Kentsel dönüşümde alacağınız daire dairenizin metrekaresiyle değil, tapudaki arsa payı oranınız ve parselin emsaliyle belirlenir. 3 adımlık sayısal formül, "brüt inşaat ≠ senin net dairen" tuzağı ve müteahhit payının nereye düştüğü.
Kentsel dönüşümde alacağınız daire, dairenizin bugünkü metrekaresine göre değil, tapunuzdaki arsa payı oranına ve parselin emsaline göre bir formülle belirlenir. Kısaca üç girdi işin tamamını çözer: (1) parsel alanı × emsal = binanın toplam inşaat hakkı, (2) bu hakkın satılabilir net konuta dönen kısmından tapudaki arsa payı oranınız kadarı sizin brüt hakkınızdır, (3) kat karşılığı modelinde müteahhidin payı bu havuzdan düşülür ve size kalan pay yeni dairelere dönüşür. Yani "3+1 oturuyordum, yine 3+1 alırım" doğru bir varsayım değildir; sonuç arsa payınıza ve imar hakkına bağlıdır. Aşağıda gerçekçi bir parsel üzerinden adım adım sayısal hesap ve en sık düşülen "brüt inşaat alanını net daire sanma" tuzağı var.
Kaç daireyi belirleyen 3 girdi
Hesabın tamamı şu üç sayıya dayanır:
- Parsel (arsa) alanı — m²: Binanızın üzerinde durduğu arsanın toplam yüzölçümü. Tapu/imar durumunda yazar.
- Emsal (KAKS): Arsaya yapılabilecek toplam katlar alanının arsa alanına oranı. Bölgeden bölgeye ciddi değişir. Emsalin ne olduğunu ve daireye nasıl döndüğünü emsal (KAKS) nedir yazımızda ayrıntılı anlattık.
- Sizin arsa payınız: Tapunuzda yazan, binadaki bağımsız bölümünüzün arsa üzerindeki mülkiyet oranı (ör. 40/1000). Yeni binadaki payınızın çıkış noktası budur.
Kritik nokta: daire dağıtımı arsa payına göre yapılır, mevcut dairenin fiziksel büyüklüğüne göre değil. Çoğu binada arsa payı ile daire büyüklüğü paralel gitse de, eski projelerde arsa payları hatalı/orantısız dağıtılmış olabilir. Bu durumda önce arsa payının düzeltilmesi gündeme gelebilir; payınızın küçük olduğunu düşünüyorsanız bu ayrı bir hukuki konudur.
Adım adım sayısal örnek
Rakamların hepsi varsayımdır; gerçek parselinizin değerleri farklıdır. Amaç mantığı göstermek.
Varsayımlar:
- Parsel alanı: 500 m²
- Emsal: 2,00
- Binada 10 daire, hepsi eşit kabul → her malikin arsa payı 1/10
- Sizin daireniz de bu 10'dan biri
Adım 1 — Toplam inşaat hakkı (emsal alanı):
500 m² × 2,00 = 1.000 m² emsal (katlar) alanı
Bu, imar mevzuatına sayılan toplam inşaat hakkıdır.
Adım 2 — Emsal alanı ile daire alanını ayırın:
Emsal alanı, dairenizin kullanım alanı değildir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ölçüleri şöyle tanımlar:
- Emsal (KAKS): Yapının tüm kat alanları toplamının parsel alanına oranı. Merdiven evi, açık çıkma şartını taşıyan balkonlar, sığınak, bodrumdaki zorunlu otopark gibi bazı alanlar emsale sayılmaz; bunların çoğunun toplamı emsale esas alanın %30'unu aşamaz (md. 5/8 ve 22).
- Bağımsız bölüm brüt alanı: Dairenin dış çizgisinin çevrelediği alan. Komşu daire ya da merdiven holüyle ortak duvarda duvarın orta çizgisi sınır sayılır; şaft ve ışıklıklar girmez.
- Bağımsız bölüm net alanı: Duvarlar arasında kalan temiz alan. Kolonlar, bacalar, şaftlar, balkon ve teraslar, eklentiler ve ortak alanlar net alana girmez.
- Genel brüt alan: Brüt alana, eklentiler ve ortak alanlardan düşen pay eklenerek bulunur.
Net ile brüt arasında mevzuatta sabit bir oran yoktur. Fark; duvar ve kolon kalınlığına, daire planına ve ortak alanların büyüklüğüne göre projeden projeye değişir. Doğru rakam, mimari projenin alan tablosunda yazar. Yani 1.000 m² emsalin tamamını "net daire" gibi düşünmek en sık yapılan hatadır. Ayrıntısı: net ve brüt metrekare yazımız.
Adım 3 — Malik ve müteahhit paylaşımı:
Kat karşılığı modelde toplam inşaat, malikler ile müteahhit arasında sözleşmeyle bölünür. İki ayrı oran karışmasın:
| Oran | Ne demek |
|---|---|
| Kat karşılığı oranı | Toplam inşaatın malikler / müteahhit arasındaki bölüşümü. Resmî bir "normal oran" yoktur; emsal, konum, maliyet ve arsa değerine göre pazarlıkla belirlenir ve sözleşmede yazılır. |
| Malikler arası oran | Maliklere düşen payın, malikler arasında arsa payına göre dağıtımı. |
Hesabı göstermek için varsayalım ki malik payı toplam inşaatın %50'si (bu bir varsayımdır, piyasa oranı değildir) ve siz maliklerin 1/10'usunuz. Kabaca:
Size düşen pay ≈ 1.000 m² emsal alanı × %50 × 1/10 = 50 m² emsal alanı
Bu 50 m² emsal alanıdır. Dairenizin net alanı bundan küçük olur; ne kadar küçük olacağı projenin alan tablosundan çıkar. Arsa payı büyük bir malikte bu rakam iki daireye ulaşabilirken, küçük bir malikte tek daire + nakit dengelemeye (ivaz) dönüşebilir. Sonuç formülle çıkar; slogana göre değil. Elinizde bir teklif varsa hesabı kendi oranlarınızla teklifimi kontrol et aracında yapabilirsiniz.
