6306'nın en sert rejimi md. 6/A: yıkılacak derecede riskli alanlar ile heyelan, çökme, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören/görme riski taşıyan alanlarda dönüşüm, maliklerin muvafakati ARANMAKSIZIN Başkanlıkça resen yürütülür. Riskli kabul edilen binaların listesi kapıya asılır, muhtarlıkta 2 GÜN ilan edilir; itiraz 2 gün, heyet kararı 3 gündür. Taşınmazlar Hazine adına tescil edilir; eski kat karşılığı sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır (kira yardımları geri istenmez).
Normal riskli yapı sürecini biliyorsunuz: başvuru, rapor, 15 gün itiraz, salt çoğunlukla karar… Bir de bu düzenin acil durum vitesi var: madde 6/A. Deprem sonrası ağır hasarlı bölgelerde ve kendiliğinden çökme riski taşıyan yapı stoklarında uygulanan bu rejimde süreç maliklerden değil devletten başlar — ve takvim şok edecek kadar kısadır: itiraz süresi 15 gün değil, 2 gündür.
Özet (Kanun md. 6/A): Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken, zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların alanlarında dönüşüm uygulamaları, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlıkça resen yapılabilir. Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; 6/A kapsamına girip girmediğiniz size yapılan tebligattan ve alan kararından anlaşılır.
Normal süreçten 7 sert farkı
| Konu | Normal süreç | md. 6/A rejimi |
|---|---|---|
| Süreci kim başlatır | Malik başvurusu (tek malik yeter) | Başkanlık resen — muvafakat aranmaz |
| Tespit | Lisanslı kuruluş raporu | Resen tespit; "acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı kabul edilir" |
| Tebligat | Yapıya asma + e-Devlet + 15 gün muhtarlık ilanı | Liste kapıya asılır + muhtarlıkta 2 gün ilan — ilanla şahsen tebliğ edilmiş sayılırsınız |
| İtiraz | 15 gün → teknik heyet | 2 gün → heyet 3 gün içinde karara bağlar |
| Tapu | Malikler adına işlemler | Uygulamaya giren taşınmazlar Hazine adına tescil; ruhsat ve kat irtifakı, devir yapılana kadar Hazine adına |
| Mevcut sözleşmeler | Fesih için salt çoğunluk + 30 gün ihtar | Daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri resen feshedilmiş sayılır |
| İhale | — | Uygulama projesi ihalesiz çıkarılabilir |
"Kapıya liste asıldı" — 6/A'da saat çok hızlı işler
6/A-2'ye göre; binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı olarak kabul edilir. Bu yapıların listesi, tebliğ yerine geçmek üzere kapısına asılır ve ilgili muhtarlıkta 2 gün süreyle ilan edilir — bu ilanla tespit, maliklere şahsen tebliğ edilmiş sayılır. İtiraz, malikler veya kanunî temsilcilerince 2 gün içinde yapılabilir ve itirazlar teknik heyetlerce 3 gün içinde karara bağlanır. Tahliyenin Başkanlıkça verilen süre içinde yapılması mecburidir; yapılmazsa mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle tahliye ve yıktırma resen gerçekleştirilir (6/A-3). Bu rejimde maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine taşınma yardımı yapılabilir — Yönetmelik md. 16/5'e göre aylık kira bedelinin üç katına kadar tek seferde; kira yardımı süresi de yapının tahliye edildiği tarihten itibaren başlatılır (md. 16/4).
Hazine tescili neden yapılıyor — mülkiyetim gidiyor mu?
6/A-5'e göre; uygulama alanındaki kamu taşınmazlarından uygulamaya dâhil edilenler ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Başkanlığın talebiyle Hazine adına tescil olunur; yeni yapıların ruhsatı Hazine adına düzenlenir ve hak sahiplerine bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı/kat mülkiyeti Hazine adına kurulur. Bu, kalıcı bir el koyma değil, inşaat dönemine özgü bir emanet düzenidir: hak sahipliği çalışması sizin mevcut taşınmazınızın değeri üzerinden yürür (6/A-7), yeni bölümünüz belirlenir ve devir yapılır. İki kritik uyarı:
- Borçlanma çıkarsa sözleşme yapılır ve bedelin tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmez.
