Komşuları kentsel dönüşüme ikna etmenin yolu ortak bilgidir: herkese aynı rakamlar, her kaygıya ayrı cevap, birlikte seçilen müteahhit ve doğru anlatılan arsa payı salt çoğunluğu kuralı. Toplantı hazırlığı ve resmî karar usulüyle.
Komşuları kentsel dönüşüme ikna etmenin yolu baskı değil, ortak bilgidir: herkese aynı anda aynı rakamları gösterin, her komşunun kendi kaygısına ayrı cevap verin, teklifleri birlikte karşılaştırın ve kuralı doğru anlatın. Karar için herkesin "evet" demesi gerekmez; arsa payının yarısından fazlası yeterlidir. Ama iyi kurulmuş bir mutabakat, sonradan itiraz ve gecikme riskini azaltır.
Komşular neden "hayır" der?
Direncin çoğu kötü niyetten değil, belirsizlikten gelir. Sahada en sık duyulan kaygılar şunlardır:
- "Kandırılırsam?" — müteahhide ve birbirine güvensizlik
- "Taşınırsam nerede, nasıl yaşarım?" — özellikle yaşlı ve emekli malikler
- "Dairem küçülür mü, dükkânım ne olur?"
- "Bana para çıkar mı?"
- Ulaşılamayan, başka şehirde ya da yurt dışında yaşayan malikler
- Mirası paylaşılmamış tapular, aile içi anlaşmazlıklar
Her kaygının bilgiyle kapanabilecek bir cevabı vardır. Aşağıdaki yöntemler bu cevapları sırayla kurar.
Komşuları kentsel dönüşüme ikna etmek için 7 yöntem
1. Önce ortak rakam: herkes aynı tabloyu görsün
Tartışmaların çoğu "kaç daire çıkar, bana ne düşer" sorusunda kilitlenir. İlk toplantıdan önce binanın imar hakkını ve kabaca ne çıkarabileceğini gösteren bir hesap hazırlayın: ücretsiz ön fizibilite. Hesabın mantığı için: emsal nedir, kaç daire çıkar?
Herkesin arsa payını da tabloya koyun. Arsa payı tapuda yazar; e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden de görülebilir.
2. Herkese aynı anda, yazılı bilgi
Bir komşuya söylenen, diğerine başka söylenirse güven biter. Bilgiyi yazılı paylaşın, soruları ve cevapları kayıt altına alın. Toplantıya çağrı, toplantı tutanağı ve katılmayanlara yapılan bildirim ileride resmî süreçte de istenir. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle, karara katılmayanların payının satışı için verilen dosyada toplantıya davet belgeleri ve toplantı tutanağı da aranıyor (Uygulama Yönetmeliği md. 15/A).
3. Her kaygıya ayrı cevap
Toplu toplantı herkesi aynı anda ikna etmez. Çekinen maliklerle ayrıca görüşün ve kendi durumuna uyan bilgiyi verin:
| Kaygı | Verilecek bilgi |
|---|---|
| Taşınma ve kira | Riskli yapıda Bakanlık kira yardımı 18 aydır; İstanbul'da aylık 8.000 TL. İBB, Hızlı Tarama'da D veya E sınıfı çıkan öncelikli yapılarda buna ek destek verir → kira yardımı |
| Para çıkar mı? | Kat karşılığında kural olarak inşaatı müteahhit öder; ama bazı teklifler nakit ister → cebimden para çıkar mı? |
| Yarısı Bizden | İstanbul'da konut için 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği → kampanya rehberi |
| Dükkân sahibi | İşyeri için ayrı kurallar ve değer farkı → esnaf hakları · şerefiye |
| Kiracısı olan malik | Kiracının hakları ve süreleri → kiracı rehberi |
| İpotekli daire | İpotek yeni daireye taşınır → ipotek aktarımı |
4. Müteahhidi birlikte seçin
Tek bir müteahhidin kapıdan getirdiği teklif, "biri anlaşmış, bize dayatıyor" duygusu yaratır. Birden fazla teklifi aynı formatta yan yana koyun, seçimi birlikte yapın. Sorulacaklar: müteahhit seçerken 10 soru.
5. Tarafsız bir koordinatör
Müteahhitten ya da tek bir komşudan gelen bilgiye şüpheyle bakılır. Tarafsız bir koordinatör, soruları aynı ölçüyle cevaplar. 2024'te mevzuata giren ve Başkanlıkça lisanslanan danışmanlık ve müzakere kuruluşları da bir seçenektir: bu kuruluşlar ne yapar? Danıştay, 2 Haziran 2026 tarihli kararla bu kuruluşların faaliyet alanını tanımlayan maddedeki "uyuşmazlıkların çözümü" ibaresini iptal etti. Görevlerini buna göre sorun.
