Kat karşılığında inşaatı müteahhit öder; malike tespit ücreti payı, taşınma ve kira yardımını aşan kira kalır. Nakit katkılı, Yarısı Bizden ve İstanbul Yenileniyor modellerinde cepten para çıkar. Hesap yöntemi ve 21.050 TL/m²'nin neden piyasa maliyeti olmadığı.
Kentsel dönüşümün malike gerçek maliyeti, seçilen sözleşme modeline göre değişir. Klasik kat karşılığında inşaatı müteahhit öder. Malikin cebinden çıkanlar riskli yapı tespit ücretindeki payı, taşınma masrafı ve kira yardımını aşan kiradır. Daha büyük daire istemek, şerefiye farkı ve maliyeti paylaşan modeller ise daire başına nakit ödeme doğurur. Gerçek maliyeti ancak kendi sözleşmenizin rakamlarıyla hesaplayabilirsiniz.
Kentsel dönüşümde malik ne öder?
Kalemleri üç gruba ayırmak işi kolaylaştırır.
1. Hemen her projede malikin ödediği kalemler
- Riskli yapı tespit ücreti: 6306 sayılı Kanun'a göre tespit, masrafı maliklere ait olmak üzere yaptırılır. Ücret kuruluşa ve binaya göre değişir; malikler arasında paylaşılır.
- Taşınma: Nakliye ve yeni evin kurulum masrafları. Yarısı Bizden kapsamındaysanız 125.000 TL taşınma desteği bunu karşılayabilir. Diğer durumlarda bu masraf size kalır.
- Geçici kira: Bakanlık kira yardımı İstanbul'da aylık 8.000 TL'dir ve riskli yapıda en fazla 18 ay ödenir. Ödediğiniz kira bundan yüksekse aradaki fark sizin cebinizden çıkar. Ayrıntı: kira yardımı 2026.
2. Modele ya da tercihe bağlı kalemler
- Eski dairenizden daha büyük bir daire istemek.
- Daha iyi kat, cephe ya da konum için şerefiye farkı. Ayrıntı: şerefiye farkı.
- Sözleşmede kararlaştırılan nakit katkı payı.
- Yarısı Bizden kredisinin ya da başka bir dönüşüm kredisinin geri ödemesi.
3. Süreç tıkanınca doğan kalemler
Malikler binayı süresinde yıktırmazsa tespit, tahliye ve yıkımı idare yapar. Kanun'a göre bu masraflar malikten hissesi oranında ve amme alacağı gibi tahsil edilir. Yani inatlaşmak bedava değildir.
Hangi kalemi kimin ödediğinin tam haritası için: kentsel dönüşümde kim ne öder. "Hiç para çıkar mı?" sorusunun kısa cevabı için: cebimden para çıkar mı.
Hangi modelde cebinizden ne çıkar?
| Model | İnşaatı kim öder? | Malikin cebinden tipik olarak çıkan |
|---|---|---|
| Klasik kat karşılığı | Müteahhit, karşılığında daire alır | Tespit payı, taşınma, kira farkı, isteğe bağlı büyütme |
| Kat karşılığı + nakit katkı | Müteahhit ve malik birlikte | Yukarıdakiler + daire başına nakit ödeme |
| Yarısı Bizden | Yükleniciye hibe + kredi ödenir | Kredinin geri ödemesi, sözleşmedeki fark |
| İstanbul Yenileniyor (İBB/KİPTAŞ) | Malik, yapım bedelini borçlanarak öder | Borçlanma bedeli; düşük gelirliye İBB desteği |
Nakit katkılı sözleşmeler en çok yanılgı yaratan modeldir. Size verilen yüzde yüksek görünür ama altında daire başına ödeme vardır. "Yüzde kaç alıyorum?" yerine "cebimden ne çıkıyor, elime ne geçiyor?" diye sorun: yüksek pay her zaman iyi mi.
Yarısı Bizden'de konut başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi, malik adına yükleniciye ödenir. Kredi geri ödenir: ruhsattan 24 ay sonra başlar, en fazla 120 ayda biter. Şartlar: Yarısı Bizden kampanyası.
İstanbul Yenileniyor'da İBB, 1999 ve öncesinde yapılmış binalar için düşük gelirli hanelere yapım bedelinin %65'ine kadar destek veriyor. Destek hane gelirine göre çalışanlara %40–60, emeklilere %45–65'tir. Hane geliri üç asgari ücretin altında olmalı ve hanenin İstanbul'da başka taşınmazı bulunmamalıdır; İstanbul dışındaki mülkler için de sınırlar var. Destek yalnızca konutlara ve dairenin 80 m²'lik kısmına verilir. Konut 5 yıl satılamaz. Farkı için: kat karşılığı ile İstanbul Yenileniyor farkı.
