Aynı parselde birden fazla blok varsa karar, blok ayrımı olmaksızın TÜM parsel maliklerinin arsa payı salt çoğunluğuyla alınır. Bloklardan yalnız bir kısmı riskliyse şerh yalnız riskli bloklara işlenir; karar ve yeniden yapım ruhsatı — diğer maliklerin hakları etkilenmemek şartıyla — sadece riskli blok maliklerinin salt çoğunluğu/muvafakatiyle yürür. Yan boş parseli projeye katmanın eşiği ise en yükseği: boş parsel maliklerinde OYBİRLİĞİ aranır.
Tek binalı parselde kurallar artık iyi biliniyor; ama İstanbul konut stoğunun büyük kısmı sitelerde ve çok bloklu parsellerde. Orada sorular değişir: "8 blokun 3'ü riskli çıktı — sağlam blokların imzası gerekir mi? Site yönetimi karar alabilir mi? Yan boş arsayı projeye katabilir miyiz?" Yönetmelik md. 15/6-8 bu senaryoları tek tek düzenler ve cevaplar çoğu malikin sandığından farklıdır.
Özet: (1) Parseldeki yapıların TAMAMI riskliyse karar, hangi blokta oturduğuna bakılmaksızın parseldeki bütün maliklerin arsa payı salt çoğunluğuyla alınır. (2) Yapıların bir KISMI riskliyse karar ve ruhsat yalnız riskli yapı maliklerinindir — sağlam blok malikleri, hakları olumsuz etkilenmedikçe sürece muvafakat vermek zorunda değildir ve süreci bloke edemez. (3) Bitişik boş parseli projeye katmak, boş parsel maliklerinin oybirliğini ister. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan tebligat ve tapu kayıtlarıdır.
Senaryo 1 — Parseldeki bütün bloklar riskli (md. 15/6)
Tek tapu/parsel üzerinde 4 blokluk bir site düşünün; dördü de riskli yapı tespiti aldı. Karar mekanizması blok blok DEĞİL, parsel bütünüdür: yürütülecek uygulamalara, "yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin" parseldeki bütün malikler, hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verir. Yani A blok "hemen dönüşelim", B blok "bekleyelim" diyorsa sayılan şey blok iradesi değil, arsa payı toplamıdır. Toplantı usulü tek binayla aynıdır — çağrı, 15 gün ilan, tutanak: adım adım rehber. Karara katılmayanların payları için açık artırma mekanizması burada da işler.
Senaryo 2 — Blokların yalnız bir kısmı riskli (md. 15/7)
Sitelerin en gerilimli hâli: 3 blok riskli, 5 blok sağlam. Yönetmelik dengeyi şöyle kurar:
- Şerh yalnız riskli bloklara işlenir: tapu kütüğüne, parseldeki bütün yapılar için değil, sadece riskli tespit edilen yapılar için (açık adresi belirtilerek) riskli yapı belirtmesi konur.
- Karar riskli blok maliklerinindir: uygulamalara, riskli tespit edilen yapıların maliklerinin kendi aralarındaki arsa payı salt çoğunluğuyla karar verilir. Sağlam blok maliklerinin oyu aranmaz.
- Ruhsat da öyle: riskli yapıların yeniden inşası için yapı ruhsatı, "diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla", bütün maliklerin değil sadece riskli yapı maliklerinin talep ve muvafakatiyle düzenlenir. Yeni bloklar için kurulacak kat irtifakında da aynı ilke geçerlidir — diğer maliklerin arsa payı etkilenmemek kaydıyla yalnız riskli yapı maliklerinin muvafakati aranır.
- Terk tıkanıklığı çözülmüştür: ruhsat öncesi imar planı gereği terk edilmesi gereken alan varsa ve sağlam blok malikleri terke yanaşmıyorsa; riskli yapı malikleri kendi hisselerine düşen alanın terkine muvafakat eder, tapunun beyanlar hanesine ileride resen terk yapılabileceği belirtmesi konur ve ruhsat düzenlenir.
