yapıyo
Ücretsiz fizibilite
Tarafsız koordinatör · maliğe ₺0 komisyon

Beşiktaş kentsel dönüşüm
ücretsiz fizibilite ve süreç

Beşiktaş'ta kentsel dönüşüm, çoğu İstanbul ilçesinden farklı yürür: ilçenin büyük bölümü Boğaziçi Kanunu (2960) koruma sahasındadır (sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm, etkilenme bölgesi) ve burada yapılaşma kuralını 6306 değil, Boğaziçi Kanunu belirler. Bu nedenle Beşiktaş için tek bir "ilçe emsali" vermek doğru olmaz; hak parsele/adaya ve bulunduğu bölgeye göre değişir. Beşiktaş İmar A.Ş. verilerine göre 2012-2025 arasında 1.475 riskli yapı başvurusu yapılmış, 1.257 bina yıkılmıştır; gerçek emsal/yükseklik ancak parsel imar durumu + fizibilite ile netleşir.

Beşiktaş için fizibilite Sık sorulanlar
BEŞIKTAŞ · EMSAL (KAKS)

Beşiktaş’de emsal kaç, binam kaç daireye dönüşür?

Beşiktaş'ta tek bir ilçe emsali yoktur ve olamaz: ilçenin önemli bölümü Boğaziçi Kanunu (2960) sahasındadır; etkilenme bölgesinde yapı yüksekliği genelde 15,50 m (5 kat) ile sınırlıdır, geri görünüm bölgesinde ise daha düşük tutulur ve buralarda yapılaşmayı 6306 değil 2960 sayılı Kanun belirler. Boğaz sahası dışındaki konut/karma alanlarda emsal ancak parselin onaylı imar planı plan notlarıyla belirlenir; internette dolaşan genel emsal aralıkları bağlayıcı değildir. Bağlayıcı emsal/KAKS yalnızca parselin onaylı imar durumu (Beşiktaş Belediyesi e-imar / KEOS) ile okunur. Kesin yapılaşma hakkı parsel imar durumu + fizibilite ile netleşir.

Emsal parsele özeldir — tek bir “Beşiktaş emsali” yoktur. Kesin değer, binanızın ada/parseli için ücretsiz fizibilite ile belirlenir.

Beşiktaş’de neden yapıyo?

Sahte sayaç yok; güveni ürün gerçeğiyle kuruyoruz.

Hızlı ön fizibilite

Adres/ada-parsel ile saniyede tahmini sonuç.

Maliğe ₺0 komisyon

Gelir, süreci yürüten müteahhitten gelir; siz tek kuruş ödemezsiniz.

Tarafsız + denetimli

Bağımsız denetçi + hakediş blokajı; para iş ilerlemeden ödenmez.

Her adım kayıt altında

Tespitten teslime audit log; süreç şeffaf, geri alınamaz.

Beşiktaş’de süreç nasıl işler?

6306 sayılı Kanun kapsamında, tespitten teslime sekiz aşama. Detaylı anlatım →

01 · TESPİT

Risk + ücretsiz ön fizibilite.

02 · MUTABAKAT

Salt çoğunluk (arsa payı, P+1), baskı yok.

03 · MÜTEAHHİT

Şeffaf teklif; tercih sizin.

04–08 · TESLİM

Sözleşme, ruhsat, inşaat, teslim.

Beşiktaş’de kentsel dönüşüm — bölgeler ve gerçekler

Kaynaklı, güncel saha bilgisi.

BÖLGE Öne çıkan dönüşüm

Dikilitaş Mahallesi Rezerv Yapı Alanı: Bakanlık 29.08.2025 tarihli Olur ile alanı 6306 kapsamında 'Rezerv Yapı Alanı' ilan etti; 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişiklikleri 08.01.2026'da onaylanıp 09.01.2026'da askıya çıktı.

BÖLGE Dönüşüm bölgesi

Ortaköy Dereboyu ve Mecidiye: Tarihi dokunun korunarak yenilenmesinin gündemde olduğu bölge; Ortaköy Dereboyu için ayrıca kentsel tasarım/ulaşım düzenleme projesi yürütülmüştür.

