6306 kapsamındaki riskli yapı dönüşümünde tapu harcı, noter harcı, belediye harçları, damga vergisi ve veraset-intikal vergisi alınmaz. Para çıkabilecek iki nokta: net alanı 150 m²'yi aşan konut ve mevcut alanın 1,5 katını aşan metrekare. Muafiyet listesi, koşulları ve tuzakları net anlatım.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı dönüşümünde işlem, sözleşme, devir ve tescillerin büyük bölümü ücretsizdir: tapu (kadastro) harcı, noter harcı, belediye harçları, damga vergisi ve veraset-intikal vergisi alınmaz; müteahhitle imzaladığınız kat karşılığı inşaat sözleşmeniz de noter harcı ve damga vergisinden muaftır. Ayrıca dönüşüm için kullanılan kredinin faizindeki BSMV (Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi) alınmaz. Muafiyetten yalnız malik değil; riskli yapıda en az 1 yıldır kiracı olan kişi ve sınırlı ayni hak sahibi (ör. intifa hakkı sahibi) ile müteahhit de yararlanır.
Buna karşılık iki yerde para çıkabilir: (1) Yeni dairenizin net alanı 150 m²'yi aşıyorsa, 6306 kapsamındaki konutta ilk 150 m² için %1 KDV uygulanır; aşan kısma ise indirimli değil genel KDV oranı işler. (2) Bu %1 avantajı mevcut inşaat alanınızın yaklaşık 1,5 katıyla sınırlıdır; bu sınırı aşan ilave metrekareye isabet eden inşaat taahhüt hizmeti genel orana kayabilir. Aşağıda "hiç ödemem" ile "şu durumda öderim" sınırını madde madde ayırıyoruz.
Not: Bu yazı genel bilgilendirmedir; mali müşavirlik/hukuki mütalaa değildir. Sizin binanıza özgü sonuç ruhsat tarihi, net alan ve mevcut yapı alanına göre değişir; güncel KDV oranları da değişebilir. Kesin tutar için mali müşavirinize ve tapu/vergi dairesine danışın.
Muaf olan işlemler: hangi harç ve vergileri ödemezsiniz?
6306 sayılı Kanun'un 7. maddesi, dönüşüm sürecindeki işlemleri geniş bir muafiyet kalkanı altına alır. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı il müdürlüklerinin yayımladığı listelere göre alınmaması gereken başlıca kalemler şunlardır:
| Kalem | Durum | Dayanak (özet) |
|---|---|---|
| Tapu ve kadastro harcı | Alınmaz | Harçlar Kanunu md. 57 |
| Noter harcı (sözleşme, taahhütname) | Alınmaz | Harçlar Kanunu md. 38 |
| Belediye harçları (ruhsat, imar vb.) | Alınmaz | Belediye Gelirleri Kanunu |
| Damga vergisi (sözleşme, ihale kararı, taahhütname) | Alınmaz | Damga Vergisi Kanunu |
| Veraset ve intikal vergisi | Alınmaz | 7338 sayılı Kanun |
| Döner sermaye ücretleri | Alınmaz | İlgili mevzuat |
| Kredi faizinde BSMV | Alınmaz | 6802 sayılı Kanun |
Yani riskli yapı raporundan yeni tapunuzun tesciline kadar olan zincirin çoğu harçsız yürür. Ticari üniteler de (dükkân, ofis, işyeri) bu harç ve damga vergisi muafiyetlerinden aynı şekilde yararlanır.
Kritik koşul: sözleşmede "6306 kapsamındadır" ibaresi
Muafiyet otomatik uygulanmaz; kanıtlanması gerekir. En sık yapılan hata, noter sözleşmesinde bu bağlantının kurulmamasıdır.
- Noterde düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ve ilgili taahhütnamelerde "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresi açıkça yer almalıdır. Bu ibare yoksa noter harcı ve damga vergisi tahsil edilebilir.
- Bina için önceden riskli yapı tespiti yapılmış ve tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işlenmiş olmalıdır. Tespit sürecini bilmiyorsanız riskli yapı tespiti nasıl yapılır yazısına bakın.
- Muafiyete rağmen harç/vergi tahsil edildiyse: genel uygulamada, düzeltme-şikâyet ve dava yoluyla iade talep edilebilir. Süreler ve usul değişebildiği için, tahsilatın olduğu vergi dairesi/tapu müdürlüğüne ve mali müşavirinize hemen danışın.
Sözleşmenin bu ve benzeri kritik maddelerini önceden bilmek için kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecek 12 madde rehberi işinizi kolaylaştırır.
KDV tuzağı 1: 150 m² net alan sınırı (bitmiş konut teslimi)
Burada karışan iki ayrı kavram var; ayıralım.
Bitmiş konutun tesliminde KDV, dairenin net alanına göre kademeli işler (1 Nisan 2022 ve sonrası yapı ruhsatlı projeler için geçerli kademeli sistem):
- 6306 kapsamındaki konutta, net alanın ilk 150 m²'lik kısmı %1 KDV'ye tabidir.
- 150 m²'yi aşan konutta ilk 150 m² için %1, aşan kısım için genel KDV oranı uygulanır. Genel oran mevzuatla değiştiğinden, aşan metrekarenin tam KDV yükü için mali müşavirinize/vergi dairenize danışın.
- İşyeri/ticari bağımsız bölümler genel KDV oranına tabidir; konutlardaki %1 avantajı bunlara uygulanmaz.
Buradaki ölçü net alandır; balkon, ortak alan payı gibi kalemlerin nasıl sayıldığı sonucu doğrudan etkiler. Net ve brüt farkını net ve brüt metrekare nedir yazısından öğrenmek, "kaç m²'lik daireye geçiyorum" hesabını sağlam yapmanızı sağlar.
