Müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan ÖNCE yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminatı idareye verir (13/12/2024'te %10'dan indirildi). Bina tamamlama sigortası varsa teminat aranmaz; iade yapı kullanma izninden sonradır; iş yarıda kalırsa teminat paraya çevrilip işi tamamlayacak olana aktarılır. Az bilinen iki nokta: bodrum hariç 2 katı ve 500 m²'yi aşmayan, malikin kendi yaptığı binada teminat aranmaz; 1/1/2024 sonrası ruhsatlarda %10 yatıran, %6'ya göre iade talep edebilir (Geçici md. 5).
Kat karşılığı projede maliklerin en haklı korkusu, inşaatın yarıda kalmasıdır. 6306 bu riske karşı iki kurumsal güvence koyar: bina tamamlama sigortası ve ruhsat öncesi teminat. Teminatın güncel kuralı şudur (Yönetmelik md. 13/9-c): riskli yapının bulunduğu parselde uygulama gerçek/özel hukuk tüzel kişilerince yapılıyorsa, yapım işini üstlenen müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce, yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı kadar teminatı İdareye vermek zorundadır. Bu oran 13/12/2024 tarihli değişiklikle %10'dan %6'ya indirildi — ve az bilinen bir geçiş hükmüyle, eski orandan teminat yatıranlara iade kapısı açıldı.
Malik için tek cümlelik kontrol: müteahhidinize "ruhsat öncesi %6 teminatı hangi biçimde verdiniz — teminat mektubu mu, bina tamamlama sigortası mı?" diye sorun. İkisinden biri yoksa ruhsat aşamasında sorun yaşarsınız; ikisi de yoksa masadan kalkın.
Teminatın mekaniği: kim, ne zaman, neye göre?
- Kim verir? Yapım işini üstlenen müteahhit (malik değil). "Yapı yaklaşık maliyet bedeli", Bakanlıkça her yıl yayımlanan birim maliyetlerle yapı inşaat alanının çarpımından bulunur — yani pazarlıkla küçültülemez, tarifeye bağlıdır.
- Ne kabul edilir? 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu'nda sayılan değerler (nakit, teminat mektubu vb.); teminat mektubunun süresi işin bitiş tarihi dikkate alınarak belirlenir; sonradan başka kabul edilebilir değerle değiştirilebilir (13/9-ç). Teminat İdarenin/Başkanlığın muhasebe birimine yatırılır (13/9-d).
- Ne zaman iade? Proje sözleşme ve şartname hükümlerine uygun tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra ilgiliye iade edilir (13/9-e). Yani teslim gecikirse teminat da beklemede kalır — müteahhidin süre disiplinini besleyen budur.
- İş yarıda kalırsa? Teminat paraya çevrilir ve projeyi/yapım işini tamamlamayı üstlenecek kuruma ya da gerçek/özel hukuk tüzel kişisine aktarılır; iş bittikten sonra artan tutar teminatı verene iade edilir (13/9-f). Bu, fesih senaryosunda yeni müteahhidin finansman köprüsüdür.
- Teminata haciz gelmez: Kanun md. 7/11, bu Kanun kapsamındaki iş ve hizmetlere tahsis edilmiş mal, hak ve alacaklar ile alınacak teminatların kamu yararına tahsis edilmiş sayıldığını ve bunlara her ne suretle olursa olsun haciz ve tedbir uygulanamayacağını söyler. Yani müteahhidin başka borçları yüzünden projenizin teminatına haciz konması riski kapatılmıştır — güvence amaca kilitlidir.
- Sigorta muafiyeti: kapsamı SEDDK'ca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa teminat şartı aranmaz (13/9-ğ). Sigorta çoğu durumda malik için daha güçlü korumadır; ikisinin farkını sigorta rehberinde anlattık.
