Riskli yapı tek binanın tespitidir (lisanslı kuruluş + itirazı teknik heyet inceler); riskli alan Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen bölgedir (itiraz idari yargıda); rezerv yapı alanı yeni yerleşim için belirlenen alandır. Fark kâğıt üstünde kalmaz: kira yardımı 18 aya karşı 48 ay, acele kamulaştırma maruziyeti, 2+1 yıl imar durdurma, teminat oranları ve tahliye takvimi bu ayrıma göre değişir. Karşılaştırma tablosu + 'binam hangisinde, nasıl öğrenirim' rehberi.
Bu üç kavram sürekli birbirine karışır ama hangisinin kapsamında olduğunuz; kira yardımınızın süresini, itirazınızı kimin inceleyeceğini, tahliye takviminizi ve kamulaştırma maruziyetinizi değiştirir. Kısa tanımlar (6306 Uygulama Yönetmeliği md. 3): Riskli yapı — riskli alan içinde veya dışında, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma/ağır hasar riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen tek yapı. Riskli alan — zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan bölge. Rezerv yapı alanı — dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere (yeni yerleşim alanı olarak) Bakanlıkça/Başkanlıkça belirlenen alan.
En pratik ayrım: riskli yapı = binanızın raporu (siz başlatabilirsiniz), riskli alan = bölgenizin Resmî Gazete'de yayımlanan kararı (devlet ilan eder), rezerv alan = dönüşümün taşınacağı/besleneceği arazi (çoğunlukla sizin binanızla ilgili değildir, yeni konut alanıdır).
Nasıl ilan edilir / tespit edilir?
Riskli yapı: herhangi bir malikin lisanslı kuruluşa başvurusuyla tespit edilir; rapor Müdürlükçe incelenir, tapuya şerh işlenir, e-Devlet'ten tebliğ edilir. İtiraz: 15 gün içinde, üniversite öğretim üyeleri ağırlıklı 7 üyeli teknik heyete.
Riskli alan: dosya üzerinden gider (Yönetmelik md. 5): alanın zemin/yapılaşma riskini anlatan teknik rapor, afete maruz bölge kararı olup olmadığı, koordinatlı harita, uydu/ortofoto, zemin kaynaklıysa yerbilimsel etüd — Başkanlıkça hazırlanıp Cumhurbaşkanı kararına sunulur ve Resmî Gazete'de yayımlanır. Ayrıca iki özel kapı vardır: (a) kamu düzeni/güvenliğinin olağan hayatı durduracak şekilde bozulduğu yerlerde planlama-altyapı yetersizliği, imar aykırılığı veya hasar bulunması; (b) alandaki toplam yapı sayısının en az %65'inin imar mevzuatına aykırı ya da ruhsatsız yapılmış (sonradan ruhsat almış olsa bile) olması. TOKİ, İdare ve hatta alandaki malikler de dosya hazırlayıp riskli alan tespiti talep edebilir.
Rezerv yapı alanı: koordinatlı harita, uydu görüntüsü, kamu taşınmazları listesi ve gerekçe raporuyla Başkanlıkça belirlenir (Yönetmelik md. 4). Gerçek/özel hukuk tüzel kişilerinin kendi taşınmazını rezerv alan yaptırmak istemesi hâlinde çarpıcı bir şart vardır: yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun mülkiyetinin Başkanlığa devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktar değerin dönüşüm özel hesabına gelir olarak ödenmesi gerekir.
