Evet, 2/3 şartı kalktı: 7471 sayılı Kanun'la (RG 09.11.2023) riskli yapıda yeniden yapım kararı arsa paylarının salt çoğunluğuyla alınır. Oylar kişi başına değil arsa payına göre sayılır; katılmayanın payı rayiç değerden aşağı olmamak üzere açık artırmayla satılır.
Evet, üçte iki (2/3) şartı kalktı. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun'dan beri riskli yapıda yeniden yapım kararı, arsa paylarının salt çoğunluğuyla, yani toplam payın yarısından fazlasıyla alınır. Oylar kişi başına değil, tapudaki arsa payına göre sayılır. Karara katılmayanın payı, rayiç değerden aşağı olmamak üzere açık artırmayla satılır.
Kısaltmalar: "Kanun" 6306 sayılı Kanun'u, "Yön." Kanunun Uygulama Yönetmeliği'ni gösterir. Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
2/3 çoğunluk kalktı mı?
Kalktı. 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesi, 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarındaki "en az üçte iki" ifadesini "salt" olarak değiştirdi. Kanun Resmî Gazete'nin 9 Kasım 2023 tarihli, 32364 sayılı nüshasında yayımlandı ve bu hüküm aynı gün yürürlüğe girdi.
Değişiklik üç kararı birden etkiledi:
- Yeniden yapım ve uygulama kararı (md. 6/1),
- Kamulaştırma eşiği: bina yıkılmış arsada, tebligattan sonraki 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa idare acele kamulaştırma yoluna gidebilir (md. 6/2),
- Müteahhit sözleşmesinin feshi kararı (md. 6/14).
Bugün hâlâ "üçte iki gerekir" diyen bir metin görürseniz, 2023 öncesine aittir. Eski tarihli bazı kamu sayfalarında da eski ifade kalmış olabilir. Bağlayıcı olan, Kanun'un güncel metnidir.
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk nedir?
Salt çoğunluk, toplam arsa payının yarısından fazlası demektir. "P+1" bunun halk arasındaki kısa adıdır: yarıyı az da olsa geçmek. Tam yüzde elli yetmez.
Kanun iki ayrıntıyı özellikle yazar (md. 6/1):
- Sayılan şey hisse oranıdır, malik sayısı değil.
- Paydaşlar, yapıda bağımsız bölümü olup olmadığına bakılmaksızın hesaba katılır. Arsada payı olan ama binada dairesi olmayan kişinin payı da sayılır.
Kiracının oyu yoktur; karar maliklerin arsa paylarıyla alınır.
Salt çoğunluk nasıl hesaplanır? Örnek
Tapuda toplam arsa payı 1.000 olan sekiz bağımsız bölümlü bir bina düşünelim: zemin kattaki dükkânın payı 160, yedi dairenin her birinin payı 120.
| Evet diyenler | Toplam pay | Oran | Sonuç |
|---|---|---|---|
| 4 daire | 480 | %48 | Salt çoğunluk yok |
| 5 daire | 600 | %60 | Salt çoğunluk var |
| 4 daire + dükkân | 640 | %64 | Salt çoğunluk var |
Beş kişi evet dediği hâlde, bu beş kişinin payı yarıyı geçmiyorsa karar çıkmaz. Tersine, daha az kişi daha büyük paylarla çoğunluğu sağlayabilir. Kendi binanızın paylarıyla denemek için: salt çoğunluk hesaplama aracı.
Hesapta dikkat edilecek üç durum:
- Hisseli daire. Bir daire iki kişiye yarı yarıya aitse, her biri o dairenin payının yarısıyla oy kullanır.
- Mirasçılar. Tapuda ölen malik adına kayıtlı paylar için mirasçıların durumu ayrı incelenmelidir: mirasçılı tapuda dönüşüm.
- Kaynak. Pay oranlarını sözlü bilgiyle değil, güncel tapu kaydından alın. Arsa payının ne olduğu için: arsa payı.
Salt çoğunluk hangi kararlar için yeterlidir?
| Karar | Eşik |
|---|---|
| Riskli yapı tespiti başvurusu | Tek malik yeterli |
| Yeniden yapım, kat karşılığı, payların satışı | Arsa payının salt çoğunluğu |
| Müteahhit sözleşmesinin feshi (şartları oluşunca) | Arsa payının salt çoğunluğu |
| Yıkım yerine güçlendirme | Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19/2'ye göre karar (Yön. md. 8/7) |
| Bitişik boş parselin projeye katılması | Boş parsel maliklerinin oybirliği (Yön. md. 15/8) |
Diğer eşikleri tek tabloda topladık: hangi karar hangi çoğunlukla alınır?
