Kamu eliyle yürütülen dönüşümde hesap tektir: mevcut taşınmazınızın tespit edilen değeri, size verilecek yeni konutun yapım maliyet bedelinden/rayiç değerinden düşülür. Değeri en az 3 kişilik kıymet takdir komisyonu veya SPK-lisanslı değerleme belirler; alacaklıysanız fark nakden/taşınmazla ödenir, borçluysanız taksitlendirilir. Birden fazla hak varsa noter kurası; dar gelirliye paylı tapu + oturma hakkı modeli; en az 1 yıldır oturan kiracıya artan konutlardan kura ile daire imkânı.
Devlet eliyle (Başkanlık, TOKİ veya belediye) yürütülen dönüşüm uygulamalarında maliklerin en kritik sorusu şudur: "Evimin yerine ne verecekler, üstüne para isterler mi?" Hesabın omurgası tek cümledir ve Yönetmelik md. 13/2'de yazar: mevcut taşınmazınızın tespit edilen değeri, size verilecek konut veya işyerinin yapım maliyet bedelinden/rayiç değerinden düşülür. Fark sizin lehinize ise alacaklı, aleyhinize ise borçlu olursunuz — ve iki durumun da kuralları bellidir. Bu yazı, kamu uygulamasındaki değer-borçlanma-kura mekanizmasını madde referanslarıyla anlatıyor.
Önemli çerçeve: Bu hesap düzeni, ilgili kurumun yürüttüğü (riskli alan/rezerv alan ağırlıklı) uygulamalar içindir. Maliklerin kendi seçtiği müteahhitle yürüttüğü kat karşılığı modelde paylaşım, serbestçe pazarlık edilen sözleşmeyle kurulur — orada "borçlanma" değil, paylaşım oranı konuşulur. Hangi rejimde olduğunuzu bilmiyorsanız önce alan/parsel farkına bakın.
1) Evinizin değerini kim, nasıl belirler? (md. 12)
- İlgili kurum önce alandaki taşınmazların haritasını/krokisini çıkarır, malikleri ve adreslerini tespit eder.
- Değer; kurum bünyesinde oluşturulan en az üç kişilik kıymet takdir komisyonları eliyle ya da hizmet satın alınarak (bağımsız değerleme kuruluşu) tespit edilir.
- Yöntem keyfî değildir: taşınmaz değerleme uzmanlarından ve mahallin emlak alım-satım bürolarından bilgi alınarak, Kamulaştırma Kanunu md. 11 esaslarına veya SPK'ca kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak belirlenir.
Pratik sonuç: elinizde binanızın konumunu, arsa payınızı ve piyasa verilerini gösteren ne kadar sağlam belge varsa, değer görüşmesinde o kadar güçlüsünüz. Parsel bazlı imar verinizi ücretsiz fizibiliteyle önceden görmek bu hazırlığın ilk adımıdır.
2) Yeni dairenin "bedeli" nelerden oluşur? (md. 13/3)
Size verilecek konutun yapım maliyet bedeli; ihale bedeli, arsa edinim bedeli, proje giderleri, yıkım ve nakliye giderleri, taşınmazın değer tespiti masrafları, zemin iyileştirme ve müşavirlik giderleri dikkate alınarak hesaplanır. İki malik-lehine emniyet supabı vardır (Kanun md. 6/4): bölgedeki ekonomik durum ve hak sahiplerinin mal varlığı gözetilerek bedeller Cumhurbaşkanı kararıyla yapım maliyetinin/rayiç değerin altında tespit edilebilir ve sosyal donatı ile altyapı harcamaları uygulama maliyetine dâhil edilmeyebilir.
3) Fark hesabı: alacaklı mısınız, borçlu mu? (md. 13/2)
| Durum | Ne olur |
|---|---|
| Taşınmazınızın değeri > yeni dairenin bedeli | Fark; nakden ödenebilir, kamu hizmetine tahsis edilmemiş başka taşınmazdan verilebilir veya imar hakkınız başka alana aktarılabilir |
| Taşınmazınızın değeri < yeni dairenin bedeli | Fark borçlanma olur; malik taksitle ödeyebilir — taksit esasları proje bazında ilgili kurumca belirlenir |
| Birden fazla daire hakkınız var | Birden fazla konut/işyeri için sözleşme yapılabilir; borçlanma varsa ödemeler, verilecek dairelerin noter kurası veya kurumca belirlenecek yöntemle tespitinden sonra takvime bağlanır |
| İşyeri hakkı | Müstakil işyeri yerine işyeri hissesi de verilebilir (md. 13/4) |
Kurum, maliklerle anlaşarak onları proje ortağı da yapabilir: kat karşılığı veya hasılat paylaşımıyla inşaat yürütülebilir (md. 13/5) — bu durumda mevcut yapınız ve rezerv alan yapıları için uzlaşma oranları üzerinden anlaşma yapılır.
