Sabit "doğru oran" yoktur: malik payı lokasyona göre kabaca %35-70 değişir, İstanbul'da tipik olarak %50-60 bandındadır. Ama yüzdeyi pazarlamadan önce çapraz kontrol edin — gerçek çapa, arsa m²×emsal = toplam inşaat hakkı ile inşaat maliyetidir. Teklifi doğrulama formülü ve doğrulanmış 2026 maliyet referansı.
Kat karşılığında sabit bir "doğru oran" yoktur. Malik payı; arsanın konumuna, emsale (yapılaşma hakkı) ve bölgedeki satış fiyatlarına göre kabaca %35 ile %70 arasında değişir. İstanbul'un çoğu semtinde malike düşen tipik pay %50-60 bandındadır; arsa değeri çok yüksek merkezî semtlerde bu oran daha yukarı çıkabilir, gelişmekte olan çevre ilçelerde ise düşebilir. Bunlar bir kural değil, piyasa eğilimidir. Asıl mesele şudur: yüzdeyi pazarlıktan önce test etmek gerekir. Çünkü tek başına yüzde yanıltıcıdır — "%40" bir projede kötü, başka bir projede iyi olabilir. Gerçek çapa, arsanızın metrekaresi × emsal = toplam inşaat hakkı ile o inşaatın maliyeti arasındaki farktır. Aşağıda müteahhit teklifini bu çapaya göre nasıl doğrulayacağınızı adım adım göstereceğiz.
Neden "yüzde" tek başına bir şey ifade etmez
Diyelim iki müteahhit geldi: biri %40, diğeri %45 teklif etti. İlk refleks yüksek olanı seçmek olur. Oysa:
- %40 pay ama büyük ve emsali yüksek bir projede → daha fazla ve daha değerli daire.
- %45 pay ama küçük parselde, kötü konumlu, geç teslim edilecek bir projede → daha az gerçek değer.
Örnekle düşünün: daha düşük yüzdeyle anlaşan bir malik, projenin büyüklüğü ve konumu sayesinde toplamda daha fazla ve daha değerli daire alabilirken; daha yüksek yüzdeyle anlaşan bir başkası, kötü konumlu (zemin kat, kuzey cephe, küçük) daireler nedeniyle daha az gerçek değere razı olabilir. Yani yüzde bir ölçü birimi değil, bir pazarlık sonucudur. Ölçmeniz gereken şey daire sayısı, metrekaresi ve konumudur.
Bu yüzden kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecek maddeler arasında en kritik olanı, hangi bağımsız bölümün kime düşeceğinin kat, cephe ve metrekare ile açıkça yazılmasıdır.
Gerçek çapa: emsalden çıkan toplam inşaat hakkı
Herhangi bir teklifi değerlendirmeden önce arsanızın ne kadar inşaat üretebileceğini bilmelisiniz. Bunun formülü basittir:
Toplam inşaat alanı (emsal m²) = Arsa alanı (m²) × Emsal (KAKS)
Örnek: 500 m² arsa, emsal 2,00 ise → 1.000 m² emsale dahil inşaat hakkı. Emsalin ne olduğunu ve daire sayısına nasıl döndüğünü emsal/KAKS nedir yazımızda ayrıntılı anlattık. Emsale girmeyen alanlar (bazı ortak alanlar, sığınak, merdiven kovası vb.) nedeniyle brüt yapı alanı bundan daha büyük olur; malik olarak sizin için önemli olan satılabilir net m²'dir — net ve brüt metrekare farkı burada devreye girer.
Emsali kendiniz tahmin etmeyin. Bölgeye göre çok değişir (aynı ilçede sokaktan sokağa farklılık gösterebilir) ve müteahhitin verdiği rakama körü körüne güvenmek pazarlıkta sizi zayıf düşürür. yapıyo'nun ücretsiz ön fizibilite aracı arsanızın belediye imar sisteminden çektiği emsale göre otomatik toplam inşaat hakkını ve tahmini daire adedini gösterir — yani pazarlık masasına oturmadan önce elinizde tarafsız bir çapa olur.
Teklifi çapraz kontrol etme formülü
Müteahhit bir yüzde teklif ettiğinde, o yüzdenin arkasındaki ekonomiyi şöyle kabaca doğrulayabilirsiniz:
- Toplam inşaat hakkını bulun: Arsa m² × Emsal.
- Toplam satış değerini tahmin edin: Emsal m² × bölgedeki yeni daire m² satış fiyatı.
- İnşaat maliyetini çıkarın: Brüt yapı m² × birim inşaat maliyeti (aşağıda 2026 referansı).
- Müteahhitin kalan payına bakın: Toplam satış − (inşaat maliyeti + malik payı + ruhsat/harç/finansman + kâr). Bu sayı makul bir kârı karşılıyorsa teklif tutarlıdır; malik payı gereğinden düşük tutulmuşsa müteahhit fazla kâr biçmiş olabilir.
Bu bir bilanço değil, mantık kontrolüdür. Amaç kuruşu kuruşuna hesaplamak değil; teklifin "havadan mı çıktığını yoksa gerçek sayılara mı dayandığını" görmektir. Kesin değerleme için SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından ekspertiz almak en sağlıklısıdır.
