (haczedilemez), (4) bina tamamlama sigortası, (5) süreç bekçileri: %10 satış kuralı + tapuda haciz koruması, (6) çıkış kapıları: 1 yıl/6 ay eşikli resen fesih + müzakere kuruluşları. Her kalkanın dayanağını, sınırını ve devreye girme anını, risk-kalkan eşleme tablosuyla tek sayfada gösteriyoruz.
Tapu yolculuğu öngörülebilirdir: tespitle 'riskli yapı' belirtmesi işlenir (satışa engel değil, alıcıya geçer); karar sonrası tevhit-ifraz-terk muvafakatsiz resen yürür; yıkımla şerh terkin edilir ama parsel 6306 kapsamında kalır; kat irtifakı hak sahipleri adına resen kurulur (yönetim planında imza aranmaz) ve iskânla kat mülkiyetine döner. Yol boyunca görülebilecek 7 tapu kaydı, haciz koruması penceresi, ön alım şerhi, arsa paylı/miraslı tapular ve 6/A'daki Hazine emaneti.
Para tarafı üç cebe dağılır. MALİK öder: tespit ücreti, idare yıkarsa yıkım-tahliye masrafı (6183'le tahsil), kamu uygulamasında borçlanma farkı. MÜTEAHHİT öder (kat karşılığında): inşaat, tipik olarak yıkım-enkaz, %6 teminat/sigorta primi, sözleşmesel kira. DEVLET öder/vazgeçer: kira yardımı (18/48 ay), 6/A taşınma yardımı, faiz desteği, güçlendirme kredisi, vergi-harç muafiyetleri. Kalem kalem tablo, dayanaklar ve 'bedava sanılan ama faturası dönen' tuzaklar.
6306 yalnız yükümlülük değil, güçlü bir hak seti verir — çoğu malik yarısını bilmez. Beş başlıkta 25 hak: bilgi-itiraz (15 gün itiraz, 30 gün dava), karar (tek malikle tespit, P+1, açık artırmada rayiç taban), para (kira yardımı, peşin imkânı, muafiyetler, faiz desteği), koruma (haciz koruması, teminat/sigorta, fesihte kira yardımının iade edilmemesi) ve özel durumlar (güçlendirme, tescilli binada resen tespit yasağı, oturma hakkı). Her hak, dayanak maddesi ve derin rehber bağlantısıyla verilir.
Kentsel dönüşümün tamamını tek sayfada, doğru sırayla anlatıyoruz: hazırlıktan tespite, itirazdan salt çoğunluk kararına, sözleşme ve güvencelerden tahliye ile kira yardımına, 90 güne kadar yıkımdan inşaattaki fesih eşikleri ve %10 kuralına, oradan teslim ve iskâna. Üç rejimin farkını (parsel, riskli alan, md. 6/A acil), site-arsa paylı tapu-tescilli bina-gecekondu-esnaf-miras gibi özel durumları ve süre-eşik-para haklarını üç özet tabloyla veriyor; her adımı derin rehbere bağlıyoruz.
Yıkım ruhsatı sanıldığından hızlıdır: maliklerden birinin (veya vekilinin) başvurusu yeterli; tahliye ve elektrik-su-doğalgaz kapama belgeleri sunulur (ya da idare yerinde tespit eder) ve ruhsat, DİĞER MALİKLERİN MUVAFAKATİ ARANMAKSIZIN 6 iş günü içinde düzenlenir. Bina 21,50 metreden yüksekse statik fenni mesul şartı vardır. Yıkım sonrası tapudaki 'riskli yapı' şerhi terkin edilir; arsaya 6306 kapsamında olduğuna dair belirtme konur.
Kapıya asılan resmî kâğıt 6306'da tebliğ YERİNE GEÇER — 'elime tebligat gelmedi' savunması çoğu zaman işlemez. Dört kâğıt dört saat başlatır: tespit tutanağı (Ek-6) 15 gün ilanla tebliğ sayılır ve 15 günlük itirazı açar; tahliye/yıktırma tutanağı (Ek-7/A-B) 90 güne kadarlık takvimi işletir; md. 6/A listesinde ilan 2 gün, itiraz 2 gündür; toplantı çağrısı (Ek-12) 15 gün ilanla duyurulur. Bu rehber; kâğıdı tanımayı, tarihleri doğru saymayı ve atılacak ilk adımları gösterir.
