Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Olur? İhtar, Salt Çoğunlukla Fesih ve İdari Fesih Yolu

Müteahhit inşaatı yarım bırakır ya da iflas ederse malikin elinde üç kademeli bir yol vardır: (1) sözleşmede varsa bina tamamlama sigortası veya teminatı devreye almak, (2) noter ihtarı çekip arsa payı salt çoğunluk (P+1, yani yarıdan bir fazla) ile sözleşmeyi feshetmek, (3) 6306 sayılı Kanun kapsamında —müteahhit 1 yıl içinde işe başlamamış ya da inşaatı en az 6 ay durdurmuşsa— Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na (eski adıyla Bakanlık) idari fesih başvurusu yapıp yeni müteahhitle devam etmek. Kritik nokta: fesih çoğunluğu 2/3 değil, salt çoğunluktur (9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun bu eşiği "üçte iki"den "yarıdan fazla"ya indirdi). Panik yapmaya gerek yok; sürecin adımları mevzuatla tanımlıdır.

Önce durumu tespit edin: yarım kalmak "fesih sebebi" mi?

Her gecikme fesih sebebi değildir. Havanın kötü gitmesi, kısa süreli malzeme darboğazı gibi durumlar tek başına yeterli olmaz. 6306'nın uygulama yönetmeliğine göre idari feshi tetikleyen iki net eşik vardır:

• 1 yıl işe başlamama: Tüm maliklerle anlaşma sağlandığı ya da salt çoğunlukla karar alındığı halde, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmamışsa.
• 6 ay durma: İnşaat belli bir seviyede başlamış ama en az altı aydır, projeyi bitirecek ekipman ve personelle devam ettirilmiyorsa.

Bu iki durumdan biri varsa müteahhitten kaynaklı kusur karinesi doğar ve idari fesih yolu açılır. Sürecin belge tarafını sağlam tutmak için her aşamayı yazılı kayıt altına alın; uçtan uca audit log ile takip edilen bir platform bu kanıtları tek yerde toplamanızı kolaylaştırır.

Kademe 1 — Sözleşmedeki teminat ve bina tamamlama sigortasını kontrol edin

İlk bakılacak yer mahkeme değil, kendi sözleşmeniz olmalı. İyi hazırlanmış bir kat karşılığı sözleşmede müteahhitten alınan teminat mektubu, ipotek ya da bina tamamlama sigortası bulunur.

Bina tamamlama sigortası, müteahhidin projeyi süresinde ve sözleşmeye uygun bitirememesi riskine karşı hak sahiplerini koruyan bir güvencedir. Poliçenin devreye girmesi için tipik tetikleyiciler; müteahhidin iflası, tasfiyesi, vefatı (ve mirasçıların reddi miras etmesi) ya da gaipliği veya teslimin sözleşmedeki tarihten itibaren 12 aydan fazla gecikmesidir. Bu güvence varsa, inşaatın kalan kısmı sigorta kapsamında tamamlanabilir ya da hak sahiplerinin zararı karşılanabilir (poliçe şartlarına göre değişir; deprem, kamu kaynaklı durdurma gibi müteahhit kusuru dışı haller genellikle kapsam dışıdır).

Yoksa da bilgi sizde kalsın: bu, bir sonraki müteahhitle sözleşme yaparken pazarlık masasına koymanız gereken en önemli maddedir. Detaylar için bina tamamlama sigortası rehberimize bakabilirsiniz.

Kademe 2 — Noter ihtarı ve salt çoğunlukla fesih

İkinci adım, müteahhide noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. İhtar; edimin (inşaatın) yerine getirilmesi için makul bir süre verir ve sürecin resmi başlangıcını kanıtlar. Bu, ilerideki idari ya da hukuki adımlar için gereken belge zincirinin ilk halkasıdır.

Fesih kararının kimler tarafından alınacağı çok kritik ve burada en sık yapılan hata düzeltilmeli:

Fesih için "üçte iki / 2/3" oranı ARTIK geçerli değil. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanunla birlikte, 6306 kapsamındaki karar yeter sayısı arsa payı çoğunluğunun salt çoğunluğuna (P+1) düşürüldü. Yani hisseleri toplamı yarıdan fazla olan malikler, müteahhitle imzalanan sözleşmelerin feshine karar verebilir.

Bu eşiğin nasıl işlediğini ayrıntısıyla anlattığımız salt çoğunluk (P+1) kuralı yazımıza göz atabilirsiniz. Karara katılmayan maliklerin durumu ise ayrı bir konudur: onların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek açık artırma yoluyla mevzuatta öngörülen çerçevede değerlendirilir.

