Kat karşılığında kanunda ya da resmî bir kaynakta yazan "doğru oran" yoktur. Oran emsal, konum, inşaat maliyeti ve satış fiyatlarından çıkar; sizin payınız da arsa payınıza bağlıdır. Teklifi yüzdeyle değil, arsa m² × emsal ve maliyet hesabıyla doğrulayın.
Kat karşılığında kanunda ya da resmî bir kaynakta yazan "doğru oran" yoktur. Bina genelindeki oran; parselin emsaline (yapılaşma hakkı), konumuna, inşaat maliyetine ve bölgedeki satış fiyatlarına göre çıkar. Sizin kişisel payınız ise ayrıca tapudaki arsa payınıza bağlıdır. Bu yüzden başka bir binada konuşulan yüzde sizin binanız için ölçü olmaz. Teklifi yüzdeyle değil, arsa m² × emsal = toplam inşaat hakkı ile bu inşaatın maliyeti üzerinden test edin. Aşağıda bunu adım adım anlatıyoruz.
Neden "yüzde" tek başına bir şey ifade etmez
Diyelim iki müteahhit geldi (rakamlar örnektir): biri %40, diğeri %45 teklif etti. İlk refleks yüksek olanı seçmek olur. Oysa:
- %40 pay ama büyük ve emsali yüksek bir projede → daha fazla ve daha değerli daire.
- %45 pay ama küçük parselde, kötü konumlu, geç teslim edilecek bir projede → daha az gerçek değer.
Örnekle düşünün: daha düşük yüzdeyle anlaşan bir malik, projenin büyüklüğü ve konumu sayesinde toplamda daha fazla ve daha değerli daire alabilirken; daha yüksek yüzdeyle anlaşan bir başkası, kötü konumlu (zemin kat, kuzey cephe, küçük) daireler nedeniyle daha az gerçek değere razı olabilir. Yani yüzde bir ölçü birimi değil, bir pazarlık sonucudur. Ölçmeniz gereken şey daire sayısı, metrekaresi ve konumudur.
Bu yüzden kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecek maddeler arasında en kritik olanı, hangi bağımsız bölümün kime düşeceğinin kat, cephe ve metrekare ile açıkça yazılmasıdır.
Gerçek çapa: emsalden çıkan toplam inşaat hakkı
Herhangi bir teklifi değerlendirmeden önce arsanızın ne kadar inşaat üretebileceğini bilmelisiniz. Bunun formülü basittir:
Toplam inşaat alanı (emsal m²) = Arsa alanı (m²) × Emsal (KAKS)
Örnek: 500 m² arsa, emsal 2,00 ise → 1.000 m² emsale dahil inşaat hakkı. Emsalin ne olduğunu ve daire sayısına nasıl döndüğünü emsal/KAKS nedir yazımızda ayrıntılı anlattık. Merdiven evi, açık çıkma şartını taşıyan balkonlar, sığınak, bodrumdaki zorunlu otopark gibi bazı alanlar emsale sayılmaz; bu yüzden binanın toplam alanı emsal alanından büyük olur. Bu emsal dışı alanların çoğunun toplamı emsale esas alanın %30'unu aşamaz; bodrumdaki sığınak ve zorunlu otopark gibi bazıları bu sınıra da girmez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5/8 ve 22). Bu alanlar ayrı daire olarak satılmaz; malik olarak sizin için önemli olan satılabilir net m²'dir — net ve brüt metrekare farkı burada devreye girer.
Emsali kendiniz tahmin etmeyin. Bölgeye göre çok değişir (aynı ilçede sokaktan sokağa farklılık gösterebilir) ve müteahhidin verdiği rakama körü körüne güvenmek pazarlıkta sizi zayıf düşürür. yapıyo'nun ücretsiz ön fizibilite aracı arsanızın belediye imar sisteminden çektiği emsale göre otomatik toplam inşaat hakkını ve tahmini daire adedini gösterir — yani pazarlık masasına oturmadan önce elinizde tarafsız bir çapa olur.