İşyeri tarafı konuttan farklı işler: işyeri işletene (kiracı-esnaf dâhil) aylık kira bedelinin İKİ KATI tek seferde ödenir; işyeri MALİKİ 18/48 aylık düzene tabidir ama işyeri için ayrı sabit tutar yayımlanmadığından tutar başvuruda belirlenir. Kamu uygulamasında müstakil işyeri yerine işyeri HİSSESİ verilebilir; artan işyerlerinden en az bir yıl işletme şartıyla, noter kurasıyla yararlanılır. Harç/damga muafiyeti ticari ünitede de geçerli; konuttaki %1 KDV avantajı işyerine uygulanmaz.
Riskli alan ilanını yalnız devlet başlatmaz: alanda taşınmaz maliki olanlar da, gerekli belgeleri içeren dosyayla Başkanlık veya İdareden riskli alan tespiti talep edebilir. Dosyada zemin/yapılaşma riskini anlatan teknik rapor, koordinatlı sınır haritası, uydu görüntüsü, kamu taşınmazları listesi ve zemin kaynaklı taleplerde yerbilimsel etüt bulunur. İki özel kapı daha var: kamu düzeninin bozulduğu yerler ve yapıların en az %65'inin imara aykırı olduğu alanlar. Son karar Cumhurbaşkanı'nın.
6306 kapsamındaki alan ve parsellerin onaylanan imar/parselasyon planları il müdürlüğünde 15 GÜN ilan edilir; itiraz bu süre içinde yapılır ve Bakanlıkça 5 GÜN içinde karara bağlanır — ret hâlinde plan, red kararı tarihinde kesinleşir. Yani 3194'teki alışıldık 30 günlük askı düzeni burada geçerli değildir. Planın nasıl hazırlandığını (kentsel tasarım projesi, 15 günlük büyükşehir görüşü, sit alanında 30 günlük bakanlık görüşü) ve malikin plana karşı haklarını da anlatıyoruz.
6306'nın en sert rejimi md. 6/A: yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile heyelan, çökme, yangın gibi sebeplerle ağır hasar gören veya görme riski taşıyan alanlarda dönüşüm, maliklerin muvafakati ARANMAKSIZIN Başkanlıkça resen yürütülür. Riskli kabul edilen binaların listesi kapıya asılır, muhtarlıkta 2 GÜN ilan edilir; itiraz 2 gün, heyet kararı 3 gündür. Taşınmazlar Hazine adına tescil edilir; eski sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır (kira yardımları geri istenmez).
2024'te mevzuata giren yeni kurum: Başkanlık lisanslı Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları; dönüşüm karar/uygulama süreçlerinde danışmanlık verir, malik-müteahhit-komşu uyuşmazlıklarında müzakere yürütür. Şartlar ağır: inşaat müh., harita müh., mimar, plancı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdamı zorunlu (fiilen ≥5 yıl), 600.000 TL teminat, 3 yıl vizeli izin, gizlilik, başka ticari faaliyet yasağı. Başvuruyu malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi yapar; sonuçta gerekçeli rapor düzenlenir.
Gecekondu sahibi 6306'da haksız değildir: anlaşmayla tahliyede gecekondu sahibine riskli yapılarda aylık kira bedelinin İKİ KATI kadar; riskli/rezerv alanlarda hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın ÜÇ KATINI geçmemek üzere kira yardımı yapılabilir. 775'e göre yoksul/dar gelirli kabul edilenlere konut, 7269 hükümleriyle BORÇLANDIRMA yoluyla verilebilir; borcu ödeyemeyene paylı tapu + oturma hakkı modeli işler. En az bir yıldır o yapıda oturmak, malik olmayanlar için de hak kapısıdır.
2863 sayılı Kanun kapsamındaki (tescilli) yapılarda riskli yapı tespiti resen yapılamaz — yalnız maliklerin talebiyle yapılır. Tespit kesinleşince durum Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na bildirilir ve uygulama, kurulun alacağı karara göre yürütülür; yani '90 günde yık' otomatiği tescilli yapıda işlemez. Sit alanlarını içeren dönüşüm planlamasında ise alanın sit statüsü gözetilir ve Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşü alınır. Süreç, haklar ve gerçekçi beklentiler.
