Kentsel dönüşümün toplam süresi tek bir sayı değildir. Kanun bazı adımları bağlar: riskli yapı tapuya en geç 10 iş gününde bildirilir, itiraz süresi 15 gündür, yıkım için en fazla 90 gün verilir. Mutabakat, proje ve inşaatın süresi ise binaya ve sözleşmeye bağlıdır.
Kentsel dönüşümün toplam süresi tek bir sayı değildir. Kanun bazı adımları gün gün bağlar: riskli yapı tapuya en geç 10 iş gününde bildirilir, tespite 15 gün içinde itiraz edilir, yıkım için malike en fazla 90 gün verilir. Ama maliklerin anlaşması, projenin hazırlanması ve inşaat için kanunda bir süre yoktur. Bu aşamalar binaya, maliklere ve sözleşmeye göre değişir. Aşağıda önce kanunun bağladığı süreleri kaynağıyla, sonra süresi bağlı olmayan aşamaların neye bağlı olduğunu anlatıyoruz.
Kentsel dönüşüm ne kadar sürer? Kanunla bağlı süreler
Aşağıdaki süreler 6306 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliği ve İmar Kanunu'nda yazılıdır:
| Adım | Kanundaki süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapının tapuya bildirilmesi | Tespit tarihinden itibaren en geç 10 iş günü | 6306 md. 3/2; Yönetmelik md. 7/4 |
| Tespitin muhtarlıkta ilanı | 15 gün; ilanın son günü maliklere tebliğ edilmiş sayılır | 6306 md. 3/2 |
| Riskli yapı tespitine itiraz | İlanın son gününden itibaren 15 gün | 6306 md. 3/1; Yönetmelik md. 7/5 |
| İdari işleme karşı dava | Tebliğden itibaren 30 gün | 6306 md. 6/9 |
| Karara katılmayan malikin teklifi incelemesi | Bildirimden itibaren 15 gün; kabul etmezse arsa payı satışa çıkar | 6306 md. 6/1 |
| Yıkım için malike verilen süre | En fazla 90 gün | 6306 md. 5/3; Yönetmelik md. 8/3-a |
| Yıkım ruhsatı | Gerekli belgelerle başvurudan sonra 6 iş günü içinde düzenlenir | Yönetmelik md. 8/3-b |
| Yapı ruhsatı | Başvuru eksiksizse en geç 30 gün; eksik varsa 15 gün içinde yazıyla bildirilir, eksik giderilince en geç 15 gün | İmar Kanunu md. 22 |
| Ruhsatın geçerliliği | Ruhsattan itibaren 2 yıl içinde başlanmalı, 5 yıl içinde bitirilmeli; yoksa ruhsat hükümsüz olur | İmar Kanunu md. 29 |
| Kira yardımı başvurusu | Tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde | Yönetmelik md. 16/4 |
| Kira yardımı süresi | Riskli yapıda 18 ay; riskli alanda 48 ayı geçmemek üzere | Yönetmelik md. 16/1 |
| İşe başlamayan müteahhit | Karardan sonra 1 yıl içinde başlanmazsa ya da iş en az 6 aydır durmuşsa fesih kararı alınabilir | 6306 md. 6/14 |
| Yapı kullanma izni (iskân) | Belediye başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırır | İmar Kanunu md. 30 |
İki not: Ruhsattaki 5 yıl bir üst sınırdır; inşaatın ne kadar süreceğini göstermez. Yapı ruhsatındaki 30 gün de eksiksiz başvurudan sonra başlar; projenin hazırlanma süresini kapsamaz.
Riskli yapı tespiti ve kesinleşme ne kadar sürer?
Süreç genelde lisanslı bir kuruluşun riskli yapı tespiti ile başlar. Rapor incelenir, eksik yoksa riskli yapı en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılmak üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespit binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Malikler, ilanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazı teknik heyet inceler. Sonuca karşı, tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir.
Kimse itiraz etmezse tespit kesinleşir. İtiraz ya da dava varsa süre, teknik heyetin ve mahkemenin iş yüküne bağlıdır; kanun teknik heyet için bir karar süresi koymaz. İtiraz yolunun ayrıntısı: riskli yapı tespitine itiraz.