Kademe 3 — Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na idari fesih başvurusu

Salt çoğunluk fesih yönünde iradesini ortaya koyduğunda, iş idari fesih mekanizmasına taşınabilir. Bu, 6306'nın malike sağladığı en güçlü ve en pratik yoldur; klasik bir fesih davasının yıllar sürebilen belirsizliğine kıyasla süreci hızlandırır. İşleyiş kabaca şöyledir:

1. Başvuru: Salt çoğunluğu oluşturan maliklerin iradesini (imzalı karar tutanağı, dilekçe ya da yeni müteahhitle yapılan anlaşma örneği gibi belgelerle) gösteren dosya, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın ilgili müdürlüğüne (İstanbul için Marmara/Anadolu Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri) sunulur.
2. Tespit: İdare, 1 yıl başlamama ya da 6 ay durma koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğini yerinde inceler.
3. 30 günlük ihtar: Koşullar doğrulanırsa müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması ya da devam etmesi ihtar edilir.
4. Resen fesih: Bu 30 günlük süre sonunda müteahhit hâlâ gereğini yapmazsa, ayrıca ihtara gerek kalmaksızın ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın sözleşmeler resen (kendiliğinden) feshedilmiş sayılır.

İdari fesih, kesin ve yürütülebilir bir idari işlem niteliği taşır. Fesih kesinleştiğinde, salt çoğunlukla anlaşılan yeni bir müteahhitle yola devam edilebilir. Müteahhidin o güne kadar yaptığı işlerin bedeli ise, ilgili mevzuat ve sözleşme çerçevesinde mahsuplaştırılarak hesaba katılır.

Müteahhit iflas ederse tapum ne olur?

En çok sorulan ve en çok korku yaratan soru budur. Genel ilke: arsa payı karşılığı sözleşmelerde tapu, edim (inşaat) yerine getirildikçe devredilir. Uygulamada yaygın olan kademeli (aşamalı) tapu devri modelinde, tapu inşaat belli seviyelere ulaştıkça parça parça geçer. Bu yüzden müteahhit iflas etse bile, henüz devredilmemiş bağımsız bölümlerin tapusu malikte kalır ya da malik lehine talep edilebilir.

Yine de riskin büyüklüğü, sözleşmenin nasıl kurulduğuna ve tapunun ne kadarının ne zaman devredildiğine bağlıdır. Bir baştan tüm tapuyu peşin devretmek en riskli senaryodur. Bu nedenle iflas riski, sözleşme aşamasında —tapu devir takvimi, teminat ve tamamlama sigortası ile— yönetilmesi gereken bir konudur; iş işten geçtikten sonra değil. Yeni müteahhit ararken sormanız gereken kritik başlıkları müteahhit seçerken 10 soru yazımızda topladık.

Not: İflas, tasfiye ve tapu iptal-tescil davaları teknik hukuki konulardır. Buradaki çerçeve genel bilgilendirmedir; somut dosyanız için mutlaka bir avukatla çalışın.

yapıyo bu süreçte ne yapar?

yapıyo, kentsel dönüşümde malik tarafında tarafsız koordinasyon sağlar; müteahhidin tarafında değildir. Süreç boyunca tüm kararlar, oylar ve belgeler audit log ile şeffaf biçimde kaydedilir — bir fesih ya da idari başvuru gerektiğinde, salt çoğunluğu kanıtlayacak belge zinciri elinizin altında hazır olur. Emsal ve fizibilite belediye imar sisteminden otomatik geldiği için yeni müteahhitle daha bilinçli pazarlık edersiniz. Ve maliğe ₺0 komisyon uygularız; gelir müteahhitten alınır, dolayısıyla sizinle müteahhit arasında çıkar çatışmamız olmaz.

Sık sorulan sorular

Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, fesih için 2/3 çoğunluk mu gerekiyor?
Hayır. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanunla eşik düştü; fesih dâhil kararlar artık arsa payı salt çoğunluğuyla (P+1, yarıdan fazla) alınır. "Üçte iki" bilgisi eski ve yanlıştır.

İdari fesih ne kadar sürer?
Net bir "şu kadar gün" garantisi mevzuatta yoktur; süre dosyanın hazırlığına ve idarenin tespit sürecine göre değişir. Ancak resen fesih için müteahhide verilen 30 günlük ihtar süresi kanunda sabittir; bu süre dolunca sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır.

Müteahhit iflas ederse yatırdığım tapuyu kaybeder miyim?
Genellikle hayır. Kademeli tapu devri modelinde henüz karşılığı verilmemiş bağımsız bölümlerin tapusu malikte kalır. Riski en aza indirmenin yolu, tüm tapuyu peşin devretmemek ve sözleşmeye teminat/bina tamamlama sigortası koydurmaktır.

Yarım kalan inşaatı yeni müteahhit devralabilir mi?
Evet. Fesih kesinleştikten sonra salt çoğunlukla anlaşılan yeni müteahhitle devam edilebilir. Önceki müteahhidin yaptığı işlerin bedeli mevzuat ve sözleşme çerçevesinde mahsuplaştırılır. Yeni sözleşmeyi imzalamadan önce teminat ve bina tamamlama sigortası maddelerini mutlaka gözden geçirin.

Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.