6306'da acele kamulaştırma ancak belirli şartlarda gündeme gelir: bina yıkıldıktan sonra maliklere yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, Başkanlık/TOKİ/İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bedel iskân amaçlı kamulaştırma sayılır: ilk taksit 1/5 oranında ödenir. Kimler gerçekten risk altında, bedel nasıl belirlenir, dava hakları ve maliklerce yürütülen kat karşılığı projede neden esas mekanizmanın açık artırma olduğu.
"Anlaşmazsak devlet evime el koyar mı?" — kentsel dönüşümdeki en büyük korkulardan biri bu. Doğru cevap iki katmanlı: (1) Maliklerin kendi yürüttüğü tipik kat karşılığı apartman dönüşümünde esas mekanizma kamulaştırma değil, karara katılmayan payın rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılmasıdır — bedel size ödenir. (2) Acele kamulaştırma ise 6306 md. 6/2'de dar bir şarta bağlanmıştır: "Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir." Yani mesele binanız sağlamken kapınıza dayanan bir "el koyma" değil; bina yıkılmış, arsa hâline gelmiş ve maliklerin karar üretemediği kilitlenme hâlinde kamunun kullanabileceği bir çözüm aracıdır.
Özet: Acele kamulaştırma = bina yıkılmış + tebligattan itibaren 30 günde salt çoğunluk anlaşması yok + idare gerek görüyor. Bedelsiz değildir: 6306'daki kamulaştırmalar iskân projesi amaçlı sayılır ve ilk taksit, bedelin beşte biri (1/5) oranında ödenir. Bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyada bağlayıcı olan size yapılan tebligat ve mahkeme kararlarıdır.
Acele kamulaştırma nedir — "normal" kamulaştırmadan farkı
Kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyetin bedeli karşılığında idareye geçirilmesidir. Acele kamulaştırma (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 27) bunun hızlandırılmış usulüdür: mahkemece bedel tespit edilip bankaya depo edildikten sonra idare taşınmaza el koyabilir; mülkiyet ve bedele ilişkin uyuşmazlıklar sonradan görülür. Yani "acele" olan el koyma takvimidir — bedelsizlik değildir.
6306'da ne zaman devreye girer? — 30 gün kuralı
Kanunun kurgusu sıralıdır ve her adımda önce anlaşma aranır:
- Riskli yapı tespit edilir, süreç tebligatlarla ilerler ve bina yıktırılır.
- Arsa hâline gelen taşınmazda maliklere yapılan tebligatı izleyen 30 gün içinde, arsa payı salt çoğunluğuyla yeni uygulamaya (kat karşılığı, satış, yeniden inşa…) karar verilmesi beklenir. Bu kararın usulünü toplantı ve karar rehberinde anlattık.
- Salt çoğunluk sağlanırsa → karar uygulanır; katılmayanların payı açık artırmayla rayiç bedelden satılır. Kamulaştırma gündeme gelmez.
- 30 günde salt çoğunluk bile sağlanamazsa → taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare acele kamulaştırma yoluna gidebilir (md. 6/2). "Gidebilir" — takdirîdir; otomatik değildir.
Kimin gerçekten gündeminde? — üç senaryo
| Senaryo | Kamulaştırma riski |
|---|---|
| Maliklerce yürütülen kat karşılığı proje; karar salt çoğunlukla alınıyor | Esasen yok — mekanizma açık artırmadır; anlaşma sürdükçe kamulaştırmaya ihtiyaç kalmaz |
| Bina yıkılmış, malikler 30 gündür karar üretemiyor (kilitlenme) | Mümkün — md. 6/2 şartları oluşur; idarenin takdirine bağlı |
| Riskli alan / rezerv yapı alanı ilan edilmiş bölgede kamu eliyle yürütülen uygulama | En olası bağlam — alan uygulamalarında satın alma/kamulaştırma, idarenin araç setindedir |
Bedel: peşin mi, taksitle mi? — 1/5 kuralı
6306 md. 6/2'nin ikinci cümlesi bedel rejimini belirler: bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar, 2942 sayılı Kanunun 3. maddesinin ikinci fıkrasındaki "iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma" sayılır ve ilk taksit ödemesi, belirlenen tutarın beşte biri oranında yapılır. Pratikte bu şu demektir:
- Bedelin tamamını peşin alma garantiniz yoktur; 1/5'i peşin, kalanı 2942 md. 3/2 çerçevesinde taksitle (kanuni faiziyle) ödenebilir.