Mutabakat ve müteahhit seçimi neden en değişken aşama?
Bu aşama için kanunda süre yoktur. Ne kadar süreceği tamamen bina sakinlerine bağlıdır:
- Maliklerin bir araya gelip ortak karar mekanizması kurması
- Birden fazla müteahhitten teklif alınıp karşılaştırılması
- Paylaşım oranı, teslim süresi ve teminatlarda uzlaşma
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanması
9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, dönüşüm kararı için arsa payının salt çoğunluğunu (yarıdan fazlasını) yeterli saydı. Eski "üçte iki" kuralı artık geçerli değildir. Bu değişiklik, tek bir malikin bütün binayı bekletmesini zorlaştırdı. Ayrıntısı: salt çoğunluk (P+1) kuralı.
Karara katılmayan maliklere teklif noterle ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi kabul etmezlerse arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere diğer maliklere açık artırmayla satılır.
Bu aşamayı uzatan şeyler genelde insan kaynaklıdır: ulaşılamayan mirasçılar, farklı beklentiler, güvensizlik ve şeffaf olmayan teklifler. Herkesin baştan aynı sayılara bakması tartışmayı kısaltır. Binanızda kabaca kaç daire çıkabileceğini görmek için ücretsiz ön fizibilite aracını kullanabilirsiniz.
Proje, ruhsat, tahliye ve yıkım neye bağlı?
Sözleşmeden sonra mimari ve statik projeler çizilir, belediyeye ruhsat başvurusu yapılır. Projenin ne kadar sürede hazırlanacağı kanunda yazmaz; parselin imar durumuna, plan notlarına ve istenen belgelere bağlıdır. Başvuru eksiksizse belediye en geç 30 gün içinde ruhsat verir. Eksik varsa 15 gün içinde hepsini yazıyla bildirir; eksikler giderilip yeniden başvurulunca en geç 15 gün içinde ruhsat verir. Bu yüzden eksiksiz dosya, bu aşamayı kısaltan en somut şeydir.
Tahliye ve yıkımda kanunun sınırı nettir: yıkım için malike en fazla 90 gün süre verilir. Bu sürede yıktırılmayan yapı idarece tahliye edilip yıktırılır. Tahliye edilmiş ve elektrik, su, doğalgaz aboneliği kapatılmış bir yapı için yıkım ruhsatı 6 iş günü içinde düzenlenir.
Evden çıkınca kentsel dönüşüm kira yardımı devreye girer. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde yapılır. Riskli yapıda yardım süresi 18 aydır; riskli alanlarda 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurum belirler. Yardımın 18 ayda bitmesi, inşaatın da bittiği anlamına gelmez. Tutarları kira yardımı sayfasında bulabilirsiniz.
İnşaat kaç ay sürer?
İnşaat süresi kanunda yazmaz. Sözleşmede yazılır. Süreyi belirleyen başlıca etkenler:
- Kat sayısı, bodrum ve otopark katları
- Zemin koşulları ve komşu binalara yakınlık
- Müteahhidin finansman gücü ve ekip büyüklüğü
- İnşaat sırasında proje değişikliği ya da tadilat ruhsatı
- Hava koşulları ve malzeme tedariki
Kanunun koyduğu iki sınır vardır. Birincisi ruhsatın ömrüdür: ruhsattan itibaren 2 yıl içinde başlanmayan ya da 5 yıl içinde bitirilmeyen inşaatın ruhsatı hükümsüz olur. İkincisi müteahhide karşı korumadır: karardan sonra müteahhit kaynaklı sebeplerle 1 yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az 6 aydır yeterli ekip ve ekipmanla sürmüyorsa, malikler arsa payı salt çoğunluğuyla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık durumu tespit ederse müteahhide 30 gün süre verir; yine başlamazsa sözleşme kendiliğinden feshedilmiş sayılır.