6. Uzaktaki malikleri kaybetmeyin
Başka şehirde ya da yurt dışında yaşayan malik, süreci vekâletle yürütebilir. Kanun, salt çoğunluk kararını idareye sunarken imzalı karar tutanağının yanında anlaşan maliklerin vekâletname ve sözleşme örneklerinin de verilebileceğini söyler (6306 md. 6/1). Mirası paylaşılmamış tapuda önce mirasçılık belgesi ve intikal gerekir: mirasçılı tapu.
7. Kuralı doğru anlatın, tehdit olarak değil
Dönüşüm kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (6306 md. 6/1). Karara katılmayanlara teklif bildirilir ve 15 gün süre verilir. Kabul etmeyenlerin arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır. Bunu "imzalamazsan satarız" diye söylemek direnci artırır. Doğru anlatım şudur: sistem kimsenin tek başına süreci durdurmasına izin vermez, ama katılmayanın hakkını rayiç değerle korur. Ayrıntı: açık artırma.
Mutabakat toplantısı nasıl hazırlanır?
İyi hazırlanmış bir toplantı, üç dört dağınık toplantının işini görür. Masaya şunları getirin:
- Arsa payı listesi: Her dairenin arsa payı ve toplam içindeki oranı.
- Ön fizibilite: Binanın kabaca ne çıkarabileceği, varsayımlarıyla birlikte.
- Teklif tablosu: Varsa gelen teklifler, aynı sütunlarla: net m², nakit yükü, süre, teminat.
- Soru listesi: Önceden toplanmış sorular ve yazılı cevapları.
Resmî karar toplantısı için çağrı, Ek-12 formuyla muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilan edilerek veya noter aracılığıyla yapılır (Yönetmelik md. 15/2). Çağrı belgesini, ilan tutanağını ve imzalı toplantı tutanağını saklayın. Toplantıyı bir sonraki adımın tarihini belirleyerek kapatın.
Mutabakat için kaç kişinin "evet" demesi gerekir?
Kişi sayısı değil, arsa payı sayılır. Örnek: 8 daireli bir binada 5 malik "evet" dese bile, bu beş kişinin arsa payı toplamı yarıyı geçmiyorsa çoğunluk sağlanmamıştır. Tersine, büyük arsa payına sahip daha az sayıda malik çoğunluğu sağlayabilir. Hesabın örnekleri: salt çoğunluk (P+1) kuralı.
Platformda "evet" demek karar yerine geçer mi?
Hayır. Çevrim içi onay, kimin nerede durduğunu görmenin iyi bir yoludur. Ama resmî karar için usul bellidir: bir malikin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır, toplantı arsa payının en az salt çoğunluğuyla yapılır ve karar imzalı tutanağa bağlanır (Uygulama Yönetmeliği md. 15/2). 4 Şubat 2026 değişikliğiyle, yapı ruhsatı başvurusundan önce karara katılmayanlara teklifin tebliğ edilmiş ve paylarının satışı için başvurulmuş olması da aranıyor (md. 15/4). Adım adım usul: toplantı ve karar.
Mutabakatı yavaşlatan hatalar
- Sözlü vaat: "Sana daha büyük daire veririz." Yazılı olmayan söz güveni bozar.
- Tek müteahhide erken söz vermek.
- Rakam göstermeden "çok kazanacağız" demek.
- Kuralı yanlış anlatmak (ör. hâlâ üçte iki çoğunluk gerektiğini söylemek).
- Kaygılı maliki toplantıda herkesin önünde sıkıştırmak.
Bu yazıdaki hukuki bilgiler geneldir; kendi durumunuz için avukata danışın.
yapıyo mutabakatı nasıl yönetir?
yapıyo, tarafsız koordinatör olarak her malike aynı bilgiyi verir, soruları kayıt altına alır ve kimin hangi aşamada olduğunu malik panelinde gösterir. Platformdaki oy, resmî karar tutanağının yerine geçmez; tutanak ve bildirim adımlarının eksiksiz yürümesine yardım eder. Model: nasıl çalışır. Sık sorulanlar: SSS — Süreç.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanun (md. 6/1) — mevzuat.gov.tr
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (md. 15/2, 15/4, 15/A, 15/B, 16/1) — mevzuat.gov.tr
- Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik — Resmî Gazete 04.02.2026, sayı 33158
- İstanbul'da kira yardımı 8.000 TL — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (22.12.2024)
- Yarısı Bizden destek tutarları — Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
- Riskli binalar için kira desteği — İBB Kentsel Dönüşüm
- e-Devlet — Tapu Bilgileri Sorgulama
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.