'Müteahhit yarı yolda bırakırsa?' korkusunun sistemli cevabı vardır — 6306 altı güvence katmanı kurar: (1) lisans ve istihbaratla doğru seçim, (2) doğru kurulmuş sözleşme, (3) ruhsat öncesi %6 teminat (haczedilemez), (4) bina tamamlama sigortası, (5) süreç bekçileri: %10 satış kuralı + tapuda haciz koruması, (6) çıkış kapıları: 1 yıl/6 ay eşikli resen fesih + müzakere kuruluşları. Her kalkanın dayanağını, sınırını ve devreye girme anını, risk-kalkan eşleme tablosuyla tek sayfada gösteriyoruz.
Kentsel dönüşümün en meşru korkusu şudur: "Binayı yıktık, müteahhit batarsa ortada kalırız." Bu korkuyu yönetmenin yolu tek bir sihirli belge değil, üst üste giyilen altı kalkandır — biri delinirse diğeri tutar. Aşağıda her kalkanın ne olduğunu, dayanağını ve sınırını (neyi korumadığını) tek tek açıyoruz.
Sistemin mantığı: ilk iki kalkan önleyicidir (kötü müteahhidi ve kötü sözleşmeyi baştan eler), 3-4 finansal yastıktır, 5 süreç bekçisidir, 6 çıkış kapısıdır. Altısı birlikte kurulursa "yarıda kalma" senaryosu felaket olmaktan çıkıp yönetilebilir bir aksaklığa iner. Bilgilendirme amaçlıdır; sizin dosyanızın gücü sözleşmenize bağlıdır.
Kalkan 1 — Doğru seçim: lisans, iz kaydı, 10 soru
Riskin yarısı masaya oturmadan alınır: firmanın iz kaydı, bitirdiği projeler, finansman yapısı — müteahhit seçerken 10 soru ve müteahhit bulma rehberi. Tespit tarafında da paralel bir hijyen vardır: lisanslı kuruluş şartları ve sahte rapor yaptırımları. Sınırı: geçmiş performans gelecek garantisi değildir — bu yüzden kalan beş kalkan vardır.
Kalkan 2 — Doğru sözleşme: yükümlülükler kâğıda
Teslim takvimi, gecikme cezası, kademeli tapu devri, yıkım-enkaz sorumluluğu, kira ödemeleri, teminat/sigorta taahhüdü… hepsi tek yerde: kat karşılığı sözleşmede 12 kritik madde. Sınırı: sözleşme, imzalatabildiğin kadar güçlüdür — pazarlık gücü için fizibilite verinizle oturun; kilitlenen müzakerede 15/B kuruluşları devreye girebilir.
Kalkan 3 — %6 teminat: ruhsattan önce, haczedilemez
Yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminatı İdareye verir (Y md.13/9-c); iş yarıda kalırsa teminat paraya çevrilip işi tamamlayacak olana aktarılır ve bu güvenceye haciz-tedbir uygulanamaz (K md.7/11). Hesap tabanı pazarlık değil resmî tarifedir: yapı yaklaşık maliyet bedeli. Tamamı: teminat rehberi. Sınırı: teminat projeyi tamamlatmaya yarar, size dağıtılmaz; küçük-bina istisnasında hiç alınmaz.
Kalkan 4 — Bina tamamlama sigortası
Müteahhidin iflası/temerrüdü hâlinde projenin bitirilmesini ya da zararın karşılanmasını hedefleyen poliçe; yaptırılmışsa teminat şartı aranmaz (Y md.13/9-ğ) — yani ikisinden biri mutlaka olmalıdır. Kapsam-muafiyet okuması şart: sigorta rehberi. Sınırı: poliçe tetikleyicileri (iflas, uzun gecikme) dardır; "yavaş ilerliyor" hâli çoğu zaman kapsam dışıdır — orada Kalkan 6 çalışır.