Bu yüzden sözleşmeye başlangıç tarihini, teslim tarihini ve gecikme cezasını açıkça yazdırın. Müteahhidin işi bırakma riskine karşı müteahhit seçerken sorulacak 10 soru ve bina tamamlama sigortası yazılarına bakın. Maliyet tarafı için: kentsel dönüşümün gerçek maliyeti.
İskân, tapu ve teslim ne kadar sürer?
İnşaat bitince yapı kullanma izni (iskân) alınır. Belediye bu başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Ardından kat mülkiyeti kurulur, yeni tapular düzenlenir ve anahtar teslim edilir. Tapu tarafındaki işlemler için kanunda ayrı bir süre yoktur.
Süreyi kısaltmanın gerçekçi yolları
Kanunun bağladığı süreler kısalmaz. Kısalabilecek olan, süresi bağlı olmayan aşamalardır:
- İlk günden ortak ve doğru tablo: Emsal ve çıkacak daire sayısını herkesin aynı şekilde görmesi tartışmayı kısaltır. Emsal (KAKS) nedir ve net/brüt m² farkı yazıları bu yüzden önemli.
- Şeffaf teklif karşılaştırması: Teklifleri aynı ölçütlerle yan yana koymak karar süresini kısaltır.
- Eksiksiz ruhsat dosyası: Belediyenin 30 günlük süresi eksiksiz başvuruyla başlar.
- Sözleşmede tarih ve ceza: Teslim süresi ve gecikme cezası yazılı değilse, inşaat süresini bağlayan hiçbir şey kalmaz.
yapıyo, malik tarafında tarafsız bir koordinasyon platformu olarak bu noktaları hedefler: otomatik emsalle ücretsiz ön fizibilite, şeffaf müteahhit karşılaştırması ve her adımın kayıt altında tutulması. Malike ₺0 komisyon uygulanır. Kanundaki süreleri adım adım izlemek için dönüşüm takvimi sayfasına, sürecin tamamı için nasıl çalışır sayfasına ve kentsel dönüşüm rehberine bakabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüm en hızlı kaç yılda biter?
Kanunda toplam süre yoktur ve resmî bir ortalama yayımlanmıyor. Kanun yalnız bazı adımları bağlar: tapuya bildirim 10 iş günü, itiraz 15 gün, yıkım için en fazla 90 gün, ruhsat kararı eksiksiz başvuruda 30 gün. Mutabakat, proje ve inşaatın süresi binaya ve sözleşmeye göre değişir.
Riskli yapı tespitinden yıkıma ne kadar sürer?
Kanundaki adımlar şunlar: tespit en geç 10 iş gününde tapuya bildirilir, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir, ilanın son gününden itibaren 15 gün itiraz süresi vardır. Tespit kesinleşince yıkım için malike en fazla 90 gün verilir. İtiraz, dava ya da mutabakat süreci bu takvimi uzatabilir.
Sadece inşaat kaç ay sürer?
Kanunda inşaat süresi yoktur; süre sözleşmede yazılır. Kanunun koyduğu üst sınır ruhsatın ömrüdür: 2 yıl içinde başlanmalı, 5 yıl içinde bitirilmelidir. Müteahhit 1 yıl içinde başlamazsa ya da iş 6 aydır durmuşsa malikler salt çoğunlukla fesih yoluna gidebilir.
Süreyi asıl uzatan şey nedir?
Çoğu zaman kanunla süresi bağlı olmayan aşamalar, özellikle maliklerin anlaşması. Ulaşılamayan mirasçılar, farklı beklentiler ve şeffaf olmayan teklifler bu aşamayı uzatır. 9 Kasım 2023'teki salt çoğunluk değişikliği bu tıkanmaları azaltmak için getirildi.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanun (güncel metin, md. 3/1, 3/2, 5/3, 6/1, 6/9, 6/14)
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (güncel metin, md. 7/4, 7/5, 8/3, 16/1, 16/4)
- 3194 sayılı İmar Kanunu (güncel metin, md. 22, 29, 30)
- Resmî Gazete 9 Kasım 2023, sayı 32364 — 7471 sayılı Kanun
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.