Bina tamamlama sigortası, müteahhit iflas eder, ölür ya da binayı teslim edemezse malike tazminat öder veya binayı tamamlatır. 6306'da 2018'den beri ruhsat öncesi ya bu sigorta ya %6 teminat zorunlu; '2026'da zorunlu oldu' doğru değil. Kapsam dışı hâllere dikkat.
Bina tamamlama sigortası, müteahhit iflas ederse, ölürse ya da binayı söz verdiği tarihten sonraki 12 ay içinde teslim edemezse devreye giren bir sigortadır. Sigorta şirketi ya malike nakit tazminat öder ya da binayı başka bir yükleniciye tamamlatıp teslim eder. Kentsel dönüşümde müteahhit, yapı ruhsatından önce ya bu sigortayı yaptırmak ya da teminat vermek zorundadır.
Bina tamamlama sigortası nedir?
Bu sigortada taraflar şöyledir:
- Sigortayı yaptıran ve primi ödeyen: Müteahhit.
- Sigortadan yararlanan (hak sahibi): Müteahhitle inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi, yani kentsel dönüşümde malik.
Poliçe müteahhide verilir. Sigorta şirketi ayrıca her malike ayrı bir "müstakil teminat senedi" düzenler ve adresine gönderir. Bu senet, sizin dairenizin ne kadarlık teminat altında olduğunu gösteren belgedir. Yanında "bina tamamlama sigortasına ilişkin önemli hususlar formu" da gelir.
Sigortanın kuralları, Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları'nda yazılıdır. Genel Şartlar, 5684 sayılı Sigortacılık Kanunu'na dayanır. Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) tarafından belirlendi ve 10 Haziran 2024'te yayımlandı.
Bina tamamlama sigortası zorunlu mu?
Kısa cevap: sigortanın kendisi değil, sigorta ya da teminattan biri zorunludur. Ve bu zorunluluk 2026'da gelmedi.
- 6306 sayılı Kanun md. 8/6 (2018'de 7153 sayılı Kanunla bugünkü hâlini aldı): Müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Başkanlığın belirlediği teminat ve şartları sağlamak zorundadır.
- Uygulama Yönetmeliği md. 13/9-c: Riskli yapının bulunduğu parselde müteahhit, ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminat verir.
- Aynı maddenin (ğ) bendi: Bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat istenmez.
Bakanlık, Genel Şartlar'ın yayımlandığı 10 Haziran 2024'ten itibaren yeni uygulamalarda sigorta yaptırılırsa teminat şartının aranmayacağını il müdürlüklerine duyurdu.
Bu yazının eski sürümünde "2026 itibarıyla zorunlu hâle geldi" yazıyordu. Bu doğru değildi, düzelttik.
Bir istisna var: Tek parselde, bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam inşaat alanı 500 m²'yi geçmeyen bir binayı malik kendisi yapıyorsa, bina bitene kadar satış yapmama şartıyla teminat istenmez. Teminat kuralının ayrıntısı için: müteahhit teminatı ve %6 kuralı.
Aynı poliçe, müteahhidin payına düşen dairelerin alıcılarını da korur. Sigorta şirketi, idare satış izni verdikten sonra satılacak daireler için ayrı bir azami limit ayırır. Poliçede bu limit, maliklere ayrılan limitten ayrı yazılır.
Sigorta hangi durumlarda öder?
Genel Şartlar'a göre sigorta üç durumda devreye girer:
- Müteahhidin iflas etmesi,
- Müteahhit gerçek kişiyse ölmesi ve mirasçılarının mirası reddetmesi,
- Müteahhidin, sözleşmedeki ya da mevzuattaki süreyi veya projede söz verilen teslim tarihini izleyen 12 ay içinde daireyi tamamlayıp teslim edememesi.
Gecikme, müteahhitten kaynaklanmayan bir mevzuat değişikliği ya da kamu kararı yüzünden olmuşsa, projeyi uygun hâle getirmek için geçen makul süre hesaba eklenir.
Sigorta şirketi binayı tamamlatır mı, para mı öder?
Seçimi sigorta şirketi yapar ve kararını müteahhide ve maliklere bildirir. İki yol vardır:
Nakit tazminat: 6306 kapsamındaki projelerde tazminat, teminat senedinde yazan proje bedelinin sizin arsa payınıza düşen kısmıdır. Bu tutar, proje başlangıcından itibaren Yeni Konut Fiyat Endeksi'ne göre güncellenir. Ama poliçedeki azami teminat limitini aşamaz. Tazminat, kural olarak durumun sigortaya bildirilmesinden 45 gün sonra ödenebilir hâle gelir. Belgeler eksikse bu süre işlemez.
