Tapudaki "riskli yapıdır" şerhi satışa engel değildir; daire devredilebilir, üzerine ipotek dahi kurulabilir. Şerh, bina yıkılıp yeniden yapıldığında ya da güçlendirme tamamlandığında tapu müdürlüğüne başvuruyla kaldırılır. 6306 kapsamındaki devirlerde tapu harcı muafiyeti de gündeme gelir.
Kısa cevap: Evet, tapusunda "riskli yapıdır" şerhi bulunan bir daire satılabilir. Bu şerh satışa, devre veya bağışa engel değildir; taşınmaz normal şekilde el değiştirebilir, hatta üzerine ipotek gibi sınırlı ayni haklar kurulabilir. Şerhin tek işlevi, alıcının binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli tespit edildiğini bilmesini sağlamaktır — bir tür kamuya açık uyarıdır, satış yasağı değildir. Şerh, bina yıkılıp yeniden yapıldığında ya da güçlendirme tamamlanıp belgelendiğinde tapu müdürlüğüne başvuruyla kaldırılır. Üstelik 6306 kapsamındaki devirlerde tapu harcı muafiyeti de gündeme gelebilir.
Aşağıda "satılır mı, kredi çıkar mı, şerh nasıl ve ne zaman kalkar" sorularını sırayla, mevzuata dayanarak açıklıyoruz.
Riskli yapı şerhi tam olarak nedir?
Riskli yapı tespiti yapılıp rapor Bakanlığa (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) bildirildiğinde, taşınmazın tapu kütüğüne "riskli yapıdır" belirtmesi (şerhi) işlenir. Bu, teknik olarak tapudaki beyanlar hanesine düşen bir bilgi notudur.
Şerh şunları yapar:
- Binanın deprem güvenliği açısından riskli tespit edildiğini herkese duyurur.
- Yıkım ve dönüşüm sürecinin yasal olarak başladığını gösterir.
- Alıcıyı bilgilendirir; "bilmiyordum" savunmasını ortadan kaldırır.
Şerhin yapmadığı şey ise satışı, devri veya mülkiyet haklarını dondurmaktır. Tespitin nasıl yapıldığını riskli yapı tespiti nasıl yapılır yazımızda, tespite katılmıyorsanız izlenecek yolu ise tespite itiraz yazımızda ayrıntılı anlattık.
Riskli yapı şerhi olan daire satılır mı?
Evet. Riskli yapı şerhi, taşınmazın satışını veya devrini yasaklamaz. Malik dilediği zaman dairesini satabilir, bağışlayabilir, mirasla devredebilir. Alıcı da tapuda şerhi görerek işlemi tamamlar.
Uygulamada dikkat edilecek noktalar:
- Şeffaflık zorunludur. Alıcı, tapu kaydına baktığında şerhi zaten görür. Sürecin hangi aşamada olduğunu (yıkım kararı alındı mı, süre başladı mı) alıcıya dürüstçe anlatmak, ileride uyuşmazlık çıkmaması için önemlidir.
- Satış, malikin dönüşüm sürecindeki yükümlülüklerini alıcıya taşır. Yeni malik, binanın dönüşüm sürecine kaldığı yerden dahil olur; toplantılara katılma, mutabakat oyu kullanma hakkı ona geçer.
- Değer pazarlığı gerçekçi olmalı. Riskli binadaki bir daire, çoğu zaman "arsa payı + gelecekteki yeni daire beklentisi" üzerinden değerlenir. Alıcının, dönüşümden ne alacağını (kat karşılığı oranı, süre) bilmesi kritiktir.
Kentsel dönüşümde alım-satım kararı verirken sürecin toplam maliyetini de görmek gerekir; bunun için kentsel dönüşümün gerçek maliyeti yazımıza göz atabilirsiniz.
Riskli yapı şerhi kredi engeli mi?
Bu, en çok karıştırılan konu. Ayrımı net koyalım:
- Yasal olarak şerh, ipotek kurulmasına engel değildir. Riskli yapıdaki daire üzerine ipotek tesis edilebilir.
- Bankanın kredi kararı ayrı bir konudur. Bir banka, konut kredisi verirken teminatın (dairenin) değerini ekspertizle ölçer. Riskli/yıkılacak bir binaya çoğu banka, ekspertiz raporunda "krediye uygun değildir" notu düşerek konut kredisi açmayabilir. Bu, kanunun değil bankanın ticari politikasının sonucudur.
Önemli bir istisna: Riskli tespitten önce o dairede zaten konut kredisi kullanıyorsanız, riskli yapı tespit raporuyla bankanıza başvurup kredinin yenilenmesini isteyebilirsiniz. Banka, 6306 kapsamında yeni konut yapımı/edinimi için yeni kredi kullandırabilir. Başvurduğunuz en az üç bankadan da "kullandıramayız" yazısı alırsanız, bu yazılarla Bakanlığa başvurarak Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'ndan kredi/faiz desteği talep edebilirsiniz (kaynak: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı SSS).
Riskli yapı şerhi tapudan nasıl kaldırılır?
Şerh iki durumda kalkar: yıkım ya da güçlendirme.
