Tapu yolculuğu öngörülebilirdir: tespitle 'riskli yapı' belirtmesi işlenir (satışa engel değil, alıcıya geçer); karar sonrası tevhit-ifraz-terk muvafakatsiz resen yürür; yıkımla şerh terkin edilir ama parsel 6306 kapsamında kalır; kat irtifakı hak sahipleri adına resen kurulur (yönetim planında imza aranmaz) ve iskânla kat mülkiyetine döner. Yol boyunca görülebilecek 7 tapu kaydı, haciz koruması penceresi, ön alım şerhi, arsa paylı/miraslı tapular ve 6/A'daki Hazine emaneti.
Dönüşümde her şey konuşulur da işin tapu katmanı hep sisli kalır: "Şerh kondu, evim elimden mi gidiyor? İmza vermezsem tapu işlemleri durur mu? Yeni tapum ne zaman, kimin imzasıyla çıkacak?" Bu rehber, tespit gününden iskân gününe tapunuzun başına gelecek her kaydı ve her işlemi sırasıyla anlatır.
Tek cümlelik güvence: 6306'nın tapu tasarımı mülkiyeti söndürmez, dönüştürür — süreç boyunca haklar ve şerhler kaybolmaz, taşınır; sonunda arsa payınız yeni bağımsız bölüm tapunuza bağlanır. Bilgilendirme amaçlıdır; kayıt sorgularınızı e-Devlet/tapu müdürlüğünden yapın.
Tapu yolculuğu: 6 durak
1. Tespit → "riskli yapı" belirtmesi. Rapor eksiksizse ~10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi işlenmek üzere bildirim yapılır (Y md.7/4). Bu bir bilgilendirme şerhidir: dairenizi satabilirsiniz, kiraya verebilirsiniz — şerh alıcıya "bu bina dönüşüm sürecinde" der ve yeni malik sürece kaldığı yerden dâhil olur. Ayrıntı: şerhli daire satılır mı? (Uygulamada bankaların şerhli taşınmaza kredi yaklaşımı temkinlidir; finansman planınız varsa zamanlamayı buna göre kurun.)
2. Karar → resen işlemler dönemi. Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra; cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemleri, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Başkanlık/TOKİ/İdare talebiyle resen yapılır veya yaptırılır (K md.6/1). Yani "ben tapuya gitmiyorum, işlemler yürümez" hesabı geçersizdir — karar meşru kurulduysa kalem işleri kendiliğinden akar. Karara katılmayan payın kaderi ayrı mekanizmadır: açık artırma (satış öncesi paya "6306'ya göre satışa tabidir" belirtmesi konur — Y md.15/A-2).
3. Yıkım → şerh temizliği. Bina yıkılıp arsa hâline gelince "riskli yapı" belirtmesi, belgelere istinaden terkin edilir; ama kütüğe taşınmazın 6306 kapsamında kaldığına dair yeni belirtme konur (Y md.8/9) — parsel, dönüşüm rejiminin korumaları ve kuralları içinde kalmaya devam eder.
4. Eski yükler → yeni düzene taşınır. Yıkım öncesi tapunuzdaki ipotek, haciz, intifa gibi haklar ve şerhler süreci durdurmaz: hisseler üzerinde devam eder ve yeni kat irtifakı kurulurken, yalnız borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde — muvafakat aranmaksızın — sürdürülür (K md.6/1). Komşunuzun ipoteği sizin dairenize bulaşmaz.
5. Yeni bina → kat irtifakı, imza koşuşturmasız. Yeni yapının kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, hak sahipleri adına, talep üzerine ilgili kurumca resen yapılabilir; tescilde onaylı mimari proje esas alınır ve yönetim planında maliklerin imzası aranmaz (Y md.15/12). Arsa paylı (kat mülkiyetsiz) eski tapular için bu aşama, ilk kez "tapuda daire" görmek demektir — arsa paylı tapu rehberi.
6. İskân → kat mülkiyeti. Yapı kullanma izniyle kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür; müteahhidin satış kısıtı kalkar, teminat iade edilir ve olağan mülkiyet düzenine dönülür.
Tapunuzda görebileceğiniz 7 kayıt — anlam sözlüğü
| Kayıt | Anlamı |
|---|---|
| Riskli yapı belirtmesi | Tespit kesinleşme yolunda; satışa engel değil, alıcıya geçer (Y md.7/4) |
| 6306 kapsamındadır belirtmesi | Yıkım sonrası parselin rejim içinde kaldığının işareti (Y md.8/9) |
| Satışa tabidir belirtmesi | Karara katılmayan payın açık artırma sürecine girdiği (Y md.15/A-2) |
| Ön alım hakkı şerhi | Üçüncü kişiye satışta Başkanlığın öncelikli alım yetkisi (K md.6/5; Y md.13/12) → sözlük |
| Resen terk edilebilir beyanı | Karma parselde, ruhsat için riskli-yapı maliklerinin verdiği terk muvafakatinin kaydı (Y md.15/7-c) → site senaryoları |
| İpotek/haciz devam kaydı | Eski yükün, borçlu malikin yeni bölümüne taşınması (K md.6/1) |
| Satış yapılamaz belirtmesi (küçük bina istisnası) | ≤2 kat/≤500 m² kendi-yapım muafiyetinin, inşaat bitmeden satış yasağı şartı (Y md.13/9-c) |
Üç özel pencere
- Haciz koruması penceresi: yapım işini üstlenen müteahhide devredilen taşınmazlara, kat irtifakı kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere borçları yüzünden haciz-tedbir konamaz (malzeme/işçilik alacakları hariç); yapıma başlanmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma kalkar (K md.6/10) — haciz koruması rehberi.
- 6/A'da Hazine emaneti: acil rejimde taşınmazlar süreç boyunca Hazine adına tescil edilir; hak sahipliği devriyle size döner — kalıcı el koyma değildir ama takvimi sıkı izleyin: teslim alınmayan bölümün hakkı bedele döner (6/A rehberi).
- Miraslı tapu: tapu vefat edenin üzerindeyse önce veraset ilamı + intikal; yoksa karar ve tapu adımlarında görünmezsiniz (idarenin kayyım/mirasçılık belgesi yetkileri süreci sizsiz de yürütebilir) — mirasçı rehberi.
Sık sorulanlar
Şerh varken satarsam alıcı sonra beni suçlayabilir mi?
Şerh alenidir; alıcı kayıtla bağlıdır. Yine de sözleşmeye sürecin aşamasını açıkça yazmak (tespit/karar/yıkım hangi noktada) ileriye dönük ihtilafı keser.
İmza vermezsem yeni tapu çıkmaz mı?
Kat irtifakı-kat mülkiyeti tesisi resen yapılabilir ve yönetim planında imzanız aranmaz (Y md.15/12). Direnç, tapu katmanında değil karar katmanında sonuç doğurur — orada da mekanizma açık artırmadır.
Yeni dairemin arsa payı eskisiyle aynı mı olur?
Paylaştırma, sözleşme ve onaylı projeye göre kurulur; şerefiye ve kat planı fark yaratır. Sözleşme aşamasında arsa payı tablosunu isteyin.
Tapu işlemlerinde harç öder miyim?
6306 kapsamındaki işlemler geniş biçimde muaftır — noterde/tapuda "6306 kapsamındadır" ibaresini unutmayın: muafiyet rehberi. Sürecin tamamı için: adım adım 6306 rehberi.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.