Kentsel Dönüşüm Rehberi 2026: Süreç, Kurallar ve Destekler

Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan bir binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında yıkılıp güncel deprem kurallarına göre yeniden yapılmasıdır. 2026'da süreç şöyle işler: riskli yapı tespiti, arsa payının salt çoğunluğuyla karar, müteahhit ve sözleşme, tahliye ve yıkım, ruhsat ve inşaat, iskân ve tapu. Bu rehber her adımı kısaca anlatır, 2026'da geçerli kuralları ve destekleri tek yerde toplar.

Kentsel dönüşüm nedir, kimleri ilgilendirir?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun üç şeyi düzenler:

• Riskli yapı: Tek bir binanın, lisanslı kuruluşun raporuyla riskli bulunması. Çoğu apartman dönüşümü bu yoldan yürür.
• Riskli alan: Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölge.
• Rezerv yapı alanı: Yeni yerleşim için ayrılan alan.

Farkları için: riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan.

Yeni binalar, 1 Ocak 2019'dan beri yürürlükte olan Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre tasarlanır. Sorunun büyüklüğüne dair bir resmî çerçeve: Çevre ve Şehircilik Bakanı, 6 Şubat 2019'da açıkladığı strateji belgesinde Türkiye'de dönüştürülmesi gereken konut sayısını 6,7 milyon olarak vermişti. Bu, 2019 tarihli bir tahmindir; güncel bir sayım değildir.

Kentsel dönüşüm rehberi 2026: süreç adım adım

1. Tespit. Binanın riskli olup olmadığı, Bakanlık lisanslı bir kuruluşa yaptırılan raporla belirlenir. Masrafı malikler öder (6306 md. 3/1). Rapora 15 gün içinde itiraz edilebilir. → riskli yapı tespiti · itiraz

2. Karar. Dönüşüm kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla, yani arsa payının yarısından fazlasıyla alınır (6306 md. 6/1). Toplantı ve tutanak usulü Yönetmelik md. 15/2'dedir. → salt çoğunluk (P+1) kuralı · toplantı ve karar · komşuları ikna etmek

3. Müteahhit ve sözleşme. Malikler müteahhidi seçer; kat karşılığı sözleşme noterde yapılır. → müteahhit seçerken 10 soru · sözleşmede 12 madde

4. Tahliye ve yıkım. Maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre verilir (6306 md. 5/3). Yıkım ruhsatı, şartlar sağlanınca diğer maliklerin muvafakati aranmadan 6 iş günü içinde düzenlenir (Yönetmelik md. 8/3-b).

5. Ruhsat ve inşaat. Müteahhit ruhsattan önce teminat verir ya da bina tamamlama sigortası yaptırır (6306 md. 8/6). İnşaat, yapı denetim kuruluşunun denetiminde yürür.

6. İskân ve tapu. Belediye yapı kullanma izni başvurusunu en geç 30 gün içinde sonuçlandırır (İmar Kanunu md. 30). Sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir ve daireler tutanakla teslim edilir. → yıkımdan teslime aşamalar

Her adımın madde madde ayrıntısı: 6306 rehberi, adım adım. Kendi tarihlerinizi hesaplamak için: dönüşüm takvimi.

2026'da hangi kurallar geçerli?

Yapı yaklaşık birim maliyeti mimarlık-mühendislik hizmet bedeli ve teminat gibi resmî hesaplar içindir. Piyasadaki inşaat maliyeti değildir; teklif değerlendirirken öyle kullanmayın.

4 Şubat 2026 değişikliği neler getirdi?

Uygulama Yönetmeliği 4 Şubat 2026'da (RG sayı 33158) değişti. Salt çoğunluk bu değişiklikle gelmedi; o 2023'te Kanunla geldi. 2026 değişikliğinin malik için önemli noktaları:

• Salt çoğunluk kararıyla yapı ruhsatına başvurmadan önce, karara katılmayanlara teklifin tebliğ edilmiş ve paylarının satışı için başvurulmuş olması gerekir (md. 15/4).
• Katılmayanların payının satışı için verilen dosyada toplantıya davet belgeleri ve toplantı tutanağı da aranır (md. 15/A).
• Yıkımdan sonra riskli yapı şerhi kaldırılır, yerine parselin 6306 kapsamında olduğu yazılır (md. 8/9).
• 1 Ocak 2024'ten sonraki ruhsatlarda %10 teminat vermiş müteahhit, talep ederse teminatını %6'ya göre yeniden düzenletebilir (geçici md. 5).