1) Bina yıkılırsa
Riskli yapı, süreç içinde yıktırıldığında tapu kütüğündeki "riskli" belirtmesi terkin edilir (kaldırılır). Yürürlükteki uygulamada, terkinin ardından tapuya "6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama bulunmaktadır" gibi bir bilgi belirtmesi düşebilir; bu, satışa engel olmayan bilgilendirici bir kayıttır. Yeni yapı tamamlanıp kat mülkiyeti kurulduğunda ise tapu, riskli şerhi olmadan yeni bağımsız bölümler üzerine düzenlenir.
2) Güçlendirme yapılırsa
Güçlendirme yapılırsa riskli şerhi kalkar mı? Evet — ama otomatik değildir; belgelenip başvurulması gerekir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 8. maddesine göre, yıkım yerine güçlendirme istenmesi hâlinde maliklerin, yıkım için verilen süre içinde:
- güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmesi,
- Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrasındaki çoğunlukla, yani bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasıyla güçlendirme kararı alması (6306 Uygulama Yönetmeliği bu 4/5 çoğunluğun hem arsa payı hem malik sayısı bakımından sağlanmasını arar),
- güçlendirme projesini hazırlatıp imar mevzuatına göre ruhsat alması
gerekir. Güçlendirme, ruhsatı veren idarece belirlenen sürede tamamlandıktan sonra, tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için tapu müdürlüğüne başvurulur.
Dikkat: Güçlendirme kararının çoğunluğu (Kat Mülkiyeti Kanunu md.19/2: beşte dört) ile dönüşüm/yıkım kararının çoğunluğunu karıştırmayın. Binanın yıkılıp yeniden yapılmasına veya ortaklığın feshine ilişkin karar, 6306'da 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı değişiklikle salt çoğunluk (arsa payının yarıdan fazlası, P+1) ile alınır — eskiden söylenen "üçte iki / 2/3" kuralı artık geçerli değildir. Ayrıntı için salt çoğunluk P+1 kuralı yazımıza bakın.
Şerhli daire satışında tapu harcı muafiyeti
6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, bu Kanun uyarınca yapılan işlem, sözleşme, devir ve tescillere geniş bir harç/vergi istisnası tanır (noter harcı, tapu harcı, damga vergisi, belediye harçları vb.). Uygulamada, taşınmaz "riskli" olarak tescil edildikten sonra yapılan devirlerde tapu harcı muafiyetinin uygulanması gündeme gelir. Muafiyetin somut olayınıza uygulanıp uygulanmayacağı; işlemin türüne, tarihe ve tapu müdürlüğü/vergi dairesi değerlendirmesine göre değişir. Kesin sonuç için işlem öncesi tapu müdürlüğünden ve bir mali müşavir/avukattan yazılı görüş almanız yerinde olur.
Satış yerine dönüşümde kalmak: neye bakmalı?
Riskli binadaki daireyi satmak yerine dönüşümde kalmayı düşünüyorsanız, kararınızı iki şey belirler: binadan çıkacak yeni daire ve hangi müteahhitle. Bunları görmeden satış/kalma kararı vermek erken olur.
Burada yapıyo malik tarafında işi kolaylaştırır: kendi telefonunuzdan ücretsiz ön fizibilite ile binanızın imar hakkını (emsal/KAKS) belediyenin imar sisteminden otomatik çekip kabaca kaç daire çıkabileceğini görürsünüz — ücretsiz fizibiliteyi buradan deneyebilirsiniz. Süreç boyunca malikten ₺0 komisyon alınır (gelir müteahhit tarafından karşılanır) ve tüm adımlar audit log ile şeffaf kayda geçer; yani "kim, ne zaman, neyi onayladı" izlenebilir kalır. Emsal ve daire hesabının mantığını emsal / KAKS nedir yazımızda bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Tapuda riskli yapı şerhi varken daireyi satabilir miyim?
Evet. Şerh satışa, devre veya bağışa engel değildir; taşınmaz normal şekilde el değiştirir ve üzerine ipotek dahi kurulabilir. Şerhin tek işlevi, binanın 6306 kapsamında riskli tespit edildiğini alıcıya duyurmaktır. Satarken sürecin hangi aşamada olduğunu alıcıya dürüstçe anlatın.
Güçlendirme yaparsak riskli yapı şerhi kalkar mı?
Evet, ama kendiliğinden değil. 6306 Uygulama Yönetmeliği md.8 uyarınca güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğu tespit ettirilir, Kat Mülkiyeti Kanunu md.19/2'deki çoğunlukla — bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızasıyla — karar alınır, proje hazırlanıp ruhsat çıkarılır. Güçlendirme, verilen sürede tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak şerh kaldırılır.
Riskli yapı şerhi konut kredisi almamı engeller mi?
Yasal olarak engel değildir; teminata ipotek konabilir. Ancak bankalar, yıkılacak bir binayı teminat olarak yeterli görmeyip ekspertizde "krediye uygun değildir" diyebilir. Riskli tespitten önce o dairede krediniz varsa, tespit raporuyla bankanıza başvurup kredinin yenilenmesini isteyebilirsiniz.
Şerh kalkması için ne kadar beklerim?
Sabit bir süre yoktur; yıkım halinde şerh, yapının yıkılmasının tapuya bildirilmesiyle terkin edilir. Güçlendirmede ise ruhsatı veren idarenin belirlediği tamamlanma süresine bağlıdır ve işin niteliğine göre değişir. Kesin takvim için ruhsat aldığınız idareyle ve tapu müdürlüğüyle görüşün.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.