Para tarafı üç cebe dağılır. MALİK öder: tespit ücreti, idare yıkarsa yıkım-tahliye masrafı (6183'le tahsil), kamu uygulamasında borçlanma farkı. MÜTEAHHİT öder (kat karşılığında): inşaat, tipik olarak yıkım-enkaz, %6 teminat/sigorta primi, sözleşmesel kira. DEVLET öder/vazgeçer: kira yardımı (18/48 ay), 6/A taşınma yardımı, faiz desteği, güçlendirme kredisi, vergi-harç muafiyetleri. Kalem kalem tablo, dayanaklar ve 'bedava sanılan ama faturası dönen' tuzaklar.
"Kentsel dönüşüm bize kaça patlar?" sorusunun dürüst cevabı tek rakam değil, bir para akış haritasıdır: hangi kalemi kimin ödediğini bilmek, hem bütçenizi hem pazarlığınızı kurar. Aşağıda üç cebi — malik, müteahhit, devlet — kalem kalem ve dayanak maddeleriyle ayırıyoruz. (K = Kanun, Y = Yönetmelik.)
En kısa özet: Tipik kat karşılığı projede malikin cebinden çıkan büyük kalem yoktur — tespit ücreti ve taşınma lojistiği dışındaki yük müteahhitte, destekler devlettedir. Cepten büyük para, ya süreçle inatlaşınca (idare yıkarsa fatura size döner) ya da kamu uygulamasında borçlanma çıkınca gündeme gelir. Bilgilendirme amaçlıdır; sizin projenizin dağılımı sözleşmenizde yazar.
1) Malikin ödediği kalemler
| Kalem | Ne zaman | Dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespit ücreti | Başvuran malik öder (kuruluşa göre değişir; sabit resmî tarife iddia etmiyoruz) | Y md.7/2-a |
| Resen tespitin masrafı | Malikler yaptırmadığı için idare yaptırdıysa, hisseleri oranında; tebligattan itibaren 1 ayda ödenmezse vergi dairesince 6183'le tahsil | Y md.7/2-b |
| İdare yıkarsa: tespit+tahliye+yıkım masrafı | Süresinde yıkmayan maliklerden hisseleri oranında, 6183'le | K md.5/4 |
| Kamu uygulamasında borçlanma farkı | Yeni konut bedeli, taşınmazınızın değerinden yüksekse — taksitle ödenebilir | Y md.13/2 → hesap rehberi |
| Taşınma lojistiği, geçici kira farkı, abonelik açılışları | Kira yardımı bunların bir kısmını karşılar; fazlası cepten | — |
| Oturma hakkı modelinde bakım-onarım/aidat | Dar gelirli hak sahibi modelinin şartı | Y md.13/13 |
Kritik ders: "devlet yıksın, uğraşmayalım" stratejisi bedava değildir — aynı yıkım, kamu alacağı faiziyle kapınıza döner. Kendi takviminizle yıkmak (6 iş günlük ruhsat) her zaman ucuzdur.
2) Müteahhidin ödediği kalemler (kat karşılığı)
| Kalem | Not | Dayanak |
|---|---|---|
| İnşaatın tamamı | Kat karşılığının özü: arsa payı karşılığı finansmanı müteahhit üstlenir | model rehberi |
| Yıkım ve enkaz | Tipik olarak müteahhidin işi — sözleşmeye yazdırın | sözleşme listesi |
| %6 teminat veya bina tamamlama sigortası primi | Ruhsat öncesi zorunlu güvence; teminata haciz gelmez | Y md.13/9; K md.7/11 → teminat rehberi |
| Sözleşmesel kira ödemeleri | Birçok projede müteahhit aylık kira öder (devlet yardımından ayrıdır); fesihte geri isteyemez | Y md.15/11-g |
| Proje, ruhsat süreç giderleri | Harç muafiyetleri gideri azaltır ama süreç maliyeti müteahhittedir | K md.7/9-10 |
Bu tablo aynı zamanda pazarlık dilinizdir: teklif karşılaştırırken "kaç daire" kadar "hangi kalemler sende" sorusunu da netleştirin. yapıyo modelinde maliğe ₺0 komisyon uygulanır; platform gelirini müteahhit tarafı öder — nasıl çalışır.
3) Devletin ödediği / vazgeçtiği kalemler
| Kalem | Kapsam | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira yardımı | Riskli yapıda 18 ay, alanlarda 48 aya kadar; kiracıya/işletene 2 aylık, kapıcıya 5 aylık defaten; 1 yıla kadar peşin imkânı | Y md.16 → güncel tutarlar |
| Taşınma yardımı (6/A) | Aylık bedelin 3 katına kadar defaten | Y md.16/5 |
| Faiz desteği | Kira yardımı YERİNE; tahliyeden ≤3 yıl başvuru; krediler konut finansmanı sayılır | Y md.16/6-7; K md.7/6 → kombinasyonlar |
| Güçlendirme kredisi | Alan dışı, teknik olarak güçlendirilebilir yapılara | K md.6/8 → güçlendirme |
| Vergi-harç muafiyetleri | Noter/tapu/belediye harçları, damga, veraset; başka parselden ev alımına uzanabilen kapsam; kredilerde BSMV | K md.7/9-10 → muafiyet listesi |
| Yarısı Bizden paketi | Hibe + kredi + taşınma (konut/işyeri paketleri) | destek sayfası |
Bu kalemlerin finansman havuzu Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı'dır; "1 yıla kadar peşin kira" gibi imkânlar bu hesabın durumuna bağlanır.
Bedava sanılan ama faturası dönebilen 4 kalem
- "Devlet yıkar" beklentisi → 6183 faturası (yukarıda).
- "Nasılsa muafız" rahatlığı → noterde "6306 kapsamındadır" ibaresi atlanırsa harç/damga tahsil edilebilir; iade uğraşı sizde kalır.
- "Kira yardımı otomatik gelir" varsayımı → başvuru penceresi tahliyeden itibaren 1 yıldır; kaçarsa hak kâğıtta kalır (Y md.16/4).
- KDV sürprizi → 150 m² net ve 1,5 kat sınırlarını aşan kısımda genel oran işler — KDV tuzakları.
Sık sorulanlar
Tespit ücretini komşularla bölüşmek zorunda mıyım?
Kural, masrafın başvurana ait olmasıdır (Y md.7/2-a); gönüllü bölüşme sizin aranızdaki anlaşmadır. Resen tespitte ise masraf herkese hissesi oranında dağıtılır.
Müteahhit söz verdiği kirayı ödemeyi keserse?
Sözleşmesel yükümlülüğünü ihlal eder; ihtar-fesih zincirinin gerekçelerinden olur (fesih rehberi). Devletin kira yardımı bundan bağımsız işler ve fesihte müteahhidin ödedikleri sizden geri istenemez.
Kamu uygulamasında borç çıkarsa peşin mi ödenir?
Hayır — taksitle ödenebilir; esaslar proje bazında belirlenir (Y md.13/2). Ödeyemeyecek dar gelirliye oturma hakkı modeli vardır.
Bu haritada olmayan bir masraf çıkarsa?
"Kim öder" belirsizse cevap sözleşmenizdedir; sözleşmede de yoksa masaya yeniden oturulur. Kalemleri baştan kapatmak için sözleşme kontrol listesi + süreç genelinde adım adım rehber.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.