En sık düşülen tuzak: "brüt inşaat = benim dairem" değil
Malikleri en çok yanıltan cümle şudur: "Parsel 500 m², emsal 2, demek 1.000 m² var, 10 daireyiz, herkese 100 m² daire düşer." Bu yanlıştır, çünkü:
- 1.000 m² emsal alanıdır, satılabilir net konut değil.
- Emsal alanının içinde duvarlar ve emsale sayılan ortak alanlar da vardır; müteahhit payı da bu havuzdan düşer.
- Emsale sayılmayan bazı alanlar (belirli sınırlar içinde balkon, merdiven, asansör vb.) brüt inşaatı büyütse de bunlar size ek daire olarak dönmez.
Doğru soru şudur: "Toplam net satılabilir alanın, benim arsa payıma ve sözleşmedeki malik oranına düşen kısmı kaç m²?" Sözleşmede tam olarak hangi bağımsız bölümü, kaç m² net, hangi katta aldığınızın yazılması bu belirsizliği ortadan kaldırır. Bu maddeleri kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecekler yazımızda listeledik.
Emsal artışı sayıyı değiştirir mi?
Bazı bölgelerde dönüşümü teşvik için ek imar hakkı (emsal artışı) tanınabilir; bu, toplam inşaat hakkını ve dolayısıyla dağıtılacak daire havuzunu büyütür. Ancak:
- Emsal artışı bölgeye ve plana özeldir, her parsele otomatik uygulanmaz.
- Artıştan doğan ilave alan da genelde arsa payı oranında veya sözleşmedeki esasa göre dağıtılır.
Bu yüzden "komşu parselde herkese 2 daire çıktı" bilgisi sizin parseliniz için bağlayıcı değildir. Her parselin emsali, kat yüksekliği ve çekme mesafeleri ayrı hesaplanır.
yapıyo bunu nasıl kolaylaştırıyor?
Bu üç girdiden ikisi — parsel alanı ve emsal — çoğu malik için en zor kısımdır; farklı belediye/imar sistemlerinden elle bulunması gerekir. yapıyo'nun ücretsiz ön fizibilite aracı bu iki girdiyi belediyenin imar sisteminden otomatik çekerek başlangıç hesabını sizin için yapar; siz yalnız ada/parsel veya adres girersiniz. Sonuç, pazarlığa oturmadan önce elinizde bir referans olması içindir; kesin daire tahsisi projeye ve sözleşmeye bağlıdır. Malikten ₺0 komisyon alır ve sürecin her adımı audit log ile kayıt altında kalır.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde kaç daire alacağım baştan garanti edilir mi?
Kesin daire sayısı ve tipi ancak proje ile sözleşmede netleşir. Ön fizibilite (parsel × emsal) size gerçekçi bir aralık verir; ama tapuya işlenmiş bağımsız bölüm tahsisi, kat karşılığı oranı ve arsa payınız kesinleşmeden "garanti" bir sayı vaat eden anlatılara temkinli yaklaşın.
Küçük arsa payım varsa dairem küçülür mü?
Dağıtım arsa payına göre yapıldığından, payınız küçükse hakkınız da küçülür. Bu durumda tek daire + nakit dengeleme (ivaz) ya da farklı tipte bir bağımsız bölüm gündeme gelebilir. Arsa payınızın hatalı/orantısız olduğunu düşünüyorsanız bu ayrı bir hukuki değerlendirme konusudur.
Dönüşüm kararı için kaç malik gerekiyor, çoğunluk daire hesabını etkiler mi?
Dönüşüm/anlaşma kararı için arsa payının salt çoğunluğu (P+1, yani yarıdan fazlası) yeterlidir; bu oran 7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023'ten itibaren eski 2/3 (üçte iki) kuralının yerine geçmiştir. Ayrıntı için salt çoğunluk (P+1) kuralı yazımıza bakın. Bu kural karar almayla ilgilidir; kişisel daire hakkınız ise ayrıca arsa payınıza göre hesaplanır.
Müteahhit "size aynen 3+1 veririm" diyor, yeterli mi?
Sözlü vaat yeterli değildir. Sözleşmede hangi bağımsız bölüm, kaç m² net, hangi kat/cephe açıkça yazmalıdır. Ödeme yerine daire alan bir müteahhidin, inşaat maliyeti + kârını karşılayacak kadar pay alması gerekir; bu yüzden müteahhit teklifini müteahhit seçerken sorulacak 10 soru ile birlikte değerlendirin.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (güncel metin; md. 4 alan tanımları, md. 5/8 ve 22 emsal dışı alanlar)
- 6306 sayılı Kanun (güncel metin, md. 6/1)
- Resmî Gazete 9 Kasım 2023, sayı 32364 — 7471 sayılı Kanun
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.