Tapuda 'daire' değil yalnız arsa hissesi görünüyorsa dönüşüm kapısı kapalı değildir. Kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapuda, arsadaki yapının riskli yapı tespitini yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır; yapı başkası lehine şerhliyse tespiti şerh lehtarı ister. Karar yine arsa payı salt çoğunluğuyla alınır; izale-i şüyu davası sürece engel değildir ve yeni binada kat irtifakı hak sahipleri adına resen kurulur.
Dönüşümde tek bir 'çoğunluk' yoktur — karara göre eşik değişir: tespit başvurusu tek malikle olur; yıkıp yeniden yapım, fesih ve tevhit kararları arsa payı salt çoğunluğuyla (P+1) alınır; güçlendirme KMK 19/2 gereği kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızasını ister; boş parselin projeye katılması o parselde OYBİRLİĞİ gerektirir; müteahhidin tamamlanma oranının üzerinde satış yapabilmesi bütün maliklerin muvafakatine bağlıdır. 12 kararlık eşik tablosu, dayanak maddeleriyle.
Tespiti yalnız Bakanlık lisanslı kuruluşlar yapabilir: üniversiteler, kamu ortaklı şirketler, yapı denetim kuruluşları ve oda tescilli firmalar. Raporu imzalayacak mühendislerde fiilen beş yıl deneyim, eğitim ve sınavda en az 70 puan aranır; her tespitte en az bir inşaat mühendisi bulunur. Sahte rapor hayali iki tarafı da yakar: gerçeğe aykırı raporda kuruluşla birlikte talep eden malik hakkında da suç duyurusu yapılır. İdare gerektiğinde tespiti resen yaptırır; masraf yine maliklerden alınır.
Müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan ÖNCE yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminatı idareye verir (13/12/2024'te %10'dan indirildi). Bina tamamlama sigortası varsa teminat aranmaz; iade yapı kullanma izninden sonradır; iş yarıda kalırsa teminat paraya çevrilip işi tamamlayacak olana aktarılır. Az bilinen iki nokta: bodrum hariç 2 katı ve 500 m²'yi aşmayan, malikin kendi yaptığı binada teminat aranmaz; 1/1/2024 sonrası ruhsatlarda %10 yatıran, %6'ya göre iade talep edebilir (Geçici md. 5).
Aynı parselde birden fazla blok varsa karar, blok ayrımı olmaksızın TÜM parsel maliklerinin arsa payı salt çoğunluğuyla alınır. Bloklardan yalnız bir kısmı riskliyse şerh yalnız riskli bloklara işlenir; karar ve yeniden yapım ruhsatı — diğer maliklerin hakları etkilenmemek şartıyla — sadece riskli blok maliklerinin salt çoğunluğu/muvafakatiyle yürür. Yan boş parseli projeye katmanın eşiği ise en yükseği: boş parsel maliklerinde OYBİRLİĞİ aranır.
Kamu eliyle dönüşümde hesap tektir: mevcut taşınmazınızın tespit edilen değeri, size verilecek yeni konutun bedelinden düşülür. Değeri en az 3 kişilik kıymet takdir komisyonu veya SPK-lisanslı değerleme belirler; alacaklıysanız fark nakden/taşınmazla ödenir, borçluysanız taksitlendirilir. Birden fazla hak varsa daireler noter kurasıyla belirlenir; dar gelirli için paylı tapu ve oturma hakkı modeli, en az bir yıldır oturan kiracı için de artan konutlardan kura imkânı tanımlıdır.
Riskli yapı tek binanın tespitidir (lisanslı kuruluş + itirazı teknik heyet inceler); riskli alan Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgedir (itiraz idari yargıda); rezerv yapı alanı yeni yerleşim için belirlenen alandır. Fark kâğıt üstünde kalmaz: kira yardımı 18 aya karşı 48 ay, acele kamulaştırma maruziyeti, 2+1 yıl imar durdurma, teminat oranları ve tahliye takvimi bu ayrıma göre değişir. Karşılaştırma tablosu + 'binam hangisinde, nasıl öğrenirim' rehberi.
Tahliye süreleri iki ayrı kanalda işler ve sık karıştırılır. Riskli YAPI parselinde: tespit kesinleşince tebligatla 90 güne kadar süre; yıkılmazsa idare devreye girer, engellenirse mülki amir izniyle kolluk eşliğinde tahliye. Riskli ALAN/rezerv uygulamasında: kurum takvimiyle 15 gün veya anlaşmadaki süre; anlaşmayana en az 30 gün + en az 30 günlük zorla-tahliye tebligatı. Güçlendirme penceresi, kiracının durumu ve çıkarken haklarınız.
