Tapu hâlâ vefat edenin üzerindeyse mirasçılar hukuken "malik" sayılmaz ve kentsel dönüşüm kararına katılamaz. Önce veraset ilamı + tapuda intikal şart. Elbirliği mülkiyeti kararı kilitler; imza vermeyen mirasçı süreci yavaşlatır ama tereke temsilcisi, paylı mülkiyete geçiş ve izale-i şüyu ile kalıcı durduramaz. Adım adım yol.
Vefat eden bir yakınınızın dairesi kentsel dönüşüme mi giriyor? En kritik nokta şu: Tapu hâlâ vefat eden kişinin üzerindeyse, mirasçılar hukuken "malik" (paydaş) sayılmaz ve dönüşüm kararına katılamaz, oy kullanamaz, sözleşme imzalayamaz. Mülkiyet ölümle kendiliğinden mirasçılara geçer (TMK m.599); ama süreçte işlem yapabilmek için önce iki şey gerekir: (1) mahkeme ya da noterden veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınması, (2) bu belgeyle tapuda intikalin (mirasçılar adına tescilin) yaptırılması. İntikalden sonra taşınmaz mirasçıların ortak adına elbirliği (iştirak halinde) mülkiyeti olarak görünür — ve elbirliği mülkiyeti, karar almayı doğası gereği kilitler. Bir mirasçının imza vermemesi süreci yavaşlatır; fakat tereke temsilcisi atama, paylı mülkiyete geçiş ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) yolları sayesinde kalıcı olarak durduramaz. Aşağıda adım adım anlattık.
1. Neden önce veraset ilamı + intikal?
Kentsel dönüşümde imar işlemleri, salt çoğunluk toplantısı, müteahhitle sözleşme — hepsi tapudaki kayıtlı malikler üzerinden yürür. Tapu vefat edenin üzerindeyken kurumlar (belediye, tapu müdürlüğü, müteahhit) mirasçıları taraf olarak göremez.
İki belge süreci açar:
- Veraset ilamı (mirasçılık belgesi): Mirasçıların kim olduğunu ve pay oranlarını gösterir. Mirasçılar arasında ihtilaf yoksa çoğu durumda noterden, aksi halde sulh hukuk mahkemesinden alınır.
- Tapuda intikal: Veraset ilamıyla tapu müdürlüğüne başvurulur; taşınmaz mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilir. Bu tescil yapılmadan mirasçılar dönüşüm sürecinde "malik" gibi işlem yapamaz.
Kısa özet: Veraset ilamı = kimler mirasçı; intikal = tapuda mirasçı adına görünürlük. İkisi tamamlanmadan oy ve imza hukuken sonuç doğurmaz.
2. Elbirliği mülkiyeti kararı neden kilitler?
İntikal sonrası taşınmaz mirasçıların elbirliği (iştirak halinde) mülkiyetinde olur. Bu rejimde (TMK m.640/2) mirasçıların belirlenmiş ayrı payları yoktur; herkesin hakkı malın tamamına yaygındır. Bu yüzden taşınmaz üzerinde tasarruf işlemleri — satış, ipotek, kural olarak müteahhitle sözleşme gibi — tüm mirasçıların oybirliğini gerektirir.
Sonuç: 6306 kapsamında bina bazında salt çoğunluk kolaylığı olsa bile, o binadaki bir daire elbirliği mülkiyetindeyse, o dairenin oyunu kullanabilmek için önce mirasçıların kendi aralarında bir çözüme varması gerekir. Tek bir mirasçının "hayır"ı, dairenin sürece dahil olmasını sıkıntıya sokabilir.
İşte tam da bu kilidi açmak için üç pratik yol var (bölüm 4).
3. 6306'da bina kararı: salt çoğunluk (P+1)
Miras kilidini karıştırmadan önce binanın genel kuralını netleştirelim. 7471 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 9 Kasım 2023) ile riskli yapılarda yıkım/yeniden yapım kararı artık arsa payı çoğunluğu esasına göre salt çoğunlukla (yarıdan fazla, P+1) alınır. Eskiden geçerli olan "2/3 (üçte iki)" eşiği kaldırılmıştır — bugün için 2/3 demek yanlıştır.
Karara katılmayan maliklerin arsa payları, katılanlara açık artırma ile satılabilir. Ayrıntı için: Salt çoğunluk (P+1) kuralı nedir? ve karara katılmayan malikin durumu için karara katılmayan malik ve açık artırma.
Miras özelinde püf noktası şu: Salt çoğunluk arsa payı üzerinden hesaplanır. Elbirliği mülkiyetindeki bir daire tek bir arsa payı bloğu gibi durur; o bloğun oyunu kullanabilmek için mirasçıların iç meselesini çözmüş olması gerekir.
