Riskli alan ilanını yalnız devlet başlatmaz: alanda taşınmaz maliki olanlar da, gerekli belgeleri içeren dosyayla Başkanlık veya İdareden riskli alan tespiti talep edebilir. Dosyada zemin/yapılaşma riskini anlatan teknik rapor, koordinatlı sınır haritası, uydu görüntüsü, kamu taşınmazları listesi ve zemin kaynaklı taleplerde yerbilimsel etüd bulunur. İki özel kapı daha var: kamu düzeninin bozulduğu yerler ve yapıların en az %65'inin imara aykırı olduğu alanlar. Son karar Cumhurbaşkanı'nın.
Bina bina uğraşmak yerine "mahallemiz komple riskli alan ilan edilsin, dönüşüm bütüncül olsun" diyen malik grupları hiç az değil — özellikle zemini sorunlu, yapı stoğu yaşlı semtlerde. İyi haber: riskli alan ilanını yalnız devlet başlatmaz. Yönetmelik md. 5/4 açık: "Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte Başkanlık veya İdareden talepte bulunabilir." Kötü(ce) haber: dosya ciddi bir teknik iştir ve son karar tamamen merkezîdir — uygun görülen talepler Cumhurbaşkanı'na sunulur, ilan Resmî Gazete'de yayımlanır.
Beklenti yönetimi: başvuru bir hak, ilan bir takdirdir. Dosyanız eksiksiz olsa bile ilan garantisi yoktur; alan ilanının sonuçları da (kamu araçlarının genişlemesi dâhil) iki yönlüdür — aşağıda dürüstçe listeledik.
Başvuru dosyasında ne olmalı? (md. 5/1)
Riskli alan; şu belgeleri içeren dosyaya istinaden Başkanlıkça belirlenir ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanı'na sunulur:
- Alanın zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik rapor — dosyanın kalbi; inşaat/jeoloji-jeofizik disiplinlerinden mühendislik çalışması gerektirir.
- Alanın, 7269 sayılı Kanun'a göre afete maruz bölge olarak kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına dair belge.
- Koordinatlı sınırlandırma haritası (varsa uygulama imar planı).
- Alandaki kamuya ait taşınmazların listesi.
- Alanın uydu görüntüsü veya ortofoto haritası.
- Zemin yapısı sebebiyle riskli alan isteniyorsa yerbilimsel etüd raporu.
- Alanın büyüklüğünü de içeren Başkanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeler.
Talep yolları üçlüdür: TOKİ veya İdare (belediye/il özel idaresi) dosyayla Başkanlıktan talep edebilir (md. 5/3); malikler doğrudan Başkanlığa veya İdare kanalıyla başvurabilir (md. 5/4 — İdareye yapılan talepler Başkanlığa iletilir, uygun görülenler Cumhurbaşkanı'na sunulur).
İki özel kapı: teknik rapor yerine farklı gerekçeler
Zemin/yapılaşma riski klasik yoldur; md. 5/2 iki özel durum daha tanır:
- Kamu düzeni kapısı: kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak/kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ya da altyapı hizmetlerinin yetersiz olması, imar mevzuatına aykırı yapılaşma veya altyapı/üstyapıda hasar unsurlarından birinin bulunması hâlinde.
- %65 kapısı: üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65'i imar mevzuatına aykırı olan ya da yapı ruhsatı almaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda — bu yolda yapıların ruhsat/iskân bilgilerini gösteren Yapı Değerlendirme Formu (Ek-4) doldurulur.
Bu iki kapı, "binalar tek tek çürük mü" sorusundan bağımsız olarak alan ölçeğindeki çarpıklığı esas alır — mahalle profiliniz hangisine oturuyorsa dosya stratejinizi ona göre kurun.
İlan edilirse ne değişir? — kazanımlar ve bedeller
Malik lehine: kira yardımı 18 ay yerine 48 aya kadar; bütüncül planlama ve altyapı yenilemesi; gecekondu sahipleri için genişleyen haklar. Madalyonun öbür yüzü: bölgede 2+1 yıl imar durdurma uygulanabilir; tahliye takvimi kurum programına bağlanır ve etaptaki sağlam binalar da uygulamaya girebilir (md. 17/2); kamunun satın alma/acele kamulaştırma araçları devreye girebilir. Tüm farklar tabloyla: riskli alan / riskli yapı / rezerv. Alan kararına karşı hak arama yolu, ilandan sonra idari yargıdır.
Pratik yol haritası (malik grubu için)
- Ön yoklama: İl Müdürlüğü/belediyeyle görüşüp bölge için hâlihazır bir çalışma olup olmadığını sorun — bazı ilçelerde alan çalışmaları zaten programdadır.
- Teknik ekip: yerbilimsel etüd + teknik rapor için mühendislik hizmeti alın; komşu mutabakatını dosya masrafının paylaşımı dâhil erken kurun.
- Alternatifi hesaplayın: çoğu mahallede parsel/ada bazlı normal süreç (tek malik tespiti + salt çoğunluk kararı) daha hızlı sonuç verir; alan başvurusu, zemin sorunu ve altyapı ihtiyacı gerçekten alan ölçeğindeyse anlamlıdır. İkisinin ekonomisini fizibilite üzerinden karşılaştırın.
Sık sorulanlar
Başvuru için mahalledeki tüm maliklerin imzası gerekir mi?
Mevzuat "alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri" der; belirli bir imza oranı şartı koymaz. Ancak dosyanın ciddiyeti ve alan bütünlüğü açısından geniş bir malik desteğiyle başvurmak fiilen belirleyicidir.
Dosyayı verdik — ne kadar sürede sonuçlanır?
Mevzuatta başvuru sonuçlandırma süresi öngörülmemiştir; değerlendirme Başkanlıkta, karar Cumhurbaşkanı'ndadır. Takvim taahhüdü veren aracıya ihtiyatla yaklaşın.
Reddedilirse yeniden başvurabilir miyiz?
Engel bir hüküm yoktur; dosyayı güçlendirip (güncel etüd, tamamlanan eksikler) yeniden talep mümkündür.
İlan edilirse binamı satabilir miyim?
Alan ilanı satışa mutlak engel değildir; ama süreç içinde tapu işlemlerine şerhler ve kamunun ön alım hakkı gibi mekanizmalar dokunabilir. Satış planınız varsa zamanlamayı avukatla kurun.
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 5/1 (dosya içeriği: teknik rapor, 7269 belgesi, koordinatlı harita, kamu taşınmazları listesi, uydu/ortofoto, yerbilimsel etüd, Ek-2/EK-A analizi), md. 5/2 (kamu düzeni kapısı; %65 kriteri + Ek-4 Yapı Değerlendirme Formu), md. 5/3-4 (TOKİ/İdare talebi; maliklerin dosya ile talep hakkı; uygun görülenlerin Cumhurbaşkanına sunulması) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
- 6306 sayılı Kanun md. 4/1 (2+1 yıl durdurma) — RG 31.05.2012/28309.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.