6306'da acele kamulaştırma ancak belirli şartlarda gündeme gelir: bina yıkıldıktan sonra maliklere yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Başkanlık/TOKİ/İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bedel iskân amaçlı kamulaştırma sayılır: ilk taksit 1/5 oranında ödenir. Kimler gerçekten risk altında, bedel nasıl belirlenir, dava hakları ve maliklerce yürütülen kat karşılığı projede neden esas mekanizmanın açık artırma olduğu.
Dönüşüm kararı için apartman toplantısı nasıl usulüne uygun yapılır: bir malik bile bütün malikleri toplantıya çağırabilir; yer ve zaman Ek-12 formuyla muhtarlıkta/bina kapısında 15 gün ilan veya noterle bildirilir; toplantı arsa payının en az salt çoğunluğuyla yapılır, karar salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanır; katılmayanlara teklif 15 gün ilanla bildirilir ve kabul için 15 gün süre verilir. Bütün adımları ve tebligat usulünü sırasıyla anlatıyoruz.
Kat karşılığı sözleşmede en büyük korku: 'müteahhit batarsa tapuma haciz gelir mi?' 6306 md. 6/10'a göre kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere borçları için bu taşınmazlara haciz ve tedbir UYGULANAMAZ — ama iki kritik istisnası var: malzeme/işçilik alacakları ve 6 ay içinde kat irtifakı kurulmaması.
İki kira yardımı aynı anda alınır mı? Yarısı Bizden alan 3 milyon TL krediye başvurabilir mi? Aynı dairede malik ve kiracı ikisi de yardım alır mı? En çok sorulan 7 destek kombinasyonunun resmî kaynaklı cevabı — evet/hayır/duruma bağlı olarak, senaryolarla.
6306 kapsamındaki dönüşümde müteahhit, payındaki daireleri ancak İdare izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altına kadar satabilir. Fazlası için bütün maliklerin muvafakati gerekir; inşaat bitince (tamamlanma yazısı ya da iskân) tamamı satılabilir.
Riskli yapı kesinleşince ne olur: yıkım için maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir; süresinde yıkılmazsa idare yıkar ve masrafı hisseleri oranında maliklerden tahsil eder. Talep hâlinde binaya elektrik, su ve doğalgaz verilmez. Tebligatlar e-Devlet + muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır — süreç, süreler ve haklarınız.
2026 devlet destekli kentsel dönüşüm kredisi hak sahibine 3 milyon TL'ye kadar, aylık %0,69, ilk yıl ödemesiz açılıyor. Ama para doğrudan cebe girmez: hesapta bloke bekler, inşaat ilerledikçe müteahhide aktarılır. Başvuru zinciri, şartlar ve geri ödemeyi kimin yaptığı adım adım.
Binanız riskliyse veya ekonomik ömrünü doldurduysa kentsel dönüşüme girmek genelde mantıklıdır: deprem güvenliği, değer artışı ve harç muafiyeti başlıca kazanımlar. Ana riskler süreç uzunluğu, adaletsiz pay/şerefiye ve kötü müteahhit; üçü de şeffaf mutabakat ve doğru koordinasyonla yönetilebilir. Karar öncesi 8 avantaj, 5 risk ve cevaplamanız gereken 5 soruluk kontrol listesi.
Kat karşılığı modelde malik kural olarak müteahhide para ödemez; inşaat maliyetini müteahhit karşılar. Para çıkması yalnızca büyük daire, şerefiye farkı veya "yarısı bizden" gibi bedelli/kredili modellerde olur. Ödeme çıkan/çıkmayan senaryoları ve gizli masrafları net ayırıyoruz.
Avcılar ve Küçükçekmece, alüvyon/çanak-havza zemini ve faya yakınlık nedeniyle İstanbul'un en riskli bölgesinde. Bina yaşı tek gösterge değil: yumuşak zemin sarsıntıyı kat kat büyütür. Hangi mahalleler riskli, riskli yapı tespitini malik nasıl başlatır ve ücretsiz ilk adım.