Hakları değiştiren farklar — karşılaştırma tablosu
| Boyut | Riskli YAPI (parsel) | Riskli ALAN | Rezerv yapı alanı |
|---|---|---|---|
| Ölçek | Tek bina/parsel | Bölge (mahalle/ada ölçeği) | Yeni yerleşim arazisi |
| Kararı kim verir | Lisanslı kuruluş tespiti + Müdürlük | Cumhurbaşkanı kararı (RG'de yayım) | Bakanlık/Başkanlık |
| İtiraz yolu | 15 gün → 7 üyeli teknik heyet; ret → 30 gün idari dava | İdari yargıda iptal davası (CB kararına karşı ilk derece Danıştay) | İdari yargı |
| Kira yardımı süresi | 18 ay | 48 aya kadar | 48 aya kadar |
| Gecekondu sahibi | Aylık bedelin 2 katı kadar | Süre ve miktar 3 katına kadar genişleyebilir | Alan rejimiyle aynı |
| Acele kamulaştırma | Esas mekanizma açık artırma; bina yıkılmış arsada 30 gün kilitlenmede mümkün | Kamu uygulamalarında araç setinde | Kamu uygulamalarında araç setinde |
| İmar/yapılaşma durdurma | Yok | 2 yıl geçici durdurma + 1 yıl uzatma (md. 4/1) | Aynı yetki alanı içinde |
| Tahliye takvimi | Tebligat + ≤90 gün | Kurum takvimiyle 15 gün / ≥30+≥30 gün; etapta anlaşmaya bakılmaksızın | Alan rejimiyle aynı |
| Müteahhit teminatı | Yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı | Kademeli %10 → %4 (inşaat alanına göre) | Kademeli %10 → %4 |
| Karar eşiği | Arsa payı salt çoğunluğu — her rejimde aynı | Salt çoğunluk | Salt çoğunluk |
İki nüansın altını çizelim: (1) Kira süresi farkı büyüktür — İstanbul'da aylık 8.000 TL üzerinden 18 ay ile 48 ay arasında 240.000 TL fark eder. (2) Alan uygulamasında etap bütünlüğü vardır: binanız sağlam olsa bile uygulama etabına giriyorsa tahliye takvimi sizi de kapsar (Yönetmelik md. 17/2); buna karşılık parsel rejiminde süreç sizin binanızın raporuyla sınırlıdır.
"Binam hangisinde?" — 5 dakikada teyit
- Riskli yapı şerhi: e-Devlet'te tapu bilgilerinizde ve size gelen tebligatlarda görünür; sorgulama adımları burada.
- Riskli alan / rezerv alan: Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı kararlarında alan sınırları koordinatlıdır; pratikte en hızlı teyit, ilçe belediyesi imar müdürlüğü ile İl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğü'ne parsel numaranızla sormaktır.
- İmar durumunuzu görün: parselinizin plan/emsal bilgisi ve dönüşüm potansiyeli için ücretsiz fizibilite çıkarın — Kadıköy dahil birçok ilçede belediye imar sisteminden otomatik çekiyoruz; ilçenizin durumu. İki kavramın hızlı tablolu özeti için karşılaştırma sayfamıza da bakabilirsiniz.
Sık sorulanlar
Riskli alan ilanı tek başına binamı "riskli yapı" yapar mı?
Hayır — ikisi ayrı işlemlerdir. Alan ilanı bölge için plan/uygulama rejimi kurar; binanızın riskli yapı statüsü ayrıca tespit gerektirir. Ancak alan uygulamasına giren etapta, bina bazlı tespit olmadan da tahliye/yıkım takvimi işleyebilir (md. 17/2).
Riskli alan kararına ben itiraz edebilir miyim?
Teknik heyet yolu riskli alan için işlemez — o yol bina tespitine özgüdür. Alan kararı bir Cumhurbaşkanı kararı olduğundan hak arama yolu idari yargıda iptal davasıdır; menfaati etkilenen malikler dava açabilir. Süreler kısadır; alanında çalışan bir avukatla ilerleyin.
Rezerv alan ilan edilirse arazim elimden gider mi?
İlan tek başına mülkiyeti değiştirmez; alanda 6306 araçları (anlaşma, satın alma, gerekirse kamulaştırma) uygulanabilir hâle gelir. Kendi arazinizi rezerv alan yaptırmak istiyorsanız %30 devir/bedel şartını unutmayın.
Hangisi "daha iyi"?
Malik gözünden tercih değil, hukuki durum tespitidir. Alan rejimi daha uzun kira desteği getirir ama kamu müdahale araçları da geniştir; parsel rejimi kontrolü maliklerde tutar. Her iki durumda da kararlar arsa payı salt çoğunluğuyla alınır — usulü burada.
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 3 (tanımlar), md. 4 (rezerv yapı alanı belirlenmesi + %30 şartı), md. 5 (riskli alan tespiti: teknik rapor, yerbilimsel etüd, kamu düzeni kapısı, %65 kriteri, Cumhurbaşkanına sunulması), md. 16/1-2 (kira 18 ay / 48 aya kadar; gecekondu), md. 17/2 (etapta anlaşmaya bakılmaksızın tahliye), md. 13/9 (teminat oranları) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
- 6306 sayılı Kanun md. 4/1 (2+1 yıl geçici durdurma), md. 6/2 (acele kamulaştırma) — RG 31.05.2012/28309.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.