Salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payı, rayiç değer tespitinden sonra açık artırmayla diğer paydaşlara satılır. Böylece süreç bir-iki malikçe bloke edilemez.
Salt çoğunlukla (P+1) alınan kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payı, Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşunca tespit edilen rayiç (piyasa) değerinden az olmamak üzere, açık artırma usulüyle satılır. Bu mekanizma, bir veya birkaç malikin tüm binayı süresiz bloke etmesini engeller ve çoğunluğun dönüşüm hakkını korur. Aşağıda süreci, Uygulama Yönetmeliği'nin 15/A maddesindeki adımlarla veriyoruz.
Özet: Karara katılmayan malikin payı rayiç bedelin altına satılamaz; satış bedeli payı satılan eski malike ödenir; ilk satış öncelikle anlaşan paydaşlara yapılır, onlar almazsa üçüncü şahıslara. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan size yapılan tebligattır.
Açık artırmaya kadar — sırasıyla ne olur? (md. 15/A)
- Karar ve teklif: Arsa payının salt çoğunluğu dönüşüm kararı verir (P+1 kuralı) ve anlaşma şartlarını içeren teklif hazırlanır.
- 15 gün ilan + 15 gün kabul: Teklif, katılmayan maliklere e-tebligat / noter / muhtarlıkta 15 gün ilan yoluyla bildirilir ve kabul için 15 gün süre verilir. Bu süre geçtiğinde satış süreci başlatılabilir.
- Tapuya "satışa tabi" belirtmesi: Satış payının tapu kütüğü beyanlar hanesine, 6306'ya göre satışa tabi olduğu ve devri gerektiren başka işleme konulamayacağı şerhi işlenir (md. 15/A-2).
- Bedel Tespiti Komisyonu: Müdürlük/İdare bünyesinde en az 3 kişilik (1 başkan + 2 üye) komisyon, SPK-lisanslı değerleme raporunu da gözeterek rayiç değeri belirler (md. 15/A-3).
- Açık artırma: Satış Komisyonu huzurunda, kimlik kontrolü ve tutanakla; rayiç bedelin altında olmamak üzere sözlü pey sürülür, en yüksek teklifi veren kazanır (md. 15/A-7,8).
- 7 gün içinde ödeme + sözleşme: Kazanan, 7 gün içinde bedeli bankaya yatırıp sözleşmeyi imzalar; yatırmazsa sıradaki teklife geçilir (md. 15/A-8,15).
Kim katılabilir? — öncelik anlaşan paydaşlarda
- Önce anlaşan paydaşlar: İlk satış, salt çoğunlukla anlaşan paydaşlar arasında yapılır (md. 15/A-6).
- Sonra üçüncü şahıslar: Anlaşan paydaşlar almazsa üçüncü şahıslar katılabilir — ama salt çoğunluk kararını kabul edeceklerine dair yazılı beyan vermeleri ve rayiç değerin %10'u oranında nakit teminat yatırmaları şarttır (md. 15/A-13). Kazanamayanların teminatı hemen iade edilir.
- Tek katılımcı olursa: Rayiç değerden az olmamak üzere onun teklifi geçerli sayılır (md. 15/A-9).
Katılmayan malikin hakları — mağdur edilmez
Katılmayan malik parasız bırakılmaz: satış bedeli, payı satılan eski malike ödenir (md. 15/A-5). Yani daireye/projeye katılmasa bile arsa payının rayiç piyasa değerini tahsil eder. Pay üzerinde ipotek, haciz veya intifa hakkı varsa bunlar satış bedeli üzerinde devam eder; satıştan sonra tapudaki şerhler terkin edilir. Amaç cezalandırmak değil, sürecin tıkanmasını önlemektir. Satış işlemine karşı yargı yolu açıktır — bedelin eksik hesaplandığı iddiasıyla iptal davası açılabilir ve fark, yasal faiziyle ödenir (md. 15/A-16).
Neden bu kadar önemli?
Eskiden tek bir malik, çoğunluğa rağmen süreci yıllarca durdurabiliyordu. 2023 ve sonrasındaki düzenlemeler (salt çoğunluk = P+1) bu tıkanıklığı çözdü. Bugün çoğunluk sağlandığında dönüşüm güvenle ilerler. Bu yüzden ilk hedef anlaşmayı en geniş tabana yaymaktır — açık artırma son çaredir, ilk tercih değil.
Bu süreçteki bildirim ve değerleme işlemlerinin usulüne uygun yapılması kritik önemdedir. yapıyo, mutabakat oylamasını şeffaf yürütür ve hukuki adımları bağımsız avukatla ilerletir. Ayrıntılar için SSS — Hukuk ve Haklar bölümüne bakın.
Kaynak
- 6306 sayılı Kanun md. 6/1 (salt çoğunluk kararı) ve md. 6/3 (katılmayan payın açık artırmayla satışı).
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 15/A (açık artırma usulü ile satış: Bedel Tespiti/Satış Komisyonu, 15+15 gün, tapu beyanlar şerhi, %10 teminat, 7 gün ödeme, satış bedelinin eski malike ödenmesi, iptal davası) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.