- Bedel keyfî belirlenmez: taşınmazın değeri, kıymet takdir komisyonları / SPK-lisanslı değerleme esaslarıyla, Kamulaştırma Kanunu md. 11 kriterlerine göre tespit edilir (Yönetmelik md. 12).
- Bedeli düşük bulursanız yargı yolu açıktır (aşağıda).
Miraslı, kayyumlu, ihtilaflı tapular — idare bekleyecek mi?
Hayır — md. 6/2 bunu da düzenler: tapuda mülkiyet hanesi açık, mirasçısı belirli olmayan, kayyım atanmış, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak bulunan taşınmazlar aynı kamulaştırma hükümlerine tabidir. Başkanlık/TOKİ/İdare; mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Yani "tapu hâlâ rahmetli babamın üzerinde, bize dokunamazlar" hesabı yanlıştır — süreç mirasçılar adına da yürür. Mirasçıysanız veraset ilamı + intikal adımlarını erkenden tamamlamak, hem karar hakkınızı hem pazarlık gücünüzü korur.
Haklarınız: uzlaşma, dava ve yardım hakları
- Uzlaşma her aşamada mümkündür: anlaşma sağlanırsa, ferağ ve muvafakati içeren sözleşme/uzlaşma tutanağıyla işlem tapuya resen işlenir (md. 6/2). Anlaşan malik kamulaştırma sürecini beklemek zorunda değildir.
- İdari dava: 6306 uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde iptal davası açılabilir (md. 6/9). Acele kamulaştırmada bedel uyuşmazlığı ise 2942'deki bedel tespiti ve tescil davası düzeninde görülür — bu teknik bir alandır; alanında çalışan bir avukatla yürütün.
- Yardım hakları düşmez: anlaşma ile taşınmazı kamulaştırılanlara da konut/işyeri/arsa verilmesi, kredi veya konut sertifikası öngörülebilir (md. 6/3); ayrıca Kanun kapsamında taşınmazı anlaşma yoluyla kamulaştırılanlara aylık kira bedelinin iki katı kadar tek seferde kira yardımı yapılabilir (Yönetmelik md. 16/3) — güncel tutarlar kira yardımı rehberinde.
Sık sorulanlar
Binam sağlamken kamulaştırma yapılabilir mi?
Md. 6/2'deki acele kamulaştırma şartı "üzerindeki bina yıkılmış olan arsa"dır. Sağlam binanızın 6306 kapsamına girmesi için önce riskli yapı tespiti ve onun itiraz/kesinleşme süreci işler. Riskli alan ilanı ayrı bir rejimdir — farkını buradan okuyun.
30 gün içinde anlaşamazsak evimiz otomatik kamulaştırılır mı?
Hayır — "gidilebilir" der; idarenin takdirindedir. Pratikte idareler önce anlaşmayı zorlar. Ama 30 günlük pencere, kilitlenmenin kamu müdahalesine kapı araladığı eşiktir: kararı usulüne uygun toplantıyla hızlı üretmek en sağlam korunmadır.
Bedelin tamamını tek seferde alabilir miyim?
Kanunun verdiği güvence ilk taksitin 1/5 olmasıdır; kalan taksitle ödenebilir. Uzlaşma görüşmelerinde ödeme planı pazarlık konusudur; anlaşamazsanız bedeli mahkeme belirler.
Kamulaştırmayı durdurabilir miyim?
İşleme karşı 30 gün içinde iptal davası açılabilir (md. 6/9); acele el koymanın şartlarının oluşmadığı (örn. 30 gün penceresinin usulsüz işletildiği, tebligat sakatlığı) iddiaları bu davada ileri sürülür. Süreler kısa olduğu için tebligat tarihlerinizi belgeleyin.
Kaynak
- 6306 sayılı Kanun md. 6/2 (30 gün + acele kamulaştırma + iskân amaçlı sayılma + ilk taksit 1/5 + miraslı/kayyumlu/ihtilaflı taşınmazlar + uzlaşma tutanağı), md. 6/3 (konut/işyeri/kredi/konut sertifikası), md. 6/9 (30 gün dava) — RG 31.05.2012/28309, işlenmiş güncel metin.
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 3/2 (iskân amaçlı kamulaştırmada taksitli ödeme), md. 27 (acele kamulaştırma usulü).
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 12 (değer tespiti) ve md. 16/3 (kamulaştırılana iki kat defaten kira yardımı) — RG 15.12.2012/28498.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.