Emsal (KAKS), parselde yapılabilecek toplam kat alanının imar parseli alanına oranıdır. Balkon, merdiven, hol gibi emsal dışı alanlar emsale esas alanın %30'unu aşamaz. Daire sayısı emsalle birlikte TAKS, yükseklik ve daire büyüklüğüne bağlıdır.
Emsal (KAKS), bir parselde yapılabilecek toplam kat alanının imar parseli alanına oranıdır. Örneğin 600 m² parselde emsal 2,07 ise emsale sayılan inşaat hakkı 1.242 m²'dir. Kaç daire çıkacağını bu alan belirler. Ama merdiven, balkon, otopark gibi bazı alanlar emsale sayılmaz; taban alanı ve yükseklik sınırları da sonucu değiştirir.
Emsal nedir? Yönetmelikteki tanım
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği emsali şöyle tanımlar: yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı. Emsal ile KAKS (katlar alanı katsayısı) aynı şeydir. Sözlükteki kısa tanım da bu maddeye dayanır.
"Katlar alanı"na neler girer? Yönetmeliğe göre bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık ya da kapalı çıkmalar dahil, kullanılabilen bütün katlar girer. Sonra emsal dışı sayılan alanlar düşülür.
Emsali yönetmelik değil, imar planı belirler. Yani bir parselin emsalini, o parselin bağlı olduğu plan ve plan notları söyler.
Emsal nasıl hesaplanır?
Formül basittir:
Emsal alanı = İmar parseli alanı × Emsal
İki noktaya dikkat edin:
- Tapudaki yüzölçümü ile imar parseli aynı olmayabilir. Parselin bir kısmı yola ya da parka ayrılmışsa (terk), hesap kalan alan üzerinden yapılır. Örneğin Kadıköy Merkez E-5 Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı'nın notu, emsal ve TAKS'ın net parsel üzerinden hesaplanacağını açıkça yazar.
- Emsal alanı, satılan metrekare değildir. Emsal dışı alanlar eklenince binanın toplam alanı büyür; dairenin içindeki net alan ise daha küçüktür. Bu ayrım için net ve brüt metrekare yazısına bakın.
Emsal harici %30 kuralı nedir?
Bazı alanlar binanın içinde olduğu halde emsale sayılmaz. Bunlara "emsal harici" alan denir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesinin 8. fıkrası aynı sınırı koyar: emsal harici alanların toplamı, parselin emsale esas alanının %30'unu aşamaz.
İstanbul İmar Yönetmeliği md. 22'ye göre bu %30'un içinde sayılan alanlardan bazıları:
- Balkonlar ve açık çıkmalar
- Kat ve ara sahanlıklar dahil merdiven evi
- Bina giriş holü, kat holleri ve asansör önü sahanlıkları (tek bağımsız bölümlü konutlar hariç)
- Asgari ölçülerdeki asansör boşlukları, şaftlar ve bacalar
- Kat bahçeleri ve teraslar
Bazı alanlar ise %30 hesabına hiç girmez:
- Bodrum katta zorunlu otopark alanının 2 katı ve tamamen gömülü ortak otoparklar
- Bodrumdaki sığınak, asansör boşluğu, merdiven ve tesisat alanlarının asgari ölçüleri
- Zorunlu yangın merdiveni ve korunumlu koridorun asgari alanı
- Son katın üstündeki ortak teras çatı ve bahçedeki açık otopark
Ülke genelindeki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, balkonlar için ayrıca bir sınır koyar: açık çıkma şartını taşıyan balkon, bağımsız bölüm net alanının %20'sini geçmediği sürece emsal dışıdır.
Uyarı: %30 bir tavandır, ek hak değildir. Bu alanlar merdiven, hol, balkon gibi alanlardır; yeni daire üretmez. "Emsal 2, üstüne %30 daha, demek daire sayısı %30 artar" hesabı yanlıştır.
Emsal nedir, kaç daire çıkar?
Kaba daire sayısı şöyle bulunur:
Daire sayısı ≈ Emsal alanı ÷ Bir dairenin emsale sayılan alanı
Bir örnek (rakamlar varsayımdır):
- Parsel: 600 m² (terkten sonra kalan)
- Emsal: 2,07
- Emsal alanı: 600 × 2,07 = 1.242 m²
Dairelerin emsale sayılan alanı ortalama 100 m² olursa 1.242 ÷ 100 ≈ 12 daire çıkar. Daireler 125 m² olursa sayı 9-10 daireye düşer. Yani aynı emsal, daire büyüklüğüne göre farklı sayı verir. Zemin katta dükkân, çatıda dubleks ya da bodrumda iskân edilen bir bölüm varsa hesap yine değişir.
