Müteahhit seçerken yetki belgesi ve grubu (e-Devlet, ŞANTİYE-M), iskânlı bitmiş işler, finansman, ruhsat öncesi teminat ya da bina tamamlama sigortası, net m², süre ve tapu devri takvimini sorun. 10 soru, karşılaştırma tablosu ve eleme sebepleri.
Müteahhit seçerken önce belgeye, sonra söze bakın: geçerli yetki belgesi ve binanıza yeten grup, iskân almış bitmiş işler, açık bir finansman planı, ruhsattan önce verilecek teminat ya da sigorta, net m² ve teslim süresi yazan bir taslak sözleşme. Aşağıdaki 10 soruya belgeyle cevap veremeyen adayla masaya oturmayın.
Bu yazı soruları verir. Kayıtların tek tek nasıl sorgulanacağı 7 resmî kontrol yazısında, güvencelerin bütünü 6 kalkan yazısında. Hukuki bilgiler geneldir; sözleşme öncesi kendi durumunuz için avukata danışın.
Müteahhit seçerken nelere dikkat edilmeli?
Üç şeye bakarsınız: ehliyet (belgesi var mı, grubu yetiyor mu), güç (bitirdiği işler, parası) ve kâğıt (teminat, süre, net m² yazıyor mu). Güzel bir teklif bu üçünün yerini tutmaz. Soruları sırayla sorun. Birinde takılan adayla, o soru kapanmadan ilerlemeyin.
Müteahhide sorulacak 10 soru
1. "Yetki belge numaranız ve grubunuz ne?"
Ruhsata tabi her yapı, yetki belgesi numarası olan bir müteahhidin sorumluluğunda yapılır. Bu numara ruhsatta, iskânda ve sözleşmede kullanılmak zorundadır (Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği md. 5). Gruplar A, B, B1, C, C1, D, D1, E, E1, F, F1, G, G1, H ve geçici diye ayrılır (md. 14).
Sorgu e-Devlet'teki "Müteahhit Bilgileri Sorgulama" hizmetiyle yapılır. Birçok kaynakta hâlâ "YAMBİS" diye geçer. Bakanlığın bugünkü müteahhit kayıt platformunun adı ŞANTİYE-M'dir. Grup, tek parselde üstlenebileceği işin büyüklüğünü sınırlar. Grubun sizin binanıza yetip yetmediğini yetki belgesi grubu aracıyla görebilirsiniz.
Kırmızı bayrak: Çok daireli bir bina için "geçici belgem var" demek. Geçici belge, bodrum hariç en çok iki katlı ve 500 m²'yi geçmeyen, malikin kendi yapısı için verilir.
2. "Sözleşmeyi hangi şirket imzalayacak?"
Tabeladaki marka ile imzayı atan şirket farklı olabilir. Sorguyu imzayı atacak unvan ve vergi numarasıyla yapın. Şirketin yaşı, yetkilileri, konkordato ya da iflas ilanı olup olmadığı da kontrol edilir: ayrıntılı kontrol.
3. "Son bitirdiğiniz binalar hangileri, iskânları alındı mı?"
Bitmiş işin belgesi yapı kullanma izni, yani iskândır. Adres isteyin, en az birini gezin, bina yöneticisiyle konuşun. Teslim zamanında mıydı, eksikler giderildi mi?
4. "Aynı anda kaç şantiyeniz var, bu işi nasıl finanse edeceksiniz?"
6306 kapsamında müteahhit kendi payındaki daireleri ancak İdarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabilir (Kanun md. 6/13). Yani inşaatı baştan maketten satışla döndüremez. Bu yüzden özkaynak ve kredi planı önemlidir. Vergi ve SGK'dan güncel "borcu yoktur" yazısı isteyin.
5. "Ruhsattan önce teminat mı vereceksiniz, bina tamamlama sigortası mı?"
6306 kapsamında müteahhit, yapı ruhsatından önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlığın belirlediği teminatı vermek zorundadır (Kanun md. 8/6). Parsel uygulamalarında teminat yapı yaklaşık maliyetinin %6'sıdır. Sigorta varsa teminat aranmaz (Uygulama Yönetmeliği md. 13/9).
İyi cevap: hangisini, ne zaman vereceğini söyler. Kırmızı bayrak: "Gerek yok, bize güvenin." Ayrıntı: %6 teminat · bina tamamlama sigortası.
6. "Teklifiniz net m² mi, brüt mü? Daire listesi nerede?"
Her malike düşecek dairenin katı, cephesi, net ve brüt m²'si yazılı olmalı. Yüzde tek başına bir şey söylemez: net ve brüt m² · teklifi emsalle doğrulama.
7. "Malik olarak cebimden ne çıkacak?"