Kalkan 5 — Süreç bekçileri: %10 kuralı + haciz koruması
İnşaat sürerken iki otomatik fren korur: (a) Müteahhit, İdare izni olmadan ve inşaatın tamamlanma oranının üzerinde kendi payına düşen bağımsız bölümleri satamaz (K md.6/13; Y md.13/10) — "daireleri satıp kaçma" kapısı kilitlidir: %10 kuralı. (b) Müteahhide devredilen taşınmazlara, kat irtifakı kurulana kadar onun başka borçları için haciz-tedbir konamaz (K md.6/10): haciz koruması. Sınırı: haciz korumasında malzeme-işçilik alacakları istisnadır ve 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma düşer — takvimi izleyin.
Kalkan 6 — Çıkış kapısı: eşikli fesih
İş 1 yıl içinde başlamaz veya en az 6 aydır projeyi bitirecek tempoda yürümezse; arsa payı salt çoğunluğuyla fesih istenir, Müdürlük müteahhide 30 gün verir, sonuçsuz kalırsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır — ve o güne dek ödenen kira yardımları geri istenemez (K md.6/14; Y md.13/11). Delil seti mevzuatta sayılıdır (idare tespiti, yapı denetim kayıtları, fotoğraf, uydu görüntüsü). Tamamı: fesih rehberi. Fesih sonrası teminat/sigorta (Kalkan 3-4) yeni müteahhidin finansman köprüsü olur. Sınırı: fesih zaman kaybettirir — en pahalı kalkan budur; ilk beşi doğru kurulmuşsa nadiren gerekir.
Risk → kalkan eşleme tablosu
| Korkulan senaryo | Devreye giren kalkan |
|---|---|
| "Kötü firmayla anlaştık" | 1-2 (seçim + sözleşme) |
| "İflas etti, şantiye durdu" | 4 (sigorta) + 3 (teminat) + 6 (fesih) |
| "Daireleri satıp kayboldu" | 5a (%10 kuralı — satamaz) |
| "Borçları yüzünden arsamıza haciz geldi" | 5b (haciz koruması) + 3 (teminatın haczedilemezliği) |
| "Başlamadı / sürünüyor" | 6 (1 yıl / 6 ay eşikli fesih) |
| "Küstük, konuşamıyoruz" | 15/B müzakere kuruluşları + avukat |
Sık sorulanlar
Altı kalkanın hangisi 'olmazsa olmaz'?
Yasal zorunlu olan üçüncü/dördüncü katmandır (teminat veya sigorta — ruhsat şartı). Ama pratikte en belirleyici olan ikincidir: kötü sözleşme, kalan tüm kalkanların tetiklenmesini geciktirir.
Bu güvenceler kamu eliyle yürüyen projede de var mı?
Orada yürütücü zaten kamudur; teminat düzeni alan kademesine göre işler ve hesap-borçlanma mekanizması farklıdır — kat karşılığı vs kamu uygulaması.
Müteahhit 'sigorta pahalı, teminatı da sonra veririm' diyor.
"Sonra" diye bir aşama yok: teminat/sigorta ruhsat öncesi şarttır; bu cümle kırmızı bayraktır. Masadan kalkmadan önce 10 soruyu sorun.
Her şey yolunda giderse bu kalkanlar bana maliyet mi?
Hayır — teminat iade edilir, sigorta primi müteahhittedir, kurallar otomatik işler. Güvence sistemi, iyi projede görünmez; kötü projede hayat kurtarır. Sürecin bütünü: adım adım 6306 rehberi · haklarınızın tamamı: 25 malik hakkı.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanun, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 6/10 (haciz koruması), md. 6/13 (satış oranı), md. 6/14 (fesih), md. 7/11 (teminata haciz yok), md. 8/6 (bina tamamlama sigortası veya teminat)
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 13/9-c, e, f, ğ (%6 teminat; iade; paraya çevrilme; sigorta varsa teminat aranmaz), md. 13/10 (satış), md. 13/11 (fesih usulü ve delil)
- Uygulama Yönetmeliği değişikliği, Resmî Gazete 13.12.2024, sayı 32751 — teminat oranını %10'dan %6'ya indiren değişiklik
- 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, Resmî Gazete 03.02.2026, sayı 33157 — teminatın hesaplandığı resmî birim maliyetler (hizmet bedeli hesabı içindir, piyasa inşaat maliyeti değildir)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.