2026 inşaat maliyeti referansı
Müteahhitin payını haklı çıkardığı esas gider inşaat maliyetidir. Kaba bir çapa için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33157) yayımladığı 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri kullanılabilir. Konut yapıları için birkaç sınıfın ortalama m² değeri (KDV hariç):
| Yapı sınıfı (konut) | TL/m² (KDV hariç) |
|---|---|
| III. Sınıf A (orta kalite, ~3 kata kadar) | 19.800 |
| III. Sınıf B | 21.050 |
| III. Sınıf C | 23.400 |
| IV. Sınıf A (daha nitelikli) | 26.450 |
| IV. Sınıf B | 33.900 |
Bu tutarlar %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahil, KDV hariçtir. Önemli uyarı: bu tablo esasen mimarlık ve mühendislik hizmet bedelleri ile bazı vergi/harç hesaplarında kullanılan resmî bir referanstır, piyasadaki gerçek maliyeti bire bir yansıtmaz. Sahadaki fiili maliyet; malzeme, işçilik, zemin durumu, arsa değeri ve konuma göre bu rakamların üzerine de altına da inebilir. Yine de bir teklifin ekonomisini "kabaca yerinde mi" diye tartmak için başlangıç noktası olabilir. Kentsel dönüşümde maliyetin bütününü gerçek maliyet yazımızda kalem kalem ele aldık.
Oranı yükselten ve düşüren faktörler
Aynı yüzde her yerde aynı anlama gelmez. Malik payını yukarı çeken etkenler:
- Yüksek emsal / imar artışı — daha çok satılabilir m².
- Merkezî, talebi yüksek konum — arsanın "nakit değeri" büyük.
- Rekabet — birden fazla müteahhitin teklif vermesi.
- Az sayıda bağımsız bölüm, temiz tapu, birlik olmuş malikler.
Aşağı çeken etkenler: düşük emsal, zayıf konum, zorlu zemin/yıkım maliyeti, dağınık/uzlaşmayan malikler ve uzun teslim süresi. Bu yüzden yüzde konuşmadan önce arsanızın gerçek yapılaşma hakkını bilmek pazarlık gücünüzü doğrudan belirler.
yapıyo bu süreçte ne yapar
yapıyo, kentsel dönüşümde malik tarafında tarafsız bir koordinasyon platformudur; maliğe komisyon almaz (gelir müteahhit tarafından karşılanır). Pratikte:
- Tarafsız çapa: Ücretsiz ön fizibilite ile belediye imar sisteminden otomatik emsali çekip toplam inşaat hakkını ve tahmini daire adedini gösterir — teklif gelmeden önce elinizde bağımsız bir referans olur.
- Şeffaflık: Tüm adımlar audit log ile kayıt altındadır; kimin ne teklif ettiği, hangi kararın nasıl alındığı izlenebilir.
- Doğru karar zemini: Bina genelinde karar, 6306'ya göre arsa payında salt çoğunlukla (P+1) alınır — bunu aşağıda açıklıyoruz.
Kısacası yapıyo yüzdeyi sizin yerinize pazarlık etmez; pazarlığa girmeden önce gerçek sayıları önünüze koyar. Nasıl çalıştığını 8 aşamada görebilirsiniz.
Kararı kim verir? 6306'da güncel çoğunluk kuralı
Kat karşılığı teklifini bina genelinde kabul etmek için tüm maliklerin oybirliği gerekmez. 6306 sayılı Kanun'da 7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023'te yapılan değişiklikten bu yana, dönüşüm kararı için gereken çoğunluk arsa payının salt çoğunluğudur (P+1, yani yarıdan bir fazlası). Daha önce geçerli olan "üçte iki (2/3)" oranı artık geçerli değildir. Bu kuralı ve karara katılmayan malikin durumunu salt çoğunluk P+1 yazımızda ve karara katılmayan malik & açık artırma yazımızda ayrıntılı bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Müteahhit %40 istiyor, normal mi?
Duruma bağlı. %40 talebi, yüksek emsalli ve merkezî bir projede maliğe yeterli değer bırakıyorsa makul olabilir; düşük emsalli, küçük ya da geç teslim edilecek bir projede ise fazla olabilir. Önce arsanızın emsalinden çıkan toplam inşaat hakkını hesaplayın, sonra o yüzdenin kaç adet ve hangi konumda daireye denk geldiğine bakın. Yüzdeyi değil, karşılığında aldığınız daireyi değerlendirin.
İstanbul'da malik payı tipik olarak yüzde kaçtır?
İstanbul'un çoğu semtinde malike düşen pay kabaca %50-60 bandındadır. Arsa değeri çok yüksek merkezî semtlerde daha yukarı, gelişmekte olan çevre ilçelerde daha aşağı olabilir. Bu bir kural değil, piyasa eğilimidir; her arsa kendi emsali ve konumuyla ayrı değerlendirilir.
Paylaşım oranı adil mi, nasıl anlarım?
Adaleti yüzdeyle değil, üç sayıyla ölçün: (1) arsa m² × emsal = toplam inşaat hakkı, (2) bölgedeki yeni daire m² satış fiyatı, (3) inşaat birim maliyeti. Size düşen dairelerin toplam değerini bu tabloya oturtun. Kesin sonuç için SPK lisanslı bir değerleme uzmanından ekspertiz alın; tarafsız bir ön çapa için ücretsiz fizibiliteyi kullanın.
Yüksek yüzde her zaman daha mı iyidir?
Hayır. Yüksek yüzde, düşük konumlu (zemin kat, kötü cephe, küçük) daireleri kapsıyorsa toplam değeriniz düşük yüzdeli bir tekliften daha az olabilir. Bu yüzden sözleşmede hangi bağımsız bölümün size ait olacağının kat, cephe ve metrekare ile açıkça yazılması yüzdeden daha önemlidir.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.