Yüksek pay teklifleri çoğu zaman nakit ödeme ister. Toplam tutarı ve ödeme tarihlerini yazılı isteyin: yüksek pay ve net yük.
8. "Ne zaman başlayıp ne zaman teslim edeceksiniz? Gecikirse ne ödersiniz?"
Devletin kira yardımı, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır (Uygulama Yönetmeliği md. 16/1). İnşaat uzarsa kirayı kimin ödeyeceği sözleşmede yazmalıdır. Ayrıca 6306, iş bir yıl içinde başlamazsa ya da en az altı aydır bitirecek tempoda yürümezse arsa payı salt çoğunluğuyla fesih yolunu açar (Kanun md. 6/14).
9. "Tapu devrini hangi aşamalara bağlıyorsunuz?"
Müteahhit payının tamamını baştan istemek iyi işaret değildir. Kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin başka borçları için bu taşınmazlara haciz konamaz. Ama yapıma başlandıktan sonra 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma kalkar (Kanun md. 6/10). Takvimi sorun: haciz koruması.
10. "Taslak sözleşmeyi ve teknik şartnameyi imzadan önce verir misiniz?"
Marka ve model düzeyinde şartname isteyin. Yapı denetim sözleşmesini yapı sahibi imzalar ve müteahhidi bu iş için vekil tayin edemez (4708 sayılı Kanun md. 2). İnşaat alanı 500 m²'yi aşan yapılarda yapı denetim kuruluşu Bakanlıkça elektronik ortamda belirlenir (md. 5). "Denetimi biz ayarlarız" cümlesi bu yüzden dikkat ister. Sözleşmede bakılacak maddeler: kat karşılığı sözleşmede 12 madde.
Kaç teklif alınmalı, nasıl karşılaştırılmalı?
Tek teklifle pazarlık zayıf kalır. Birden fazla teklifi aynı tabloya koyun:
| Karşılaştırın | Neye bakın |
|---|---|
| Alan | Malik başına net m² ve daire listesi |
| Para | Cebinizden çıkacak toplam tutar |
| Süre | Başlama ve teslim tarihi, gecikme cezası |
| Güvence | Teminat mı, sigorta mı; belge eki |
| Tapu | Devrin hangi aşamaya bağlı olduğu |
Teklifin binanızın imar hakkıyla tutarlı olup olmadığını görmek için ücretsiz ön fizibilite yapabilirsiniz.
Görüşmeye nasıl hazırlanmalı?
Görüşmeye eli boş gitmeyin. Binanızın imar hakkını ve kabaca ne çıkarabileceğini bilirseniz, gerçek dışı bir teklifi hemen fark edersiniz. Arsa payı listesini, bu 10 soruyu ve sözleşmede görmek istediğiniz maddeleri yazılı götürün. Cevapları da yazılı isteyin. Görüşmeye birden fazla malikin katılması, sonradan "bana başka söylenmişti" tartışmasını önler.
Hangi cevaplar adayı eler?
- Yetki belge numarası yok, iptal edilmiş ya da başka bir firmaya ait.
- "Teminata da sigortaya da gerek yok."
- Taslak sözleşme ya da şartname vermekten kaçınmak.
- Süre ve gecikme cezası yazmaya direnmek.
- Bitmiş işlerinin adresini vermemek.
- İmar hakkının açıkça üstünde bir paylaşım vaat etmek. Hesap tutmuyorsa açık kalitede ya da tapuda kapanır.
Müteahhidi kim seçer?
Kat karşılığında müteahhidi malikler seçer. Karar, arsa payının salt çoğunluğuyla alınır ve imzalı tutanağa bağlanır (6306 md. 6/1; Uygulama Yönetmeliği md. 15/2). Usulün tamamı: toplantı ve karar.
yapıyo ne yapar?
yapıyo teklifleri aynı formatta, karşılaştırılabilir biçimde sunar ve bu soruların cevaplarını görünür kılar. Kararı siz verirsiniz; hiçbir aday için garanti verilmez. Malike ₺0 komisyon uygulanır: nasıl çalışır · müteahhit bulma rehberi. Diğer sorular: SSS — Müteahhit ve Sözleşme.
Kaynaklar
- Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik (md. 5, 14) — mevzuat.gov.tr
- e-Devlet — Müteahhit Bilgileri Sorgulama
- ŞANTİYE-M — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- 6306 sayılı Kanun (md. 6/1, 6/10, 6/13, 6/14, 8/6) — mevzuat.gov.tr
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (md. 13/9, 15/2, 16/1) — mevzuat.gov.tr
- Yapı Denetimi Hakkında Kanun (md. 2, 5) — mevzuat.gov.tr
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.