Net metrekare duvarlar arasındaki temiz iç alandır; brüt duvarları da kapsar, genel brüt ise ortak alan payını ekler. Dört tanım da imar yönetmeliğinde yazılıdır. Kentsel dönüşüm sözleşmesinde net, brüt ve genel brüt alanı ayrı ayrı yazdırın.
Net brüt metrekare farkı şudur: net metrekare, dairenin duvarlar arasında kalan temiz iç alanıdır. Brüt metrekare, dairenin dış çizgisinin çevrelediği alandır; duvarlar da içindedir. Bir de genel brüt vardır: brüte merdiven, hol gibi ortak alanlardan düşen pay eklenir. Üç ölçü de imar yönetmeliğinde tanımlıdır. Teklifte "120 m²" yazıyorsa önce hangisi olduğunu sorun.
Net brüt metrekare farkı nedir? Resmî tanımlar
Bu kavramlar piyasa dili değildir. Ülke genelindeki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile İstanbul'da uygulanan İstanbul İmar Yönetmeliği, aynı dört tanımı kullanır:
| Ölçü | Yönetmelikteki tanım (sade) | Neleri kapsar |
|---|---|---|
| Net alan | Duvarlar arasında kalan temiz alan | Odalar, salon, mutfak, banyo, daire içi koridor |
| Brüt alan | Bağımsız bölümün dış çizgisinin çevrelediği alan | Net alan + iç ve dış duvarlar |
| Toplam brüt alan | Brüt alan + eklentilerin brüt alanı | Varsa size ait depo gibi eklentiler |
| Genel brüt alan | Toplam brüt + ortak alanlardan düşen pay | Merdiven, giriş holü, kat holü payı |
Birkaç ayrıntı sonucu doğrudan değiştirir:
- Brüt alanda, dış cephe dışındaki sınırlarda (komşu daire ya da merdiven holüyle ortak duvarda) duvarın orta ekseni sınır sayılır. Şaftlar, ışıklıklar ve galeri boşlukları brüte girmez.
- Net alana kolonlar, bacalar, şaftlar, ışıklıklar ve yüksekliği 1,80 metreden az olan merdiven altları girmez.
- Balkon, teras, açık çıkma, depo gibi eklentiler ve ortak alanlar da net alana girmez.
- Dubleks gibi birden fazla kata yayılan dairede, içeriden bağlantılı katların alanları birlikte hesaplanır.
Kısacası sıralama hep aynıdır: net < brüt ≤ toplam brüt ≤ genel brüt.
Brüt ile net arasındaki fark neden sabit bir oran değil?
Mevzuatta "net alan, brütün yüzde şu kadarıdır" diye bir oran yoktur. Fark her projede ayrı hesaplanır. Farkı büyüten başlıca şeyler:
- Duvar ve kolon kalınlığı. Taşıyıcı sistem ve yalıtım kalınlaştıkça, aynı dış ölçüde net alan küçülür.
- Ortak alan büyüklüğü. Geniş giriş holü, büyük merdiven evi, asansör önü sahanlıkları genel brüt alanı büyütür; dairenin içine bir metrekare bile eklemez.
- Balkon ve teraslar. Teklifteki toplam metrekareye katılıp katılmadığını sorun. Net alana hiç girmezler.
- Eklentiler. Bodrumdaki depo "toplam brüt"e girer; yaşadığınız alana değil.
Bu yüzden "net, brütten yüzde şu kadar küçüktür" gibi genel kurallara güvenmeyin. Kendi projenizin mimari alan hesabını isteyin.
Aynı daire üç farklı metrekareyle nasıl anlatılır?
Aşağıdaki rakamlar yalnızca örnektir; bir projeden alınmamıştır. Amaç, aynı dairenin üç ayrı sayıyla nasıl anlatılabileceğini göstermek:
- Mimari projede daire içi temiz alan: 95 m² net
- Duvarlar eklenince: 110 m² brüt
- Merdiven, hol ve giriş payı eklenince: 128 m² genel brüt
Müteahhit "size 128 metrekare daire veriyoruz" dediğinde bu cümle teknik olarak doğru olabilir. Ama içeride kullanacağınız alan 95 m²'dir. İki teklifi karşılaştırırken biri net, diğeri genel brüt yazıyorsa, küçük görünen teklif aslında daha büyük daire veriyor olabilir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesine hangi metrekare yazılmalı?
Maketten daire satan müteahhit için kural açıktır. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, ön bilgilendirme formunda ve satış sözleşmesinde bağımsız bölümün net ve brüt alanlarının yazılmasını ister. Bu yönetmelik ön ödemeli satışları kapsar. Kat karşılığı sözleşmesinde aynı açıklığı istiyorsanız maddeyi sizin yazdırmanız gerekir.