Binayı tamamlatma: Sigorta şirketi projeyi bitirecek yükleniciyi seçer. Gerekirse mevcut müteahhitle de anlaşabilir. Daireler makul sürede ve her hâlde 24 ay içinde teslim edilmelidir. İflas ve ölüm hâllerinde bu 24 ay, söz verilen teslim tarihinden sayılır. Şantiyeyi devraldıktan sonra sigorta şirketi, daireler teslim edilene kadar maliklere her ay kira öder. Kira, dairenin güncellenmiş yapım maliyetinin binde beşi kadardır. İflas ve ölüm hâllerinde kira söz verilen teslim tarihinden sonraki ilk aydan, gecikme hâlinde ise bu tarihi izleyen 12. aydan sonra başlar.
Sigorta hangi durumlarda ödemez?
Malik için yazının en önemli kısmı burası. Genel Şartlar'a göre şu hâller teminat dışıdır:
- Maliklerin isteğiyle sözleşmenin feshedilmesi. Müteahhit işi bıraktı diye siz sözleşmeyi feshederseniz sigorta ödemeyebilir. Feshe karar vermeden önce poliçeyi okuyun ve sigorta şirketine başvurun. Fesih yolları için: müteahhit işi yarım bırakırsa.
- Deprem, sel, toprak kayması gibi doğal afetler yüzünden binanın tamamlanamaması. Bu risk ancak ek sözleşmeyle kapsama alınabilir.
- Banka dışında yapılan ödemeler. Müteahhide para ödüyorsanız (örneğin metrekare farkı), yalnızca banka üzerinden yaptığınız ödemeler güvencededir.
- Fayans, musluk, kapı kolu, mutfak dolabı gibi oturmaya engel olmayan malzemelerin söz verilen nitelikte olmaması.
- Usulüne uygun teslim bildirimine rağmen malikin daireyi teslim almaktan kaçınması.
- Dolaylı zararlar ve sözleşmedeki cezai şartlar (gecikme cezası gibi).
- Savaş, terör ve nükleer olaylar.
Sigorta mı, teminat mı? Malik için fark ne?
| Bina tamamlama sigortası | %6 teminat | |
|---|---|---|
| Kim verir? | Müteahhit (primi o öder) | Müteahhit |
| Kime verilir? | Her malike ayrı teminat senedi | İdareye |
| İş bitmezse ne olur? | Malike tazminat ya da binanın tamamlanması | Teminat paraya çevrilip işi tamamlayacak olana aktarılır |
| Tutar | Poliçedeki azami limitle sınırlı | Yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı |
Teminat maliklere dağıtılmaz; işi bitirecek olana aktarılır. Sigortada ise hak doğrudan malike bağlanır. İkisinin de sınırları vardır. Bu yüzden sözleşmedeki diğer güvenceler de önemlidir: güvence sisteminin 6 kalkanı.
Malik olarak neyi kontrol etmelisiniz?
- Ruhsattan önce sorun: "Sigorta mı yaptırdınız, teminat mı verdiniz?" Belgesini görün.
- Teminat senedinizi isteyin. Sigorta varsa adınıza düzenlenmiş müstakil teminat senedi ve önemli hususlar formu adresinize gelmeli.
- Limiti okuyun. Poliçedeki azami teminat limiti ve sizin dairenize düşen tutar ne?
- Doğal afet ek teminatı alınmış mı, bakın.
- Ödemeleri banka üzerinden yapın. Elden ödeme güvence dışında kalır.
- Feshetmeden önce sigorta şirketine başvurun.
- Sözleşmeye yazdırın. Sigorta ya da teminat yükümlülüğünü ve belgenin size verileceğini sözleşmeye koyun. Diğer maddeler için kat karşılığı sözleşme rehberine, müteahhide soracağınız sorular için müteahhit seçerken 10 soru yazımıza bakın.
Kısa tanım için sözlükteki bina tamamlama sigortası maddesine, sözleşmeye geçmeden binanızın rakamlarını görmek için ücretsiz ön fizibilite sayfasına bakabilirsiniz. Diğer sorular için SSS — Müteahhit ve Sözleşme.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, md. 8/6
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, md. 13/9
- ÇŞB Isparta İl Müdürlüğü — Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları duyurusu
- Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (PDF, ÇŞB)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.