4) "Borcu ödeyemem" diyen dar gelirli malik: oturma hakkı modeli (md. 13/13)
775 sayılı Gecekondu Kanunu'na göre yoksul veya dar gelirli kabul edilenler, borçlanma bedelini ödeyemeyeceklerini beyan ederse tasfiye edilmez; özel bir koruma devreye girer:
- Yeni konut, hak sahibi ile Başkanlık arasında paylı mülkiyet olarak tescil edilir; hak sahibine (evliyse eşiyle birlikte) oturma hakkı tanınır.
- Şartlar: hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği başka konutunun olmaması ve bakım-onarım/aidat giderlerini üstlenmesi.
- Sonradan güçlenirseniz: borçlanma bedeli TÜFE-ÜFE ortalamasıyla güncellenerek Başkanlık hissesini devralabilirsiniz; bedelin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.
- Vefat hâlinde: mirasçılar 3 ay içinde başvurup güncellenmiş bedeli peşin öderse hisse mirasçılar adına tescil edilir; başvurulmazsa hak sahibinin dönüşüm öncesi taşınmaz değeri güncellenerek kamu bankasında vadeli hesaba yatırılır ve hisse Başkanlığa geçer — yani emek karşılıksız kalmaz, bedele dönüşür.
5) Kiracılar ve kamulaştırılanlar: artan konutlardan kura (md. 14)
Maliklere dağıtımdan sonra konut/işyeri artarsa; uygulama alanında en az bir yıldır ikamet eden kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ile taşınmazı kamulaştırılanlara bu birimlerden verilmek üzere sözleşme yapılabilir. Talep, artan birim sayısından fazlaysa hak kazananlar noter huzurunda kura ile belirlenir. Kiracıysanız bu bir garanti değil imkândır — ama 1 yıl ikamet şartını belgeleyebilmek (abonelik, adres kaydı) başvuru gücünüzü belirler; diğer haklarınız için kiracı rehberine bakın.
Değeri düşük bulursanız ne yapabilirsiniz?
Teklifi kabul etmek zorunda değilsiniz; uzlaşma esastır. Ancak süreç kilitlenirse kamunun araçları da vardır (açık artırma, dar şartlarda acele kamulaştırma). Bu yüzden strateji ikilidir: (1) değer tespitine esas verileri (emsal satışlar, bina/daire özellikleri, arsa payı) belgeleyip görüşmeye hazırlıklı girmek, (2) işlemlere karşı 30 günlük idari dava penceresini (Kanun md. 6/9) kaçırmamak. Tutar büyükse alanında çalışan bir avukatla ilerleyin; kritik tarihleri dönüşüm takvimine not edin.
Sık sorulanlar
Evimin değerini beğenmezsem yeniden tespit isteyebilir miyim?
Uzlaşma görüşmelerinde itirazınızı ve dayanaklarınızı (emsal satışlar, bağımsız değerleme raporu) sunabilirsiniz; anlaşma olmazsa idari işleme karşı 30 gün içinde dava yolu açıktır. Bağımsız bir SPK-lisanslı değerleme raporu, pazarlıktaki en güçlü belgenizdir.
Borçlanma çıkarsa peşin ödemek zorunda mıyım?
Hayır — md. 13/2(b) açıkça taksitle ödemeyi öngörür; taksit esasları proje bazında kurumca belirlenir ve sözleşmenizde yazar.
İki dairem var; iki yeni daire alabilir miyim?
Evet, hak sahipliğiniz elverdiği ölçüde birden fazla konut/işyeri için sözleşme yapılabilir (md. 13/2-c). Borçlanma varsa hangi dairelerin size düşeceği noter kurası veya kurumun belirleyeceği yöntemle tespit edilir.
Bu hesap bizim kat karşılığı projemizde de geçerli mi?
Hayır — maliklerin müteahhitle yürüttüğü kat karşılığı modelde paylaşım sözleşmeyle serbestçe kurulur. Bu yazıdaki mekanizma, ilgili kurumun yürüttüğü uygulamalar içindir. Kat karşılığında payınızı tahmin etmek için kaç daire alırım rehberine bakın.
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 12 (harita/malik tespiti; en az 3 kişilik kıymet takdir komisyonu veya hizmet alımı; 2942 md. 11 esasları / SPK değerleme standartları; emlak bürolarından bilgi), md. 13 (öncelikle alan içinden konut; bedel düşme formülü; alacak/borç-taksit; noter kurası; işyeri hissesi; proje ortaklığı; md. 13/13 oturma hakkı + TÜFE-ÜFE güncelleme + vefatta 3 ay), md. 14 (artan konutlar: ≥1 yıl ikamet eden kiracı/sınırlı ayni hak sahibi + kamulaştırılanlar; noter kurası) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
- 6306 sayılı Kanun md. 6/4 (bedellerin rayiç altında tespiti; sosyal donatının maliyete dâhil edilmeyebilmesi), md. 6/9 (30 gün dava) — RG 31.05.2012/28309.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.