Kat Karşılığı Sözleşmede Dikkat Edilecek 12 Kritik Madde

Kat karşılığı sözleşmesinde en çok dikkat edilecek konular şunlardır: sözleşmeyi kimin imzaladığı, net m² ve daire listesi, cebinizden çıkacak para, teslim süresi ve gecikme cezası, teminat ya da bina tamamlama sigortası, tapu devrinin sırası, teknik şartname, masrafların paylaşımı, iskânla teslim ve fesih şartları. Sözleşme noterde resmî şekilde yapılır ve tapuya şerh verilebilir.

Bu yazı hazır sözleşme metni vermez. Her madde için neden önemli olduğunu ve avukatınıza sormanız gereken soruyu yazdık. Genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.

Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli? 12 madde

1. Taraflar: sözleşmeyi kim imzalıyor?

Neden önemli: Reklamdaki marka ile imzayı atan şirket farklı olabilir. Müteahhidin yetki belgesi numarasının yapı ruhsatında ve yapım sözleşmesinde kullanılması zorunludur. İmzayı atan kişinin şirketi temsil yetkisi de olmalıdır.

Avukata sorun: "Unvan, imza sirküleri ve yetki belgesi numarası birbiriyle tutuyor mu?" Kayıtları nasıl kontrol edeceğiniz: 7 resmî kontrol.

2. Alan: net m², daire listesi ve yeni arsa payı

Neden önemli: Brüt ile net karışınca kayıp görünmez. Her malike düşecek bağımsız bölümün katı, cephesi, net ve brüt m²'si ve yeni arsa payı yazılmalıdır. Proje onayında alan değişirse farkın nasıl ödeneceği de baştan belli olmalıdır.

Avukata sorun: "Net m² hangi ölçüme göre? Dairem küçülür ya da büyürse fark hangi birim fiyattan hesaplanır?" Ayrıntı: net ve brüt m² · kaç daire alırım?

3. Daire dağılımı ve şerefiye

Neden önemli: Aynı m² her katta aynı değerde değildir. Hangi dairenin kime düşeceği ve değer farkının nasıl dengeleneceği yazılmazsa, tartışma inşaat bitince çıkar.

Avukata sorun: "Dağılım plana mı, kuraya mı bağlı; kura ne zaman çekilecek? Şerefiye farkı parayla mı, m² ile mi kapanıyor?" Bkz. şerefiye farkı.

4. Nakit yükü: gerçekten sıfır mı?

Neden önemli: Yüksek pay teklifleri çoğu zaman malikten nakit ister. Yarısı Bizden hibe ve kredisi kullanılacaksa paranın kime, ne zaman aktarılacağı da yazılmalıdır.

Avukata sorun: "Bu sözleşmeye göre cebimden toplam ne çıkıyor, hangi tarihlerde? Ödemeler işin ilerlemesine bağlı mı?" Bkz. yüksek pay ve net yük.

5. Süre: başlama, bitiş ve uzatma

Neden önemli: Süresi yazılmayan sözleşmede gecikmenin yaptırımı da olmaz. Borçlar Kanunu, yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılacak kadar geciktirirse, iş sahibine teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme hakkı tanır (TBK md. 473).

Avukata sorun: "Başlangıç tarihi neye bağlı: ruhsata mı, yıkıma mı? 'Mücbir sebep' tanımı dar mı, geniş mi?"

6. Gecikme cezası ve kira

Neden önemli: Devletin kira yardımı, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır (Uygulama Yönetmeliği md. 16/1). İstanbul'da aylık tutar 8.000 TL'dir. İnşaat bu süreyi aşarsa ve sözleşme kira yükünü müteahhide vermiyorsa, fark size kalır.

Avukata sorun: "Gecikmede her ay ne ödenecek, tutar nasıl güncellenecek, ödenmezse ne olur?" Güncel tutarlar: kira yardımı.

7. Teminat ya da bina tamamlama sigortası

Neden önemli: 6306 kapsamında müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Başkanlığın belirlediği teminatı vermek zorundadır (Kanun md. 8/6). Parsel uygulamalarında teminat, yapı yaklaşık maliyetinin %6'sıdır. Sigorta yaptırılmışsa teminat aranmaz (Yönetmelik md. 13/9). Yani ikisinden biri şarttır; ikisi birden zorunlu değildir.

Avukata sorun: "Hangisi verilecek, kapsamı ne? Poliçe ya da teminat belgesi sözleşmeye ek olacak mı?" Bkz. %6 teminat · bina tamamlama sigortası.

8. Tapu devrinin sırası

Neden önemli: Müteahhide düşen payın tamamı baştan devredilirse elinizdeki güvence azalır. 6306'ya göre müteahhit kendi payındaki daireleri ancak İdarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabilir (Kanun md. 6/13). Kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin başka borçları için bu taşınmazlara haciz konamaz. Ama yapıma başlandıktan sonra 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (md. 6/10).