Sözleşmede her bağımsız bölüm için şunlar bulunsun:
- Net, brüt ve genel brüt alan ayrı ayrı. Tek bir "m²" yazıyorsa hangisi olduğu belli değildir.
- Ölçüm yöntemi. "Alanlar imar yönetmeliğindeki tanımlara göre hesaplanır" gibi bir cümle, sonradan çıkacak tartışmayı azaltır.
- Kat, cephe ve plan. Size düşecek daire, onaylı mimari projedeki kat planına bağlanarak yazılsın.
- Teslimde ölçü tutmazsa ne olacağı. Eksik metrekarenin nasıl ölçüleceği ve nasıl karşılanacağı baştan kararlaştırılsın. Bunun için yasal bir oran yoktur; sözleşmede yazılır.
- Balkon, teras ve eklentiler. Toplama katılıyorlarsa ayrı satırda görünsünler.
Sözleşmenin diğer kritik maddeleri için kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecekler yazısına bakın.
Emsal, brüt ve net birbirine nasıl bağlanır?
Kentsel dönüşüm hesabında dördüncü bir sayı daha vardır: emsal alanı. Emsal, parselde yapılabilecek ve imar hesabına sayılan toplam kat alanını belirler. Bazı alanlar binanın içinde olduğu halde emsale sayılmaz. İstanbul İmar Yönetmeliği'ne göre balkonlar, merdiven evi, bina giriş holü, kat holleri ve asansör önü sahanlıkları bunlardandır. Bu "emsal dışı" alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu aşamaz.
Sonuç: binanın toplam brüt alanı emsal alanından büyük olabilir. Ama aradaki fark merdiven, hol, balkon gibi alanlardan oluşur; yeni bir daire anlamına gelmez. Bu hesabın ayrıntısı emsal (KAKS) nedir yazısında, size kaç daire düşeceği ise kaç daire alırım rehberinde anlatılıyor. Kavramın kısa özeti sözlükte de var.
Teklifleri karşılaştırırken nelere bakmalı?
- Bütün teklifleri aynı ölçüye çevirin. En güvenlisi net alandır, çünkü içinde yaşayacağınız alan odur.
- Teklifte yalnız "brüt" yazıyorsa, mimari projeden net alan tablosunu isteyin.
- Ortak alan payının dairelere nasıl dağıtıldığını sorun. Genel brüt, bu dağıtıma göre değişir. Hangi ortak alanların (giriş holü, merdiven, kat holleri) hesaba katıldığını ve hangilerinin dışarıda bırakıldığını da yazılı isteyin. Aynı bina için iki farklı genel brüt rakamı görüyorsanız, farkın kaynağını önce bu dağıtımda arayın.
- Bugünkü dairenizi de aynı ölçüyle kıyaslayın. Elinizdeki eski rakamın net mi brüt mü olduğunu bilmeden "daha büyük daire alıyorum" demeyin.
- Vergi tarafında da hangi alanın esas alındığı sonucu etkileyebilir; ayrıntısı vergi ve harç muafiyeti yazısında.
Sık sorulanlar
Balkon net alana girer mi?
Hayır. Yönetmeliğe göre balkonlar, açık çıkmalar, teraslar ve kat bahçeleri gibi en az bir yüzü açık mekânlar net alan içinde değerlendirilmez. Sözleşmede balkon metrekaresini ayrı satırda isteyin.
Kolonlar net alandan düşülür mü?
Evet. Daire içindeki kolonlar, bacalar, şaftlar ve ışıklıklar net alana dahil edilmez. Kolonu çok olan bir planda, aynı brüt alanda net alan küçülür.
Dubleks dairede metrekare nasıl hesaplanır?
İçeriden bağlantılı katların alanları birlikte hesaplanır. Hem net hem brüt alan için bu kural geçerlidir.
Bugünkü dairemin net alanını nereden öğrenirim?
Onaylı mimari projede alan tablosu varsa oradan okuyabilirsiniz. Proje elinizde değilse ya da tablo yoksa, daireyi bir mimara ölçtürmek en sağlıklı yoldur. Yeni teklifle karşılaştırırken aynı ölçüyü kullanın.
Binanızın toplam inşaat hakkını ve size düşebilecek alanı görmek için ücretsiz ön fizibilite aracını kullanabilirsiniz. Teknik sorular için SSS — Teknik bölümüne de bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — md. 4 (bağımsız bölüm net, brüt, toplam brüt ve genel brüt alan tanımları)
- İstanbul İmar Yönetmeliği — md. 4 (aynı tanımlar), md. 5/8 (%30 sınırı) ve md. 22 (emsal dışı alanlar)
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik — ön bilgilendirme ve sözleşmede net ve brüt alan zorunluluğu
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.