4. İmza vermeyen / ulaşılamayan mirasçı: 3 çözüm yolu
Bir mirasçı imza vermiyor, yurt dışında, küs ya da adresi bilinmiyor olabilir. Hiçbiri süreci kalıcı durduramaz. Duruma göre üç yol:
a) Tereke temsilcisi atanması (TMK m.640/3). Mirasçılardan herhangi biri tek başına sulh hukuk mahkemesine başvurup terekeye (miras ortaklığına) temsilci atanmasını isteyebilir; diğer mirasçıların onayı gerekmez. Temsilci, mahkemenin verdiği yetki çerçevesinde ortaklığı yönetir ve tıkanıklığı aşmaya yardımcı olur. Ulaşılamayan/uzaktaki mirasçı sorununda en pratik ilk adımdır.
b) Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş. Amaç, herkesin belirli bir payı olan paylı (müşterek) mülkiyete dönüşmek — çünkü paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde daha rahat hareket eder. Üç şekilde olur: (i) tüm mirasçıların onayıyla tapuda; (ii) bir mirasçının talebiyle tapu müdürlüğünün diğer mirasçılara tebligatı ve süresinde itiraz/dava gelmezse resen; (iii) mahkeme kararıyla (TMK m.644). Paylı mülkiyete geçildiğinde dönüşüm oyları çok daha kolay kullanılır hale gelir.
c) Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası. Anlaşma hiç sağlanamıyorsa, mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme aynen taksim mümkün değilse taşınmazı satış yoluyla paraya çevirir ve bedeli paylara böler. Önemli bir güvence: 6306'da, ortaklığın giderilmesi davası açılmış olması, salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararını ve buna dayalı işlemleri durdurmaz. Yani dava tek başına dönüşümü rehin alamaz.
| Durum | İzlenecek yol | Kim başlatabilir |
|---|---|---|
| Mirasçıya ulaşılamıyor / uzakta | Tereke temsilcisi (TMK 640/3) | Tek bir mirasçı |
| Oy/işlem kolaylığı isteniyor | Paylı mülkiyete geçiş | Tek mirasçı (tebligat) / mahkeme |
| Hiç anlaşma yok, düğüm | İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) | Tek bir mirasçı/paydaş |
Bunlar mahkeme/idari süreçlerdir; kesin süre ve sonuç dosyaya göre değişir, net değerlendirme için bir gayrimenkul/miras avukatı ile çalışın.
5. Mirasçılı dairede adım adım yol haritası
- Nüfus + veraset: Vefat tarihini netleştirin, veraset ilamını (noter/mahkeme) alın.
- İntikal: Tapu müdürlüğünde taşınmazı mirasçılar adına tescil ettirin (elbirliği mülkiyeti).
- İç mutabakat: Mirasçılar dönüşüme evet diyor mu? Evetse vekâletlerle tek ses olun; hayır/eksik varsa bölüm 4'teki yola karar verin.
- Fizibilite: Binanın dönüşümde ne getireceğini erkenden görün. Ücretsiz ön fizibilite için fizibilite aracını kullanabilir, kavramlar için emsal/KAKS nedir yazısına bakabilirsiniz.
- Bina kararı: Riskli yapı tespiti (nasıl yapılır) sonrası maliklerle salt çoğunluk toplantısı.
- Müteahhit + sözleşme: Doğru müteahhidi seçin (10 soru) ve kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecek maddeleri atlamayın.
Bu yolun her aşaması kayıt altında ve şeffaf ilerlemeli — mirasçılı dosyalarda anlaşmazlık çoğu zaman "kim ne zaman ne dedi" belirsizliğinden çıkar. yapıyo bu noktada maliğin yanındadır: belediye imar sisteminden otomatik emsal ile tarafsız ön fizibilite verir, sürecin her adımını audit log (değiştirilemez kayıt) ile şeffaf tutar ve maliğe ₺0 komisyon ilkesiyle çalışır (gelir müteahhit tarafındandır). Nasıl işlediğini 8 aşamalı akışta görebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Veraset ilamı olmadan kentsel dönüşüm kararına katılabilir miyim?
Hukuken hayır. Mülkiyet ölümle size geçer ama süreçte "malik" olarak işlem yapabilmek için veraset ilamı alıp tapuda intikali yaptırmanız gerekir. İntikal olmadan verilen oy ve imza sonuç doğurmaz.
Mirasçılardan biri imza vermezse dönüşüm tamamen durur mu?
Hayır. Elbirliği mülkiyeti tasarrufta oybirliği ister, ama tereke temsilcisi atama (TMK 640/3), paylı mülkiyete geçiş ve izale-i şüyu davası ile kilit açılabilir. Ayrıca 6306'da dava açılmış olması, salt çoğunlukla alınan dönüşüm kararını durdurmaz.
Kentsel dönüşüm kararı 2/3 çoğunlukla mı alınır?
Hayır — bu güncel değil. 7471 sayılı Kanun'la (Resmî Gazete, 9 Kasım 2023) eşik, arsa payı esasına göre salt çoğunluğa (yarıdan fazla, P+1) indirildi. Detay: salt çoğunluk (P+1) kuralı.
Elbirliği ile paylı mülkiyet arasındaki fark dönüşümde neden önemli?
Elbirliğinde ayrı pay yoktur, tasarruf oybirliği ister; bu da tek bir "hayır"la tıkanabilir. Paylı mülkiyette herkesin belirli payı olur ve paydaşlar kendi payları üzerinden çok daha rahat hareket eder — bu yüzden dönüşümde paylı mülkiyete geçmek işi kolaylaştırır.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.