ZEMİN Deprem ve zemin riski

Beşiktaş, İstanbul'un yüksek nüfus ve yapı yoğunluğuna sahip merkezi ilçelerinden biridir; yaşlı yapı stoku ve dar dokulu mahalleler (Sinanpaşa, Türkali, Abbasağa, Ortaköy çevresi) deprem güvenliği açısından öncelikli görülür. Yapısal risk her parsel için ayrı değerlendirilmelidir; tek genel bir risk oranı verilmez.

6306 Riskli yapı durumu

Beşiktaş İmar A.Ş. (2012-2025): 1.475 riskli yapı başvurusu, 1.257 yıkım, 7 güçlendirme; ARAAD sistemine kayıtlı 202 yapının süreci devam ediyor.

EMSAL İmar ve emsal

Beşiktaş için tek ilçe emsali yoktur. İlçenin büyük bölümü Boğaziçi Kanunu (2960) sahasındadır: etkilenme bölgesinde yükseklik genelde 15,50 m (5 kat) sınırına tabidir, geri görünüm bölgesinde ise daha düşük tutulur ve kuralı 6306 değil 2960 koyar. Boğaz sahası dışı konut/karma alanlarda emsal parselin onaylı imar planı plan notlarıyla belirlenir; internette telaffuz edilen genel aralıklar bağlayıcı değildir. Gerçek değer parsel imar durumu (e-imar/KEOS) + fizibilite ile belirlenir.

Beşiktaş mahalleleri — kentsel dönüşüm rehberi

Mahallenizi seçin; emsal, dönüşüm bağlamı ve sık sorulanlar mahalleye özel.

Abbasağa Beşiktaş çarşısının hemen iç/güney kesiminde, Yıldız ve Si… Akatlar İlçenin kuzeybatı iç kesiminde, Etiler ve Nispetiye/Levent… Arnavutköy Boğaz kıyısında, Bebek ile Kuruçeşme arasında; tarihi ahşa… Balmumcu Barbaros Bulvarı üzerinde, Yıldız ile Zincirlikuyu kavşağı… Bebek Boğaz kıyısında, Arnavutköy ile Rumelihisarı yönü arasında… Cihannüma Beşiktaş merkezinin iç kesiminde, Sinanpaşa ve Abbasağa il… Dikilitaş İlçenin iç kesiminde, Balmumcu, Gayrettepe ve Yıldız çevre… Etiler İlçenin kuzeybatı yüksek kesiminde, Akatlar ve Nispetiye i… Gayrettepe İlçenin batı iç kesiminde, Dikilitaş ve Balmumcu ile komşu… Konaklar İlçenin kuzeybatı kesiminde, Akatlar ve Etiler çevresinde … Kuruçeşme Boğaz kıyısında, Ortaköy ile Arnavutköy arasında; sahil ha… Kültür İlçenin kuzeybatı yüksek kesiminde, Etiler ve Akatlar çevr… Levazım İlçenin kuzeybatı kesiminde, Ulus ve Etiler çevresinde yer… Levent İlçenin batı/iç kesiminde, Şişli sınırına yakın; planlı ko… Mecidiye Ortaköy çevresinde, Boğaz'a yakın iç kesimde yer alan tari… Muradiye Beşiktaş merkezine yakın iç kesimde, Sinanpaşa ve Vişnezad… Nispetiye İlçenin kuzeybatı kesiminde, Etiler ve Levent aksına komşu… Ortaköy Boğaz kıyısında, Kuruçeşme ile Kabataş yönü arasında; tari… Sinanpaşa Beşiktaş çarşısı ve iskele çevresinde, ilçenin tarihi merk… Türkali Beşiktaş merkezinin iç/güney kesiminde, Sinanpaşa ve Abbas… Ulus İlçenin kuzeybatı yamaç kesiminde, Levazım ve Etiler çevre… Vişnezade İlçenin güney kesiminde, Maçka/Beyoğlu sınırına ve Maçka P… Yıldız Beşiktaş merkezinin yamaç kesiminde, Abbasağa ve Çırağan/B…

Beşiktaş kentsel dönüşüm — sık sorulanlar

Aklınızdaki soruya dürüst bir cevap.