Gerçek maliyetinizi nasıl hesaplarsınız?
Kendi rakamlarınızla şu hesabı yapın:
Cepten çıkan = nakit katkı + büyütme ve şerefiye farkı + taşınma masrafı + tespit ücretindeki payınız + (ödediğiniz kira × ay sayısı) − (aldığınız kira yardımı ve diğer destekler)
Hesapta iki şeye dikkat edin:
- Kira yardımının tavanı var. İstanbul'da Bakanlık yardımı en fazla 18 ay × 8.000 TL = 144.000 TL'dir. İnşaat 18 aydan uzun sürerse kalan aylar tamamen sizin cebinizden çıkar. Takvimi gerçekçi kurun: kentsel dönüşüm ne kadar sürer.
- Kira yardımı ile faiz destekli kredi birlikte alınmaz. Hangisini seçtiğiniz hesabı değiştirir: destek kombinasyonları.
Karşılaştırma yaparken tek bir sayıya değil, iki soruya bakın: sonunda elinize hangi net metrekare geçiyor ve bunun için toplam ne ödüyorsunuz?
21.050 TL/m² inşaat maliyeti mi?
Hayır. 21.050 TL/m², Bakanlığın 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33157) yayımladığı 2026 yılı yapı yaklaşık birim maliyetidir. Yüksekliği 21,50 metreyi geçmeyen, üç kattan yüksek konutların girdiği III-B sınıfı için belirlenmiştir.
Bu rakam piyasa inşaat maliyeti değildir. Tebliğin kendi amacı, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerini hesaplamaktır. Rakama KDV dahil değildir; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahildir.
Kentsel dönüşümde bu rakamın bir işi daha var: müteahhit teminatının hesabı. "Yapı yaklaşık maliyet bedeli", birim maliyet ile inşaat alanının çarpımıdır. Müteahhit, ruhsattan önce bu bedelin %6'sı kadar teminat verir ya da bina tamamlama sigortası yaptırır. Örnek: 1.500 m²'lik bir projede yaklaşık maliyet bedeli 1.500 × 21.050 = 31.575.000 TL, teminat ise bunun %6'sı olan 1.894.500 TL'dir.
Bu rakamı, bir teklifin ucuz ya da pahalı olduğunu ölçmek için kullanmayın. Gerçek yapım maliyeti malzemeye, zemine, bodrum kat sayısına ve projeye göre değişir. Sözleşmede yazan rakam esastır. Teminatın ayrıntısı: müteahhit teminatı ve %6 kuralı, sigortası: bina tamamlama sigortası.
Devlet hangi masrafları üstlenir?
6306 kapsamındaki işlemlerde pek çok masraf alınmaz. Kanun'un 7. maddesine göre şu kalemler muaftır:
- Noter harcı ve tapu harcı,
- Belediyelerin aldığı ücret ve harçlar,
- Veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisi,
- Bu amaçla kullanılan krediler için banka ve sigorta muameleleri vergisi.
Bir sınır var: belediye harç ve ücretleri, mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni alan için alınmaz. Bunu aşan kısım için harç çıkabilir; kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazın. KDV ve 150 m² ayrıntısı için: vergi ve harç muafiyetleri.
Maliyeti nasıl düşürürsünüz?
En büyük fark sözleşmede oluşur. Üç şeye bakın:
- Pay oranı ve net m² taahhüdü. Yüzdeden önce, size teslim edilecek dairenin net metrekaresi yazılı olmalı. İmar hakkı yüksek parsellerde malike düşen alan artabilir: emsal hesabı.
- Nakit katkı var mı? Varsa daire başına tutarını ve ödeme takvimini yazılı isteyin. Ödemeleri banka üzerinden yapın.
- Gecikme maddesi. 18 aydan sonra kirayı kimin ödeyeceği sözleşmede yazmalı.
yapıyo malik tarafında çalışır ve malikten ücret almaz. Binanıza özel maliyet ve kazanç tablosunu görmek için ücretsiz ön fizibilite alabilir, raporda neler olduğuna örnek rapordan bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, md. 3/1, 5/4, 7/9–10
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, md. 3/1-i, 13/9, 16
- Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ — Resmî Gazete, 03.02.2026, sayı 33157
- ÇŞB — İstanbul'da kira desteği 8 bin liraya çıkarıldı (22.12.2024)
- ÇŞB — Yarısı Bizden'de merak edilen sorular ve yanıtları
- İBB — Riskli Binalar İçin Kentsel Dönüşüm Mali Destek Paketi
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.