KDV tuzağı 2: mevcut alanın 1,5 katı sınırı (malike verilen inşaat taahhüdü)
İkinci ve daha az bilinen düzenleme, müteahhidin doğrudan malike verdiği inşaat taahhüt hizmetine ilişkindir. 30 Ocak 2021 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile:
6306 kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde, dönüşüm projeleri çerçevesinde malike ait mevcut inşaat alanının bir buçuk (1,5) katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde KDV %1'e indirilmiştir.
Pratikte bunun anlamı:
- Mevcut binadaki payınıza karşılık gelen alanın 1,5 katına kadarki yeni konut alanında, müteahhidin size verdiği inşaat taahhüt hizmeti %1 KDV'ye tabidir.
- 1,5 katı aşan kısma isabet eden taahhüt işi indirimli orandan yararlanamaz; genel oran uygulanır.
- İndirim yalnız konut içindir ve hizmet doğrudan malike verilmelidir; işyerlerinde ve alt taşeron zincirinde bu indirim geçerli değildir.
Yani "daha büyük daire alayım, hepsi %1 olur" beklentisi yanlış olabilir: hem 150 m² net alan sınırı, hem de mevcut alanın 1,5 katı sınırı devrede. İki sınırdan hangisi önce dolarsa, üstü genel orana kayar. Ne kadar alan hakkınız olduğunu tahmin etmek için mevcut arsa payınızı ve bölgenizin emsalini bilmeniz gerekir; emsal (KAKS) nedir ve daire hesabı bunu anlamanın en hızlı yoludur.
"Sıfır harç" beklentisini bozan başka kalemler
Muafiyet geniştir ama "tek kuruş ödemem" demek de doğru değildir. Dönüşümde para çıkabilecek yerleri baştan bilmek, bütçenizi gerçekçi kurmanızı sağlar:
- 150 m² üstü / 1,5 kat üstü metrekareye isabet eden KDV (yukarıda anlatıldı).
- Abonelikler ve taşınma: yeni binada elektrik/su/doğalgaz abonelik açılışı, nakliye, geçici konaklama gibi kalemler muafiyet kapsamı dışıdır (kira yardımı bunların bir kısmını karşılayabilir; bkz. kentsel dönüşüm kira yardımı).
- Özel/lüks talepler: standart projenin ötesinde istediğiniz ekstra donanım, büyütme veya sınıf atlatma farkları ceptendir.
- İnşaat maliyetinin kendisi doğrudan size fatura edilmese de, projenin toplam maliyeti müteahhit payını (dolayısıyla size düşen daire sayısını) etkiler. Bu dengeyi kentsel dönüşümün gerçek maliyeti yazısında açıkladık.
Bu kalemlerin çoğu sözleşmeyle şekillenir. "Harçlar kime ait, ekstra metrekarenin KDV'si kimden çıkacak, abonelikleri kim üstlenecek" gibi sorular sözleşme masasında netleşmezse, sonradan sürpriz fatura olarak döner. Müteahhit seçerken sorulacak 10 soru listesi bu kalemleri baştan konuşmanıza yardımcı olur.
yapıyo bunun neresinde?
Bu tablonun en zor kısmı, "benim binamda 150 m² ve 1,5 kat sınırları nasıl işler, kaç m²'lik daireye geçerim" sorusunun somutlaşması. yapıyo, ilçenizin belediye imar sisteminden otomatik emsal çekerek ücretsiz bir ön fizibilite üretir; hakkınıza düşen tahmini net alanı ve senaryoları önünüze koyar; sürecin her adımını audit log ile şeffaf tutar. Maliğe ₺0 komisyon alınır (gelir müteahhitten). Böylece "hangi metrekare %1, hangisi genel orana girer" tartışmasına elinizde sayılarla oturursunuz. Kendi binanız için ücretsiz ön fizibiliteyi çalıştırabilir, sürecin 8 aşamasını nasıl çalışır sayfasından görebilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi?
6306 kapsamındaki riskli yapı dönüşümünde, yeni bağımsız bölümlerin tescili ve ilgili devir işlemlerinde tapu (kadastro) harcı alınmaz. Şart: binada riskli yapı tespiti yapılmış olması ve işlemin bu kanun kapsamında gerçekleştirilmesi. Yanlışlıkla harç tahsil edilirse iade yoluna gidilebilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noter harcı muaf mı?
Evet. 6306 kapsamındaki dönüşümde imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve taahhütnameler noter harcı ile damga vergisinden muaftır. Kritik koşul, sözleşmede "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresinin açıkça yer almasıdır; aksi hâlde muafiyet uygulanmayabilir.
150 m²'den büyük daireye geçersem KDV öder miyim?
Kısmen. 6306 kapsamındaki konutta net alanın ilk 150 m²'lik kısmına %1 KDV, 150 m²'yi aşan kısma genel KDV oranı uygulanır. Ayrıca müteahhidin malike verdiği inşaat taahhüt hizmetinde %1 oranı, mevcut alanınızın 1,5 katına kadarki konut alanıyla sınırlıdır; bu sınırı aşan alan genel orana tabidir. Güncel genel oran için mali müşavirinize danışın.
Kiracı olarak muafiyetten yararlanabilir miyim?
Riskli yapıda en az 1 yıldır kiracı olan kişiler ve sınırlı ayni hak sahipleri de kanunun sağladığı ilgili muafiyet ve haklardan yararlanabilir. Kapsam ve şartlar somut duruma göre değişebildiğinden, kendi durumunuz için belediyenize ve mali müşavirinize danışmanız yerinde olur.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.