Dönüşüm kararı için apartman toplantısı nasıl usulüne uygun yapılır: bir malik bile bütün malikleri toplantıya çağırabilir; yer ve zaman Ek-12 formuyla muhtarlıkta/bina kapısında 15 gün ilan veya noterle bildirilir; toplantı arsa payının en az salt çoğunluğuyla yapılır, karar salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanır; katılmayanlara 15 gün ilan + kabul için 15 gün süre verilir. Adımlar ve tebligat usulü.
Kentsel dönüşümde en çok karıştırılan konulardan biri, kararın nasıl ve kim tarafından alınacağıdır. Netleştirelim: 6306 kapsamında dönüşüm kararı, klasik Kat Mülkiyeti toplantısı gibi "oybirliği" ya da eski "üçte iki" ile değil, arsa payının salt çoğunluğu (P+1, yani yarıdan fazla) ile alınır. Ve önemli bir hak: maliklerden yalnızca biri bile bütün malikleri toplantıya çağırabilir — sürecin başlaması için herkesin mutabık olması gerekmez. Aşağıda toplantının çağrısından karar tutanağına ve katılmayanlara tebligata kadar bütün adımları, Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesindeki usule göre veriyoruz.
Özet: (1) Bir malik istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılır. (2) Yer ve zaman Ek-12 formuyla muhtarlıkta/bina kapısında 15 gün ilan veya noter yoluyla bildirilir. (3) Toplantı arsa payının en az salt çoğunluğuyla yapılır; karar yine salt çoğunlukla alınıp tutanağa bağlanır. (4) Katılmayanlara teklif 15 gün ilan + kabul için 15 gün süre ile bildirilir. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan size yapılan tebligattır.
1) Toplantıyı kim çağırır? — tek malik yeter
Uygulama Yönetmeliği md. 15/2 açık: riskli yapının bulunduğu parselde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar almak üzere, maliklerden birinin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır. Yani "herkes aynı fikirde değil, o zaman toplanamayız" doğru değildir. Sürecin başlaması için tek bir malikin girişimi yeterlidir; amaç, kararı görüşmek üzere herkesi masaya davet etmektir.
2) Çağrı nasıl yapılır? — Ek-12 formu + 15 gün ilan veya noter
Toplantının yeri ve zamanı, iki geçerli yoldan biriyle maliklere duyurulur:
- İlan yoluyla: Ek-12'de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapının henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün süreyle ilan edilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde toplantı yer ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır.
- Noter yoluyla: Aynı bildirim noter vasıtasıyla da yapılabilir.
Bu, ileride "benim haberim olmadı" itirazının önünü kapatan kritik adımdır — bu yüzden çağrı belgesini ve ilan tutanağını mutlaka saklayın. Belge zincirini tek yerde tutmak için audit log ile şeffaf takip edilen bir platform işinizi kolaylaştırır.
3) Toplantı ve karar yeter sayısı: en az salt çoğunluk
Toplantı, hisseleri (arsa payı) oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır. Karar da yine en az salt çoğunluk ile alınır ve taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Burada oy, kişi başı değil arsa payı üzerinden sayılır: 8 dairelik binada 5 kişi "evet" dese bile, bu 5 kişinin arsa payı toplamı yarıyı geçmiyorsa karar salt çoğunluğa ulaşmamış olur. Eşiğin tam olarak nasıl hesaplandığını salt çoğunluk (P+1) kuralı yazısında örnekledik.
Karar tutanağı, anlaşma şartlarını içeren teklifi (hangi müteahhitle, hangi paylaşım oranıyla vb.) de kapsar veya teklifin görülüp incelenebileceği yeri gösterir.
4) Karara katılmayanlara bildirim: 15 gün ilan + 15 gün kabul süresi
Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra, karara katılmayan maliklere teklif bildirilir:
- e-tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden; bildirmeyenlere noter vasıtasıyla veya (riskli yapılarda Ek-8, riskli alan/rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu doldurularak) ilgili muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir.
- Bildirimde, teklifi kabul için 15 gün süre verilir. Elektronik bildirimde tebliğ, muhatabın e-adresine ulaştığı tarihi izleyen 5. günün sonunda; ilan suretiyle bildirimde ilanın son günü yapılmış sayılır.
5) Katılmayan kabul etmezse ne olur?
15 günlük süre içinde teklifi incelemeyen veya kabul etmeyen maliklerin arsa payları, SPK-lisanslı değerleme kuruluşunca belirlenen rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma usulüyle satılır. Bu, çoğunluğun dönüşüm hakkını korurken katılmayan maliki de rayiç bedelle koruyan bir mekanizmadır — adım adım işleyişi karara katılmayan malik: açık artırma ve hisse satışı yazısında anlattık.
Sık sorulanlar
Toplantıya herkes gelmek zorunda mı?
Hayır. Toplantı, arsa payının en az salt çoğunluğunun katılımıyla geçerli yapılır. Gelmeyenler karara katılmamış sayılır ve kendilerine ayrıca teklif bildirilir (yukarıdaki 4. adım).
Kararı komşuların çoğu istiyor ama bir-iki kişi engelliyor; ne yapabiliriz?
Arsa payı salt çoğunluğu sağlanıyorsa karar geçerlidir; katılmayanların payı açık artırmayla değerlendirilir. Süreci hızlandırmanın pratik yollarını komşularla mutabakatı hızlandıran yöntemler yazısında topladık.
Karar tutanağını noterde mi düzenlemeliyiz?
Tutanak taraflarca imzalanır; bildirim tarafında noter bir seçenektir (muhtarlık ilanı da geçerli usuldür). Müteahhitle imzalanacak asıl kat karşılığı sözleşme ayrı bir belgedir; onun için sözleşmede dikkat edilecek maddeler rehberine bakın.
Kaynak
- 6306 sayılı Kanun md. 6/1 (arsa payı salt çoğunluğu ile karar), 7471 sayılı Kanun (9.11.2023).
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 15/2 (toplantıya çağrı, Ek-12 formu, 15 gün ilan / noter, en az salt çoğunlukla toplanma ve karar, karara katılmayanlara Ek-8/Ek-10 ile 15 gün ilan + 15 gün kabul süresi, elektronik/ilan tebliğ tarihi) ve md. 15/A (kabul edilmezse açık artırma) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.