- Teslim almazsanız hakkınız bedele döner: Başkanlıkça belirlenen süre içinde bağımsız bölümünü teslim almayan hak sahibinin o bölüm üzerindeki hakkı sona erer; dönüşüm öncesi taşınmazının değeri güncellenerek adına açılacak vadeli hesaba yatırılır (üzerindeki ipotek/haciz gibi haklar bu bedel üzerinde devam eder). Yani süreçle küsmek daireyi değil, parayı bırakır — tebligat takibi burada hayatidir.
Eski müteahhit sözleşmeniz ne olur?
6/A-6 açık: uygulama alanında daha önce imzalanmış inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı dâhil), tarafların muvafakati aranmaksızın, uygulamanın Başkanlıkça yürütülmesinin uygun görüldüğü tarih itibarıyla feshedilmiş sayılır; tapudaki şerhler Başkanlığın talebiyle terkin edilir. Yapılmış iş varsa eski müteahhit ile Başkanlık mahsuplaşır; taraflar birbirlerine yaptıkları ödemeleri genel hükümlere göre isteyebilir — kira yardımı ödemeleri hariç: müteahhidin o güne kadar maliklere ödediği kira yardımları geri istenemez. Sözleşmeye istinaden müteahhide devredilmiş tapular varsa, yeni taşınmazlar hak sahipliği çalışması gözetilerek devri yapan eski malikleri adına resen tescil edilir. Normal (6/A dışı) fesih düzeni için: müteahhit feshi rehberi.
Kimler için gerçekçi bir ihtimal?
6/A tipik apartman dönüşümünün rejimi değildir; afet sonrası ağır hasar bölgeleri ve acil boşaltma gerektiren yapı stokları için tasarlanmıştır. İstanbul bağlamında anlamı şudur: binanız "kendiliğinden çökme" haberlerine konu olacak durumdaysa, süreç bir gün kapınıza 2 günlük takvimle gelebilir. Bu ihtimali yönetmenin yolu paniklemek değil, öne geçmektir — riskli yapı tespitini kendi takviminizde başlatmak, fizibilitenizi görmek ve normal rejimin 15 günlük-90 günlük korumalı takviminde ilerlemek. 6/A'ya girmiş bir alandaysanız da ilk iş: alanında çalışan bir avukatla tebligat tarihlerinizi saatli olarak kayıt altına almak.
Sık sorulanlar
2 günlük itiraz süresi hak aramaya yetmez — başka yol var mı?
İtiraz penceresi dar olsa da idari işlemlere karşı 30 günlük iptal davası yolu (md. 6/9) burada da geçerlidir. Ama beklemeyin: 6/A'da tahliye ve yıkım, dava sonuçlanmadan fiilen tamamlanabilir; bu yüzden süreleri kaçırmamak kritik.
Kiracıyım — 6/A'da hakkım var mı?
Var: taşınma yardımı maliklere, kiracılara ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine yapılabilir (6/A-3). Genel kiracı hakları için: kiracı rehberi.
Yeni dairemi beğenmezsem pazarlık edebilir miyim?
Konut/işyerlerinin niteliği ve büyüklüğü Başkanlıkça belirlenir (6/A-7); hak sahipliği değer üzerinden veya kat karşılığı/hasılat paylaşımı usulleriyle yürütülür. Pazarlık alanı normal sürece göre dardır — değer tespitine ilişkin haklarınız için: değer tespiti rehberi.
6/A alanında mıyım, nasıl öğrenirim?
Uygulama alanı sınırları Başkanlıkça belirlenir; kapıya asılan liste/tebligatlar ve İl Müdürlüğü kayıtları esastır. e-Devlet bildirimlerinizi ve muhtarlık ilanlarını düzenli kontrol edin — kapıya asılan kâğıt rehberi.
Kaynak
- 6306 sayılı Kanun md. 6/A (Ek: 7181/25; değişik: 7410/27 ve 7471/11): resen uygulama (1), riskli yapı kabulü + kapıya asma + 2 gün ilan + 2 gün itiraz + 3 gün heyet (2), mecburi tahliye + taşınma yardımı + kolluk (3), muvafakatsiz tapu/ruhsat işlemleri (4), Hazine adına tescil + ihalesiz proje (5), sözleşmelerin resen feshi + mahsuplaşma + kira yardımının iadesizliği + eski malik adına resen tescil (6), hak sahipliği + borçlanma + teslim almayanın hakkının bedele dönmesi (7); md. 6/9 (30 gün dava) — RG 31.05.2012/28309, işlenmiş güncel metin.
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 16/4-5 (6/A'da kira süresinin tahliyeden başlaması; taşınma yardımı 3 katına kadar defaten) — RG 15.12.2012/28498.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.