- Fiziken ayrılabiliyorsa ifraz: riskli yapıların bulunduğu alan, mümkünse risksiz yapının alanından ifraz edilebilir; ifraz-taksim-terk-tescil işlemleri resen yapılır.
Pratik sonuç: "Sağlam bloklar bize imza vermiyor, dönüşemiyoruz" söylemi çoğu durumda hukuken yanlıştır — kritik test, sağlam blokların haklarının olumsuz etkilenip etkilenmediğidir (otopark/ortak alan kaybı gibi itirazlar bu kapıdan tartışılır).
Senaryo 3 — Komşu parsellerle ve boş parselle birleşme (md. 15/8)
Büyük proje için parselleri birleştirmek (tevhit) isteyenlere iki farklı eşik vardır:
| Birleşen | Gereken çoğunluk |
|---|---|
| Üzerindeki yapıların tamamı riskli olan parseller birbirleriyle | Her parselde ayrı ayrı arsa payı salt çoğunluğu |
| Aradaki/bitişik yapılaşmamış BOŞ parseller riskli parsellerle | Boş parsellerdeki bütün maliklerin OYBİRLİĞİ |
Boş parsel kuralı en sık gözden kaçan tuzaktır: yan arsanın 12 hissedarından 11'i "evet" dese bile tevhit yapılamaz. Tevhit gerçekleştikten sonra oluşan büyük parselde yapılacak uygulamaya ise yine salt çoğunlukla karar verilir. (Yıkım beklemek de gerekmez: 2026 değişikliğiyle bu kararlar, yapılar yıktırılmadan önce de alınabilir — md. 15/2.)
Site yönetimi, KMB ve pratik yol haritası
Site yönetimi/apartman yöneticisi dönüşüm kararı alamaz — karar yetkisi maliklerindir ve arsa payıyla sayılır. Yönetimin doğru rolü organizasyondur: kat malikleri birliği kurmak, blok temsilcileri seçmek, fizibiliteyi ortak zeminde konuşmak. Çok bloklu projelerde sözleşme tarafı da karmaşıklaşır (blok bazlı teslim takvimi, şerefiye, geçici barınma) — sözleşme kontrol listesi ve %6 teminat kuralı masada olsun.
Sık sorulanlar
Sitede karar için tüm blokların ayrı ayrı çoğunluğu mu gerekir?
Hayır. Bütün bloklar riskliyse tek havuz vardır: parseldeki tüm maliklerin arsa payı salt çoğunluğu (md. 15/6). Blok bazlı veto yoktur.
Bizim blok riskli, yandaki değil — onların imzası olmadan yıkıp yapabilir miyiz?
Evet, kural olarak: karar riskli blok maliklerinin salt çoğunluğuyla alınır ve ruhsat, diğer maliklerin hakları menfi etkilenmemek şartıyla yalnız sizin muvafakatinizle düzenlenir (md. 15/7). İhtilaf çıkarsa mesele "hak etkileniyor mu" testinde düğümlenir — avukat desteği alın.
Her site tek parsel midir?
Hayır — kimi sitelerde her blok ayrı parseldedir; o zaman her parsel kendi içinde karar alır, birleşme istenirse md. 15/8 devreye girer. Tapunuzdaki ada/parsel bilgisini fizibilite aracında sorgulayarak başlayın.
Yan boş arsanın sahibi tek kişi; o "evet" derse yeter mi?
Evet — oybirliği o parselin kendi maliklerinde aranır; tek malik varsa tek imza oybirliğidir.
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 15/2 (yıkım şartı aranmaksızın karar; toplantı usulü), md. 15/6 (tamamı riskli çok yapılı parselde bütün maliklerin salt çoğunluğu), md. 15/7 (kısmen riskli parselde şerh-karar-ruhsat-kat irtifakının yalnız riskli yapı maliklerine bağlanması; resen terk belirtmesi; ifraz), md. 15/8 (riskli parsellerin tevhidinde her parselde salt çoğunluk; boş parsellerde oybirliği) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.