Tapu hâlâ vefat edenin üzerindeyse mirasçılar hukuken "malik" sayılmaz ve kentsel dönüşüm kararına katılamaz. Önce veraset ilamı + tapuda intikal şart. Elbirliği mülkiyeti kararı kilitler; imza vermeyen mirasçı süreci yavaşlatır ama tereke temsilcisi, paylı mülkiyete geçiş ve izale-i şüyu ile kalıcı durduramaz. Adım adım yol.
Müteahhit inşaatı yarım bırakır ya da iflas ederse malikin elinde 3 kademeli yol var: bina tamamlama sigortası/teminat, noter ihtarı sonrası arsa payı salt çoğunlukla (P+1) fesih ve 6306 kapsamında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na idari fesih başvurusu. Fesih çoğunluğu 2/3 değil, salt çoğunluktur.
Kat karşılığında kanunda ya da resmî bir kaynakta yazan "doğru oran" yoktur. Oran emsal, konum, inşaat maliyeti ve satış fiyatlarından çıkar; sizin payınız da arsa payınıza bağlıdır. Teklifi yüzdeyle değil, arsa m² × emsal ve maliyet hesabıyla doğrulayın.
Kentsel dönüşümde alacağınız daire dairenizin metrekaresiyle değil, tapudaki arsa payı oranınız ve parselin emsaliyle belirlenir. 3 adımlık sayısal formül, "brüt inşaat ≠ senin net dairen" tuzağı ve müteahhit payının nereye düştüğü.
Kentsel dönüşüm için dijital platform seçerken 7 kritere bakın: komisyon modeli, tarafsızlık, emsal kaynağı, süreç şeffaflığı, 6306 doğruluğu, müteahhit denetimi ve KVKK. Malik için karar rehberi.
6306 kapsamındaki riskli yapı dönüşümünde tapu harcı, noter harcı, belediye harçları, damga vergisi ve veraset-intikal vergisi alınmaz. Para çıkabilecek iki nokta: net alanı 150 m²'yi aşan konut ve mevcut alanın 1,5 katını aşan metrekare. Muafiyet listesi, koşulları ve tuzakları net anlatım.
e-Devlet'te "Müteahhitlik Yetki Belgesi" sorgusuna müteahhidin TC/vergi numarasını girip belge durumunu ve grubunu görürsün. YAMBİS belgeyi doğrular ama mali gücü, yarım kalan şantiyeyi ve malik şikâyetini göstermez. Kırmızı bayraklar + doğrulama adımları.
Kentsel dönüşümün toplam süresi tek bir sayı değildir. Kanun bazı adımları bağlar: riskli yapı tapuya en geç 10 iş gününde bildirilir, itiraz süresi 15 gündür, yıkım için en fazla 90 gün verilir. Mutabakat, proje ve inşaatın süresi ise binaya ve sözleşmeye bağlıdır.
Şerefiye, aynı binadaki bağımsız bölümlerin kat, cephe, manzara ve kullanım farkından doğan değer farkıdır. Kentsel dönüşümde herkese "birebir aynı daire" vermek çoğu zaman adaletsizdir; değeri artan bölüm (zemin dükkanı, çatı dubleksi) değeri düşene şerefiye farkı öder. Bu malikler arası bir mahsuplaşmadır ve en sağlıklı yol SPK lisanslı değerleme raporudur.
"Yençok: Serbest" uygulaması İmar Kanunu 8. madde değişikliğiyle (7221 sK, 2020) kaldırıldı. Belediye artık emsali (inşaat alanını) değiştirmeden, çevre dokusuna göre meclis kararıyla somut kat sınırı belirliyor. Eski planda "serbest" yazması sınırsız kat demek değil.
Konut kredisi/ipotek kentsel dönüşüme engel değildir (6306 sayılı Kanun). Bina yenilenince ipotek, o dairenin sahibine düşen yeni bağımsız bölüme banka muvafakati aranmaksızın taşınır ve diğer kat maliklerini etkilemez. Uygulamada bazı tapu müdürlüklerinin banka muvafakati istemesi gecikme yaratabilir.
Deprem sonrası hasar tespiti (az/orta/ağır/acil yıktırılacak) ile 6306 riskli yapı tespiti FARKLI iki yoldur. Hatalı bulduğunuz rapora ilan tarihinden 30 gün (acil yıktırılacak: 3 gün) içinde itiraz edin; itiraz da yanlışsa idari yargıda iptal davası açın. Dereceler, itiraz dilekçesi ve ilk adım.