Küçük bina istisnası: kendi evini yapan malik
Şu şartların tamamı varsa teminat aranmaz (13/9-c): tek parselde, bir bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 m²'yi geçmeyen yapıda, parsel maliki kendi yapısını inşa ediyorsa — ve inşaat tamamlanmadan üçüncü şahıslara satış yapılmaması şartıyla bu husus tapu kaydına belirtme olarak işlenirse. Yani müstakil evini kendisi yeniden yapan malik teminat yükünden muaftır; ama "muafiyetle başlayıp inşaat bitmeden daire satmak" kapısı tapu şerhiyle kapatılmıştır.
%10 yatırmış müteahhide iade hakkı (Geçici md. 5 — 2026 eklemesi)
4/2/2026 değişikliğiyle eklenen geçiş hükmü: 1/1/2024'ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi hâlinde, 13/9-c'deki değişen %6 oranına göre yeniden düzenlenir. Pratikte: 2024-2025'te %10 üzerinden teminat mektubu vermiş müteahhit, dilekçeyle fazlaya isabet eden kısmın serbest bırakılmasını isteyebilir. Müteahhitler için doğrudan nakit akışı konusu; malikler için de projenin finansman rahatlaması demektir. (Talebe bağlıdır — otomatik iade yoktur.)
Riskli alan/rezerv projelerinde oran farklı: kademeli %10→%4
Parsel bazlı %6 kuralı, alan uygulamalarıyla karıştırılmasın. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında gerçek/özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak uygulamalarda teminat, yapı inşaat alanına göre kademelidir (13/9-a/b): 50 bin m²'ye kadar %10'a kadar; büyük alanlarda ilk 50 bin m² için %10 + 50-75 bin arası %8 + 75-100 bin arası %6 + 100 binin üstü %4. Riskli alan teklifinde hesaplanan teminatın yarısı geçici teminat olarak teklifle birlikte verilir; alan kararı Resmî Gazete'de yayımlanmazsa iade edilir. Hangi rejimde olduğunuz için: riskli alan / parsel farkı.
Sık sorulanlar
Teminat bize (maliklere) mi ödenir?
Hayır — teminat İdareye verilir ve amaç projenin tamamlanmasını güvence altına almaktır. İş yarıda kalırsa para size dağıtılmaz; işi bitirecek olana aktarılır. Maliklerin doğrudan zarar güvencesi için sözleşmedeki cezai şart ve bina tamamlama sigortası kritik kalır.
Müteahhit "sigortam var, teminat gerekmez" diyor — doğru mu?
Doğru olabilir (13/9-ğ). Ama poliçeyi görün: sigortanın SEDDK kapsamında gerçek bir bina tamamlama sigortası olması gerekir; süre-kapsam-muafiyetlerini rehberdeki kontrol listesiyle karşılaştırın.
Teminat yatırılmadan ruhsat alınabilir mi?
Kural açık: teminat ruhsat alınmadan önce verilir. Ruhsat aşamasında idare bunu arar; "sonra tamamlarız" planı ruhsatı kilitler.
Biz 3 katlı binayız, kendi müteahhidimiz yok — istisnaya girer miyiz?
Hayır: istisna bodrum hariç en çok iki kat + ≤500 m² + malikin kendi yapısını inşa etmesi şartlarını birlikte ister. Tipik apartman dönüşümü istisnaya girmez; %6 teminat ya da sigorta gerekir.
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 13/9 (a-b: alan uygulamalarında kademeli %10-8-6-4 + geçici teminat; c: parselde %6 — RG 13/12/2024-32751 ile değişik — ve küçük bina istisnası + satış yasağı belirtmesi; ç-d: 4734 değerleri, mektup süresi, muhasebe birimi; e: YKİ sonrası iade; f: paraya çevrilip tamamlatana aktarım; ğ: bina tamamlama sigortası muafiyeti) ve Geçici md. 5 (RG 4/2/2026-33158: 1/1/2024 sonrası ruhsatlarda müteahhidin talebiyle %6'ya göre yeniden düzenleme) — RG 15.12.2012/28498.
- 6306 sayılı Kanun md. 8/6 (yapı ruhsatı öncesi teminat/sigorta zorunluluğu) — RG 31.05.2012/28309.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.