Teklifi çapraz kontrol etme formülü
Müteahhit bir yüzde teklif ettiğinde, o yüzdenin arkasındaki ekonomiyi şöyle kabaca doğrulayabilirsiniz:
- Toplam inşaat hakkını bulun: Arsa m² × Emsal.
- Toplam satış değerini tahmin edin: Emsal m² × bölgedeki yeni daire m² satış fiyatı.
- İnşaat maliyetini çıkarın: Brüt yapı m² × birim inşaat maliyeti. Birim maliyeti müteahhitten kalem kalem isteyin; aşağıdaki resmî tablo piyasa maliyeti değildir.
- Müteahhidin kalan payına bakın: Toplam satış − (inşaat maliyeti + malik payı + ruhsat/harç/finansman + kâr). Bu sayı makul bir kârı karşılıyorsa teklif tutarlıdır; malik payı gereğinden düşük tutulmuşsa müteahhit fazla kâr biçmiş olabilir.
Bu bir bilanço değil, mantık kontrolüdür. Amaç kuruşu kuruşuna hesaplamak değil; teklifin "havadan mı çıktığını yoksa gerçek sayılara mı dayandığını" görmektir. Kesin değerleme için SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanından ekspertiz almak en sağlıklısıdır.
2026 resmî yapı yaklaşık birim maliyeti: piyasa maliyeti değildir
Müteahhidin payını gerekçelendirdiği esas gider inşaat maliyetidir. Bu konuda yayımlanan tek resmî rakam, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33157) yayımladığı 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliğidir. Konutlar için sınıflar şöyle (KDV hariç):
| Sınıf | Tebliğdeki konut tanımı | TL/m² |
|---|---|---|
| III-A | Apartman tipi, 3 kata kadar | 19.800 |
| III-B | 3 kat üzeri, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar | 21.050 |
| III-C | Yapı yüksekliği 21,50–30,50 m | 23.400 |
| IV-A | Yapı yüksekliği 30,50–51,50 m | 26.450 |
| IV-B | Yapı yüksekliği 51,50 m üzeri | 33.900 |
Tebliğe göre tutarlar %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahil, KDV hariçtir. Önemli uyarı: tebliğ bu rakamları mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabı için yayımlar. Bunlar piyasa inşaat maliyeti değildir; sahadaki maliyet malzeme, işçilik, zemin ve projeye göre farklı olabilir. Müteahhit maliyetini bu tabloya dayandırıyorsa ya da tablodan çok farklı bir rakam söylüyorsa, kalem kalem dökümünü isteyin. Kentsel dönüşümde maliyetin bütününü gerçek maliyet yazımızda kalem kalem ele aldık.
Kat karşılığı oranı neye bağlıdır?
Aynı yüzde her yerde aynı anlama gelmez. Oran dört şeyden çıkar: emsal (kaç m² inşaat yapılabileceği), konum (dairelerin satış değeri), inşaat maliyeti ve arsa payı (bina içinde size düşen oran). Malik payını yukarı çeken etkenler:
- Yüksek emsal / imar artışı — daha çok satılabilir m².
- Merkezî, talebi yüksek konum — arsanın "nakit değeri" büyük.
- Rekabet — birden fazla müteahhidin teklif vermesi.
- Az sayıda bağımsız bölüm, temiz tapu, birlik olmuş malikler.
Aşağı çeken etkenler: düşük emsal, zayıf konum, zorlu zemin/yıkım maliyeti, dağınık/uzlaşmayan malikler ve uzun teslim süresi.
Bina genelinde oran belirlendikten sonra her malikin payı, tapudaki arsa payına göre dağıtılır. Hesabın ayrıntısı: kentsel dönüşümde kaç daire alırım?
Bu değişkenler her binada farklı olduğu için genel bir "normal oran" söylemek yanıltır. Binanıza özel hesap için önce ücretsiz ön fizibilite ile toplam inşaat hakkını görün; elinizde teklif varsa teklifimi kontrol et aracıyla payınızı ve sözleşmenin temel maddelerini kontrol edin.
yapıyo bu süreçte ne yapar
yapıyo, kentsel dönüşümde malik tarafında tarafsız bir koordinasyon platformudur; malikten komisyon almaz. Pratikte:
- Tarafsız çapa: Ön fizibilite, belediye imar sisteminden otomatik emsali çekip toplam inşaat hakkını ve tahmini daire adedini gösterir — teklif gelmeden önce elinizde bağımsız bir referans olur.