Bu sayı binanın tamamıdır. Bu dairelerden kaçının size düşeceği arsa payınıza ve sözleşmedeki paylaşıma bağlıdır. O hesap kaç daire alırım rehberinde adım adım anlatılıyor. Müteahhit payının makul olup olmadığını ise kat karşılığı yüzde kaç olmalı yazısında inceleyebilirsiniz.
Emsal yüksek olduğu halde bina neden küçük çıkabilir?
Emsal tek başına karar vermez. Planda iki sınır daha vardır:
- TAKS (taban alanı katsayısı): Binanın zemine oturan alanını sınırlar.
- Yükseklik ya da kat sınırı: Binanın kaç kat çıkabileceğini sınırlar.
Aynı örnekte TAKS 0,35 ise binanın oturduğu taban en fazla 600 × 0,35 = 210 m² olur. 1.242 m²'yi yerleştirmek için kabaca 6 kat gerekir. Planda yükseklik 5 katla sınırlıysa normal katlara kabaca 5 × 210 = 1.050 m² sığar. Kâğıttaki emsalin bir kısmı kullanılamayabilir. Bodrum ya da çatı çözümleri farkı bir ölçüde kapatabilir; bunu mimari proje netleştirir.
Bu durum yükseklik sınırı sıkı olan yerlerde önemlidir. Örneğin Kadıköy'de Bağdat Caddesi'ne bakan ilk binalar için plan notu 18,00 metre (en fazla 5 kat) sınırı koyar; ayrıntısı Bağdat Caddesi emsal yazısında. Yükseklik kavramı için yençok yazısına, iki katsayının farkı için emsal ile TAKS karşılaştırmasına bakabilirsiniz. Çatı arasının emsale sayılması çatı katı yazısında anlatılıyor.
Eski binanın ruhsatındaki alan emsalden büyükse ne olur?
Birçok eski bina, bugünkü plandan daha fazla inşaat hakkıyla yapılmıştır. İstanbul'da riskli yapılara ilişkin plan notları, şartları sağlayan riskli yapılarda ruhsat ya da iskândaki toplam inşaat alanının esas alınmasına imkân verir. Bu kuralın ilkeleri ve hangi mahallelerde geçerli olduğu riskli yapımı yıkıp yeniden yaparsam ne alırım yazısında. Teklifi değerlendirirken iki hesabı da yaptırın: plana göre hak ve ruhsata göre hak.
Kadıköy'de emsal hep 2,07 mi?
Hayır. Kadıköy Belediyesi'nin e-imar kayıtları bunu açıkça gösterir:
| Parsel (e-imar kaydı) | Yürürlükteki plan | Emsal ve yükseklik |
|---|---|---|
| Caddebostan, 981 ada 101 parsel | Kadıköy Merkez E-5 Ara Bölgesi UİP (2006) | En fazla KAKS 2,07 · TAKS 0,35 · Yençok 15 kat |
| Acıbadem, 628 ada 5 parsel | Acıbadem-Koşuyolu-Hasanpaşa Revizyon UİP (2024) | KAKS verilmemiş · TAKS en fazla 0,25 · 5 kat |
| Caferağa, 154 ada 3 parsel | Moda Merkez İmar Planı + sit alanı geçiş dönemi koruma esasları | KAKS verilmemiş · bitişik nizam · h: 15,50 m |
Aynı ilçede üç parsel, üç ayrı kural. Bu yüzden "Kadıköy emsali" diye tek bir sayı kullanmak yanıltıcıdır. Kendi parselinizin değerini imar durumu sorgulama sayfasından ya da belediye kaydından öğrenin. Hangi resmî yolun ne verdiğini emsalimi nasıl öğrenirim yazısında bulabilirsiniz. Unutmayın: e-imar ekranları "yalnızca bilgi amaçlıdır"; bağlayıcı olan, belediyeden alınan imar durumu belgesidir.
Binanıza göre emsal, tahmini daire sayısı ve paylaşım senaryosu için ücretsiz ön fizibilite aracını kullanabilirsiniz. Diğer teknik sorular için SSS sayfamıza bakın.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Kaynaklar
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — md. 4 (emsal ve katlar alanı tanımı), md. 5/8 (%30 sınırı), md. 22 (balkon %20)
- İstanbul İmar Yönetmeliği — md. 5/8 ve md. 22 (emsal ve %30 hesabına giren ve girmeyen alanlar)
- Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı notları — genel hüküm 8 (net parsel)
- Kadıköy Belediyesi e-imar — Caddebostan 981/101
- Kadıköy Belediyesi e-imar — Acıbadem 628/5
- Kadıköy Belediyesi e-imar — Caferağa 154/3
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.