Tapudaki "riskli yapıdır" şerhi satışa engel değildir; daire devredilebilir, üzerine ipotek dahi kurulabilir. Şerh, bina yıkılıp yeniden yapıldığında ya da güçlendirme tamamlandığında tapu müdürlüğüne başvuruyla kaldırılır. 6306 kapsamındaki devirlerde tapu harcı muafiyeti de gündeme gelir.
Riskli yapı sürecinde artık elden tebligat yapılmaz: tutanak binaya asılır, e-Devlet'ten bildirim gider, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir ve ilanın son günü herkese tebliğ edilmiş sayılır. Bu tarih 15 günlük itiraz ve 30 günlük dava saatini başlatır.
Kentsel dönüşümde kiracı riskli yapı kararıyla anında sokakta kalmaz: mevzuat en az 60 günlük bir tahliye/yıkım süresi öngörür. Kiracı bir defaya mahsus taşınma yardımına başvurabilir, süresinden önce zorunlu tahliyede TBK 331 kapsamında uygun tazminat talep edebilir, yeni bina bitince TBK 355 yeniden kiralama önceliği devreye girer.
Emsali (KAKS) 3 yolla öğrenirsin: e-Devlet İmar Durum Sorgulama (her belediye bağlı değil), belediye İmar Müdürlüğü'nden resmi İmar Durum Belgesi/çap (bağlayıcı olan) ve belediyenin online e-imar sistemi. TKGM parsel sorgu ada/parsel verir ama emsal göstermez.
Çatı arasına ayrı bağımsız bölüm yapılamaz (PAİY md.40/7). Son kat dairesiyle dubleks olabilir; çekme kat ise normal kattır ve ayrı daire olabilir. Plan notu istisnası, emsal etkisi ve Kadıköy'de durum.
Malik payının yüzdesi tek başına yanıltıcıdır: yüksek pay çoğu zaman nakit ödemeyle dengelenir. Doğru ölçüt net malik yüküdür. Gerçek dosyalarda karşılaşılan 5 sözleşme tipi ve tekrar eden kalıplar.
Kentsel dönüşüm 2026: tespitten teslime altı adım, arsa payının salt çoğunluğuyla karar, 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği, kira yardımı, Yarısı Bizden ve vergi muafiyetleri. Resmî kaynaklı, İstanbul odaklı rehber.
Evet, 2/3 şartı kalktı: 7471 sayılı Kanun'la (RG 09.11.2023) riskli yapıda yeniden yapım kararı arsa paylarının salt çoğunluğuyla alınır. Oylar kişi başına değil arsa payına göre sayılır; katılmayanın payı rayiç değerden aşağı olmamak üzere açık artırmayla satılır.
Kentsel dönüşüm kira yardımı İstanbul'da malike aylık 8.000 TL'dir (22.12.2024 açıklaması, 2025'ten beri); 2026 için yeni resmî tutar yok. Riskli yapıda 18 ay ödenir, kiracıya 16.000 TL tek sefer. Başvuru tahliyeden itibaren 1 yıl içinde; İBB ek desteği ayrı.
Emsal (KAKS), parselde yapılabilecek toplam kat alanının imar parseli alanına oranıdır. Balkon, merdiven, hol gibi emsal dışı alanlar emsale esas alanın %30'unu aşamaz. Daire sayısı emsalle birlikte TAKS, yükseklik ve daire büyüklüğüne bağlıdır.
6306 sayılı Kanun riskli yapıdaki malike itiraz ve dava, arsa payı salt çoğunluğuyla karar, katılmasa bile rayiç bedel, kira yardımı, vergi-harç muafiyeti ve müteahhide karşı güvenceler tanır. 2023 ve 2026 değişiklikleriyle madde madde harita.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde net m² taahhüdü, teslim süresi, gecikme cezası, iskân şartı, Bina Tamamlama Sigortası ve teminat gibi 12 madde malik açısından kritiktir. Kontrol listesi.
Riskli yapı tespitine, raporun tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye itiraz edilebilir. İtirazı 7 üyeden (4 öğretim üyesi + 3 kamu görevlisi) oluşan tarafsız teknik heyet inceler; 30 gün içinde dava da açılır.
Salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payı, rayiç değer tespitinden sonra açık artırmayla diğer paydaşlara satılır. Böylece süreç bir-iki malikçe bloke edilemez.