2026'daki Danıştay kararları

• 12 Şubat 2026: Riskli binaya elektrik, su ve doğalgazın idare talebiyle kesilmesini düzenleyen bendin yürütmesi durduruldu (Yönetmelik md. 8/3-c). → ayrıntı
• 2 Haziran 2026: Danışmanlık ve müzakere kuruluşlarının faaliyet alanındaki "uyuşmazlıkların çözümü" ibaresi iptal edildi (md. 15/B).

Kentsel dönüşümde malik ne öder, hangi destekler var?

Kat karşılığında kural olarak inşaat bedelini müteahhit karşılar ve karşılığında daire alır. Ama yüksek pay teklifleri çoğu zaman malikten nakit ister. Bakılacak ölçü yüzde değil, cebinizden çıkacak toplam tutardır: yüksek pay ve net yük · kim ne öder?

Destekler:

• Kira yardımı: İstanbul'da aylık 8.000 TL, riskli yapıda 18 ay. Başvuru, tahliye ya da yıkımdan itibaren 1 yıl içinde yapılır (Yönetmelik md. 16/4). 2026 için açıklanmış yeni bir tutar yoktur. → kira yardımı · kira yardımı 2026 rehberi
• İBB ek kira desteği: Hızlı Tarama'da D veya E sınıfı çıkan öncelikli yapılarda, Bakanlık yardımına ek olarak verilir; İBB'ye ayrıca başvurulur. → İBB sayfası
• Yarısı Bizden (İstanbul): Konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği; işyeri için toplam 1 milyon TL (437.500 TL'si hibe). Tutarlar 30 Nisan 2025'te artırıldı. Yürürlükteki son tarih 31 Aralık 2026'dır. Sürenin 31 Aralık 2027'ye uzatılacağı 7 Eylül 2026'da açıklandı, ancak bu karar henüz Resmî Gazete'de yayımlanmadı. → kampanya rehberi
• Vergi ve harç muafiyetleri: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, veraset ve intikal vergisi ve damga vergisi gibi kalemlerden muaftır (6306 md. 7/9). → muafiyet listesi

Hangi desteklerin birlikte alınabildiği: kombinasyon rehberi.

Binanız kaç daireye dönüşür?

Cevap, parselinizin emsaline (KAKS) ve sizin arsa payınıza bağlıdır. Emsal aynı ilçede, hatta aynı sokakta bile parselden parsele değişebilir; ilçe ortalamasıyla hesap yapmayın. Parselinizin değerlerini imar durumu sorgulama sayfasından bulabilir, hesabın mantığını emsal nedir? yazısında görebilirsiniz. Binanıza özel tahmin için: ücretsiz ön fizibilite. Raporda ne olduğunu önceden görmek isterseniz: örnek rapor.

En sık yapılan 5 hata

1. İtiraz ve dava sürelerini kaçırmak. Tebligat, ilanın son günü yapılmış sayılır. → tebligat
2. Brüt m² üzerinden pazarlık yapmak. → net ve brüt m²
3. Teminat ya da sigorta olmadan sözleşme imzalamak. → 6 kalkan
4. Kira yardımı başvurusunu bir yıllık süreden sonraya bırakmak.
5. Hâlâ üçte iki çoğunluk gerektiğini sanmak. → yaygın yanlışlar

Bu rehberdeki hukuki bilgiler geneldir; kendi durumunuz için avukata danışın.

yapıyo ne yapar?

yapıyo, İstanbul'da kentsel dönüşümde malik tarafında çalışan tarafsız bir koordinatördür. Malike ₺0 komisyon uygulanır. Ön fizibiliteden teslime kadar her adımı kayıt altında yürütür: nasıl çalışır. Sık sorulanlar için SSS.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun (md. 3/1, 5/3, 6/1, 7/9, 8/6) — mevzuat.gov.tr
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (md. 8/3, 8/9, 13/9, 15, 15/A, 15/B, 16, geçici md. 5) — mevzuat.gov.tr
• Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik — Resmî Gazete 04.02.2026, sayı 33158
• 7471 sayılı Kanun — Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364
• 2026 yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliği — Resmî Gazete 03.02.2026, sayı 33157
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği — Resmî Gazete 18.03.2018, sayı 30364 (Mükerrer)
• İmar Kanunu (md. 30) — mevzuat.gov.tr
• Kentsel dönüşümün yeni dönemi, 6,7 milyon konut — Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (06.02.2019)
• İstanbul'da kira yardımı 8.000 TL — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (22.12.2024)
• Yarısı Bizden destek tutarları — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
• Yarısı Bizden süresi — Cumhurbaşkanı Kararı 10960, Resmî Gazete 27.02.2026
• Riskli binalar için kira desteği — İBB Kentsel Dönüşüm

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.