Avukata sorun: "Devir hangi aşamalara bağlı? Kat irtifakı ne zaman kurulacak?" Bkz. %10 kuralı · haciz koruması.

9. Teknik şartname ve yapı denetimi

Neden önemli: "Birinci sınıf malzeme" ölçülemez. Marka, model ya da açık bir eşdeğer tanımı gerekir. Yapı denetim sözleşmesini yapı sahibi imzalar ve yapı sahibi, anlaştığı müteahhidi bu iş için vekil tayin edemez (4708 sayılı Kanun md. 2).

Avukata sorun: "Şartname sözleşmenin eki mi? Eşdeğer malzemeye kim karar veriyor?"

10. Masraflar: kim ne öder?

Neden önemli: Yıkım, enkaz, proje, harç, abonelik ya da otopark bedeli gibi kalemler "arsa payları oranında" denerek malike bırakılabilir. 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisi gibi birçok kalemden muaftır (Kanun md. 7/9). Muafiyetten yararlanmak için belgelerde 6306 kapsamı açıkça yazılmalıdır.

Avukata sorun: "Masraf tablosu var mı? Muafiyet dışında kalanları kim ödüyor?" Bkz. vergi ve harç muafiyeti · kim ne öder?

11. Teslim, iskân ve eksik işler

Neden önemli: Teslim, yapı kullanma izni (iskân) alınmış daire olarak tanımlanmalıdır. Borçlar Kanunu'na göre teslim alan kişi, imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirip ayıpları uygun sürede bildirmek zorundadır. Bunu ihmal ederse eseri kabul etmiş sayılır (TBK md. 474 ve 477).

Avukata sorun: "Teslim tutanağı ve eksik iş listesi nasıl düzenlenecek? Eksikler hangi sürede giderilecek?" Teslim adımları: yıkımdan teslime.

12. Fesih ve anlaşmazlık

Neden önemli: 6306, müteahhit bir yıl içinde işe başlamazsa ya da iş en az altı aydır bitirecek tempoda yürümezse, arsa payı salt çoğunluğuyla fesih yolunu açar (Kanun md. 6/14). Sözleşme ayrıca kendi fesih sebeplerini ve fesihte neyin nasıl iade edileceğini yazmalıdır.

Avukata sorun: "Fesihte devredilen tapular nasıl geri döner? Uyuşmazlıkta hangi mahkeme yetkili?" Bkz. fesih rehberi.

Kat karşılığı sözleşmesi noterde mi yapılır?

Evet. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (Türk Medeni Kanunu md. 706; Borçlar Kanunu md. 237). Kat karşılığında müteahhide arsa payı devredileceği için sözleşme noterde düzenlenir. Yalnız imzaları onaylatılmış bir metinle yetinmeyin; hangi şeklin gerektiğini avukatınıza teyit ettirin.

Tapuya şerh: Türk Medeni Kanunu md. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh verilebileceğini açıkça sayar. Şerh verilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.

İmzadan önce elinizde ne olmalı?

• Arsa payı salt çoğunluğuyla alınmış, imzalı karar tutanağı (Yönetmelik md. 15/2) — toplantı usulü
• İmar durumu ve binanızın ne çıkarabileceğine dair bir hesap — ücretsiz ön fizibilite
• Bağımsız bölüm listesi ya da avan proje
• Teminat veya sigorta taahhüdü
• Taslak sözleşme ve teknik şartname, imza gününden önce

Müteahhidi seçerken sorulacaklar ayrı bir yazıda: müteahhit seçerken 10 soru. Güvencelerin bütünü: 6 kalkan.

yapıyo bu aşamada ne yapar?

yapıyo bir hukuk bürosu değildir ve hukuki danışmanlık vermez. Teklifleri net m² ve cebinizden çıkacak para üzerinden yan yana koyar, eksik maddeleri görünür kılar. Sözleşmeyi imzadan önce kendi seçtiğiniz bağımsız bir avukata inceletmenizi öneririz: avukat ne zaman gerekir? Diğer sorular için SSS — Müteahhit ve Sözleşme.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun (md. 6/10, 6/13, 6/14, 7/9, 8/6) — mevzuat.gov.tr
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (md. 13/9, 15/2, 16/1) — mevzuat.gov.tr
• Türk Medeni Kanunu (md. 706, 1009) — mevzuat.gov.tr
• Türk Borçlar Kanunu (md. 237, 473, 474, 477) — mevzuat.gov.tr
• Yapı Denetimi Hakkında Kanun (md. 2) — mevzuat.gov.tr
• Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği (md. 5) — mevzuat.gov.tr
• İstanbul'da kira yardımı 8.000 TL — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (22.12.2024)

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.