- Teklif kontrolü: Gelen teklifi teklifimi kontrol et aracında payınız, teminat, kira ve gecikme cezası açısından inceleyebilirsiniz.
- Şeffaflık: Tüm adımlar audit log ile kayıt altındadır; kimin ne teklif ettiği, hangi kararın nasıl alındığı izlenebilir.
- Doğru karar zemini: Bina genelinde karar, 6306'ya göre arsa payında salt çoğunlukla (P+1) alınır — bunu aşağıda açıklıyoruz.
Kısacası yapıyo yüzdeyi sizin yerinize pazarlık etmez; pazarlığa girmeden önce gerçek sayıları önünüze koyar. Nasıl çalıştığını 8 aşamada görebilirsiniz.
Kararı kim verir? 6306'da güncel çoğunluk kuralı
Kat karşılığı teklifini bina genelinde kabul etmek için tüm maliklerin oybirliği gerekmez. 6306 sayılı Kanun'da 7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023'te yapılan değişiklikten bu yana, dönüşüm kararı için gereken çoğunluk arsa payının salt çoğunluğudur (yarıdan fazlası; kısaca P+1). Daha önce geçerli olan "üçte iki (2/3)" oranı artık geçerli değildir. Bu kuralı ve karara katılmayan malikin durumunu salt çoğunluk P+1 yazımızda ve karara katılmayan malik & açık artırma yazımızda ayrıntılı bulabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Sık sorulan sorular
Müteahhit %40 istiyor, normal mi?
Duruma bağlı. %40 talebi, yüksek emsalli ve merkezî bir projede malike yeterli değer bırakıyorsa makul olabilir; düşük emsalli, küçük ya da geç teslim edilecek bir projede ise fazla olabilir. Önce arsanızın emsalinden çıkan toplam inşaat hakkını hesaplayın, sonra o yüzdenin kaç adet ve hangi konumda daireye denk geldiğine bakın. Yüzdeyi değil, karşılığında aldığınız daireyi değerlendirin.
İstanbul'da malik payı tipik olarak yüzde kaçtır?
Bunu gösteren resmî bir istatistik yok; dolaşan "tipik oranlar" kaynaksızdır. Oran binanın emsaline, konumuna, inşaat maliyetine ve satış fiyatlarına göre çıkar; sizin payınız da arsa payınıza bağlıdır. Binanıza özel hesap için ücretsiz ön fizibilite ve teklifimi kontrol et araçlarını kullanın.
Paylaşım oranı adil mi, nasıl anlarım?
Adaleti yüzdeyle değil, üç sayıyla ölçün: (1) arsa m² × emsal = toplam inşaat hakkı, (2) bölgedeki yeni daire m² satış fiyatı, (3) inşaat birim maliyeti. Size düşen dairelerin toplam değerini bu tabloya oturtun. Kesin sonuç için SPK lisanslı bir değerleme uzmanından ekspertiz alın; tarafsız bir ön çapa için fizibilite aracını kullanın.
Yüksek yüzde her zaman daha mı iyidir?
Hayır. Yüksek yüzde, düşük konumlu (zemin kat, kötü cephe, küçük) daireleri kapsıyorsa toplam değeriniz düşük yüzdeli bir tekliften daha az olabilir. Bu yüzden sözleşmede hangi bağımsız bölümün size ait olacağının kat, cephe ve metrekare ile açıkça yazılması yüzdeden daha önemlidir.
Kaynaklar
- Resmî Gazete 3 Şubat 2026, sayı 33157 — 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (güncel metin)
- 6306 sayılı Kanun (güncel metin, md. 6/1)
- Resmî Gazete 9 Kasım 2023, sayı 32364 — 7471 sayılı Kanun
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.