Yarısı Bizden, İstanbul'da riskli yapısını yeniden yaptıran maliklere konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği verir. Şartlar: riskli yapı, 1,5 kat sınırı, ruhsat ve kat irtifakı. Yürürlükteki son tarih 31.12.2026.
Kat karşılığında inşaatı müteahhit öder; malike tespit ücreti payı, taşınma ve kira yardımını aşan kira kalır. Nakit katkılı, Yarısı Bizden ve İstanbul Yenileniyor modellerinde cepten para çıkar. Hesap yöntemi ve 21.050 TL/m²'nin neden piyasa maliyeti olmadığı.
Bina tamamlama sigortası, müteahhit iflas eder, ölür ya da binayı teslim edemezse malike tazminat öder veya binayı tamamlatır. 6306'da 2018'den beri ruhsat öncesi ya bu sigorta ya %6 teminat zorunlu; '2026'da zorunlu oldu' doğru değil. Kapsam dışı hâllere dikkat.
Net metrekare duvarlar arasındaki temiz iç alandır; brüt duvarları da kapsar, genel brüt ise ortak alan payını ekler. Dört tanım da imar yönetmeliğinde yazılıdır. Kentsel dönüşüm sözleşmesinde net, brüt ve genel brüt alanı ayrı ayrı yazdırın.
Riskli yapı tespitini, bir malikin başvurusuyla Başkanlıkça lisanslı kuruluş yapar: yapı kaydı, rölöve, beton numunesi ve donatı incelemesi, rapor ve Müdürlük incelemesi. Rapor uygunsa bina en geç 10 iş günü içinde tapuya bildirilir, tutanak asılır ve 15 gün ilan edilir.
Kadıköy'de dönüşüm çoğunlukla bina bina, riskli yapı tespitiyle ilerliyor; 2012-2022'de 4.087 riskli yapı tespit edildi. 2025-2026'da riskli yapı, çatı dairesi ve bahçe mesafesi plan notları değişti. Yarısı Bizden'in yürürlükteki son tarihi 31.12.2026.
Moda ayrı bir mahalle değil, Caferağa'nın içinde. Caferağa'nın bir kısmı 2022'den beri kentsel ve arkeolojik sit; orada koruma kurulu ve koruma planı belirleyici. Göztepe'de dönüşüm bina bina ilerliyor ve ilçede en çok riskli yapı tespiti burada. Emsal parsele göre değişir.
Bağdat Caddesi'nde emsalden önce yüksekliğe bakın: Kadıköy planına göre caddeye bakan ilk binalar 18 m'yi (en fazla 5 kat) geçemez. Yüksek yoğunluklu konut alanında emsal 2,07 ve 15 kat sınırı var. Yükseklik sınırı, kâğıttaki emsalin bir kısmını kullanılamaz kılabilir.
Komşuları kentsel dönüşüme ikna etmenin yolu ortak bilgidir: herkese aynı rakamlar, her kaygıya ayrı cevap, birlikte seçilen müteahhit ve doğru anlatılan arsa payı salt çoğunluğu kuralı. Toplantı hazırlığı ve resmî karar usulüyle.
Müteahhit seçerken yetki belgesi ve grubu (e-Devlet, ŞANTİYE-M), iskânlı bitmiş işler, finansman, ruhsat öncesi teminat ya da bina tamamlama sigortası, net m², süre ve tapu devri takvimini sorun. 10 soru, karşılaştırma tablosu ve eleme sebepleri.
Yıkımdan teslime sıra: tahliye (en fazla 90 gün) ve kira yardımı, 6 iş gününde yıkım ruhsatı, şerhin kaldırılması, teminat ya da sigortayla yapı ruhsatı, inşaat, en geç 30 günde sonuçlanan iskân, kat mülkiyeti ve eksik iş tutanağıyla teslim.
Güçlendirme mi yıkıp yeniden yapım mı? Karar; güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığına, zemin ve bina durumuna, yeniden yapımın kazandıracağı alana bağlıdır. Güçlendirme 4/5 rıza ister, masrafı arsa payına göre maliklerdedir; destekler ve süreler.
Rehberleri okudunuz — şimdi kendi parseliniz için ücretsiz ön fizibiliteyi saniyede çıkarın. Kayıt gerekmez.
Ücretsiz fizibiliteAyda en fazla bir e-posta. Spam yok, satış yok.