Salt çoğunluk sağlanınca süreç nasıl ilerler?
- Toplantı. Bir malikin istemiyle bütün malikler çağrılır. Çağrı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilanla veya noterle yapılır. Toplantı ve karar en az salt çoğunlukla olur, karar tutanağa bağlanır (Yön. md. 15/2). Usulün ayrıntısı: toplantı nasıl yapılır.
- Katılmayanlara bildirim. Karar ve teklif; e-tebligat, noter ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Kabul için 15 gün süre verilir.
- Pay satışı başvurusu. Kabul etmeyenlerin payı için satış istenir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na göre bu başvuru İstanbul'da ilçe belediyelerine, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine yapılır.
- Açık artırma. Pay, rayiç değerin altında olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara satılır. Satış bedeli payı satılan malike ödenir: açık artırma süreci.
- Tam muvafakat. Satışlar tapuya tescil edilince taşınmazda bütün malikler anlaşmış hâle gelir; kat irtifakı ve yapı kullanma izni gibi işlemler bu şekilde tamamlanır.
2026 yönetmelik değişikliği ne getirdi?
4 Şubat 2026 tarihli, 33158 sayılı Resmî Gazete'deki değişiklik, salt çoğunluk kuralını değiştirmedi; uygulamasını netleştirdi:
- Bina yıkılmadan karar. Salt çoğunluk kararının yapıların yıktırılmış olması şartı aranmadan alınacağı açıkça yazıldı (Yön. md. 15/2).
- Ruhsattan önce iki şart. Salt çoğunluk kararına dayanan yapı ruhsatı başvurusundan önce, karar ve teklif katılmayanlara usulüne göre bildirilmiş ve payların satışı için başvurulmuş olmalıdır. Müdürlük ya da belediye, çoğunluğun ve tebligatın tamam olup olmadığını bir yazıyla ruhsat birimine bildirir (Yön. md. 15/4).
- Daha sıkı dosya. Satış başvurusuna toplantı davetine ilişkin belgeler ve toplantı tutanağı da eklenir (Yön. md. 15/A-1).
- Sonraki satış ilanı. İlk satışta anlaşan paydaşlar payı almazsa, sonraki satışlar Ek-13 formuyla 15 gün ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet'ten bildirilir (Yön. md. 15/A-12).
Sık sorulanlar
Toplantıya gelmeyen malik ne olur?
Karara katılmamış sayılır. Karar ve teklif kendisine bildirilir ve kabul için 15 gün süre verilir (Yön. md. 15/2). Kabul etmezse payı satış sürecine girer.
Salt çoğunluk riskli alanda da geçerli mi?
Evet. Riskli alan ve rezerv yapı alanında karar, uygulama yapılan etap ya da adada yine hisseler oranında salt çoğunlukla alınır (Kanun md. 6/1).
Pay satışı mahkemede iptal edilebilir mi?
Satış yargı kararıyla iptal edilirse pay, şartları varsa eski malik adına geri tescil edilir. İptal yalnız bedelin eksik hesaplanmasına dayanıyorsa satış bozulmaz; aradaki fark, payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir (Kanun md. 6/1).
Bu kural sizin için ne anlama geliyor?
Bütün komşuların ikna olmasını beklemek zorunda değilsiniz. Ama salt çoğunluk tek başına işi bitirmez: bildirim ve satış adımları eksiksiz yapılmadan ruhsat aşamasına geçilemez. Bu yüzden ilk hedef anlaşmayı olabildiğince geniş tutmaktır. Pratik yollar: komşularla mutabakatı hızlandırmak. Sürecin tamamı: kentsel dönüşüm rehberi.
Karar öncesi binanızın imar hakkını ve maliklerin ne alacağını görmek, oylamayı kolaylaştırır: ücretsiz ön fizibilite. Daha fazla soru için SSS sayfamıza bakabilirsiniz.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)
- 7471 sayılı Kanun — Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, güncel metin (mevzuat.gov.tr)
- Uygulama Yönetmeliği değişikliği — Resmî Gazete 04.02.2026, sayı 33158
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Süreci
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — Riskli Yapı Sık Sorulan Sorular (PDF)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.