Beşiktaş'ta kentsel dönüşüm emsali kaç?
Beşiktaş için geçerli tek bir ilçe emsali yoktur. İlçenin büyük bölümü Boğaziçi Kanunu (2960) koruma sahasında olduğundan buralarda yapılaşmayı 6306 değil 2960 belirler; etkilenme bölgesinde yapı yüksekliği genelde 15,50 m (5 kat) ile, geri görünüm bölgesinde ise daha düşük tutulur. Boğaz sahası dışındaki alanlarda emsal parsele/adaya göre değişir; bağlayıcı değer yalnızca parselin onaylı imar durumu ve fizibilite ile belirlenir.
Beşiktaş Boğaziçi Kanunu kapsamında mı, bu dönüşümü nasıl etkiler?
Evet, Beşiktaş Üsküdar, Sarıyer ve Beykoz ile birlikte Boğaziçi sahasını paylaşan dört ilçeden biridir. Sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgelerinde yapılaşma 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'na tabidir. Bu sahada 6306 yalnızca riskli yapı tespiti gibi teknik bir araç olarak işler; emsal ve yükseklik kurallarını 2960 ve ona göre hazırlanmış imar planları koyar. Bebek, Arnavutköy, Ortaköy, Kuruçeşme gibi kıyı mahalleleri bu kapsamda yoğun sınırlamalara tabidir.
Beşiktaş'ta dönüşüm kararı için kaç malik gerekir, 2/3 mü?
Hayır, artık 2/3 değil. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile eski üçte iki çoğunluk şartı kaldırıldı; riskli yapıda dönüşüm kararı artık arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası, P+1) ile alınır. Karara katılmayan maliklerin payları, rayiç bedel üzerinden açık artırma ile anlaşan paydaşlara satılabilir.
Beşiktaş'ta riskli yapı dönüşümü ne kadar yaygın?
Beşiktaş İmar A.Ş. verilerine göre 6306 sayılı Kanun kapsamında 2012-2025 arasında 1.475 riskli yapı başvurusu yapılmış, 1.257 bina yıkılmış, 7 bina güçlendirilmiştir. Ayrıca ARAAD sistemine kayıtlı 202 yapının süreci devam etmektedir. Yapı stoku yaşlı ve nüfus yoğunluğu yüksek olduğundan ilçe İstanbul'un öncelikli dönüşüm bölgelerinden sayılır.
Beşiktaş'ın en yoğun dönüşüm gerektiren mahalleleri hangileri?
Belediye ve plan kaynaklarında öne çıkan öncelikli/yoğun dokulu alanlar Sinanpaşa, Türkali, Abbasağa, Cihannüma çevresi ile Ortaköy ve Mecidiye'dir. Dikilitaş Mahallesi'nde ise 2025-2026'da resmî bir 'Rezerv Yapı Alanı' ilan edilip imar planı değişikliği onaylanmıştır. Levent, Etiler, Gayrettepe gibi yoğun yapılı bölgelerde de yaşlı bina yenileme ihtiyacı yüksektir.
Beşiktaş'ta emsalimi nasıl kesin öğrenirim?
Kesin yapılaşma hakkı yalnızca parselin onaylı imar durumundan okunur. Beşiktaş Belediyesi e-imar/KEOS sisteminden ada-parsel sorgusu yapılabilir; parsel Boğaziçi sahasındaysa öngörünüm/geri görünüm/etkilenme bölgesi statüsü ve ona ait plan notları belirleyicidir. İnternette dolaşan genel emsal aralıkları bağlayıcı değildir; gerçek hak parsel imar durumu + fizibilite çalışması ile netleşir.

Daha fazlası için tüm SSS · Bilgiler platform önerisidir, hukuki/mali kesinlik için uzman onayı gerekir.

Kaynaklar ve referanslar

Beşiktaş’deki binanız ne kazandırır?

Ücretsiz ön fizibilitenizi saniyede çıkarın. Kayıt yok, baskı yok, bağlayıcı değil — maliğe ₺0 komisyon.

Beşiktaş için ücretsiz fizibilite
Beşiktaş için kısa bilgi
Belediye sistemiManuel emsal
Karar eşiğiSalt çoğunluk (P+1)
Malik komisyonu₺0
WhatsApp Ücretsiz fizibilite