Tapuda 'daire' değil yalnız arsa hissesi görünüyorsa dönüşüm kapısı kapalı değildir. Kat mülkiyeti kurulmamış arsa paylı tapuda, arsadaki yapının riskli yapı tespitini yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır; yapı başkası lehine şerhliyse tespiti şerh lehtarı ister. Karar yine arsa payı salt çoğunluğuyla alınır; izale-i şüyu davası sürece engel değildir ve yeni binada kat irtifakı hak sahipleri adına resen kurulur.
Eski mahallelerin tipik tablosu: 1970'lerde yapılmış üç katlı bina, tapuda ise daireler değil "arsa payı" yazıyor — kat irtifakı ya da kat mülkiyeti hiç kurulmamış. Malikler haklı olarak soruyor: "Tapuda dairem görünmüyorken dönüşüme girebilir miyim, tespiti kim ister, karar nasıl sayılır?" İyi haber: 6306 bu durumu açıkça düzenler ve arsa paylı tapu dönüşüme engel değildir.
Özet: Tespit başvurusunu, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibi yapar (Yön. md. 7/2-a). Dönüşüm kararı yine arsa payı salt çoğunluğuyla alınır. Paydaşlardan birinin açtığı ortaklığın giderilmesi davası süreci durdurmaz; ve yeni binada kat irtifakı, hak sahipleri adına resen kurulabilir — yani süreç sonunda "tapuda dairesi görünen" siz olursunuz.
Tespiti kim yaptırır? (md. 7/2-a)
Kural, kat mülkiyetli binadaki gibidir ama özneleri netleştirir: 634 sayılı Kanun uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu varsa, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespitini, yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır. İki pratik türev:
- Hissedarların onayı gerekmez: tıpkı normal binada tek malikin yetmesi gibi, burada da yapının sahibi olan pay sahibinin başvurusu yeterlidir; masraf başvurana aittir.
- Yapı, arsa sahibinden başkasınınsa: arsa üzerindeki yapının başkasına ait olduğu tapu kütüğünde belirtilmişse (şerh varsa), tespiti lehine şerh olan taraf yaptırır. (Kaynağı belirsiz "sözlü anlaşmalar" bu kapıdan geçmez — kayıt esastır.)
Başvuru pratiği normal süreçle aynıdır: lisanslı kuruluş inceler, rapor elektronik sistemle Müdürlüğe gider, tapuya işlenir ve 15 günlük itiraz penceresi açılır.
Karar aşaması: pay ne kadar konuşuyorsa o kadar oy
Yıkıp yeniden yapma kararı, arsa paylı tapuda da hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (Kanun md. 6/1). Kat mülkiyeti olmadığı için "daire başına bir oy" gibi bir düzen zaten yoktur — sayılan doğrudan tapudaki hisse orandır. Toplantı çağrısı, 15 gün ilan, karar tutanağı ve katılmayanlara 15+15 günlük teklif-kabul zinciri aynen işler: toplantı ve karar usulü. Kabul etmeyen paydaşın hissesi, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.
Hisseli yapıda en sık kilit, payların miras yoluyla dağılmış olmasıdır — tapu hâlâ vefat eden büyükbabanın üzerindeyse önce intikal gerekir; adım adım: mirasçılı tapuda dönüşüm.
İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) süreci durdurur mu?
Hayır. Yönetmelik md. 15/1 açık: yıkım sonrası arsa hâline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabilir; ancak bu dava, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez. Yani "bir hissedar izale-i şüyu açtı, her şey durdu" korkusu yersizdir — çoğunluk karar alıp ilerleyebilir.
Sürecin ödülü: tapuda nihayet "daire"
Dönüşümün arsa paylı binaya en kalıcı armağanı mülkiyet düzenidir. Yeni yapıda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, hak sahipleri adına, talep üzerine Başkanlık/TOKİ/İdare tarafından resen yapılabilir; tescilde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarece onaylı mimari proje esas alınır ve yönetim planında malik imzası aranmaz (Yön. md. 15/12). Böylece "kâğıt üstünde hisse, fiilen daire" düzeni; herkesin bağımsız bölümünün tapuda göründüğü modern yapıya dönüşür. Payınıza kaç daire düşeceğini merak ediyorsanız: arsa payı + emsal hesabı ve ücretsiz fizibilite.
Sık sorulanlar
Tapuda dairem görünmüyor; kira yardımı alabilir miyim?
Yardım hak sahipliği tapudaki "daire" kaydına değil, riskli yapıdaki malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi statünüze ve ikamet şartlarına bağlıdır — kira yardımı rehberine bakın.
Yapıyı ben yaptım ama arsa kayınpederimin; tespiti ben isteyebilir miyim?
Ancak yapının size aitliği tapu kütüğünde şerhliyse (md. 7/2-a). Şerh yoksa hukuken başvuru arsa payı sahibinindir; önce kayıt düzenini bir avukatla netleştirin.
Hissedarlardan birine ulaşamıyoruz; süreç kilitlenir mi?
Hayır — tespit tek pay sahibiyle başlar; karar salt çoğunlukla alınır; ulaşılamayan/katılmayan paya teklif, ilanlı tebligatla yapılır ve gerekirse açık artırma işler. Mirasçı belirsizliği varsa idarenin mirasçılık belgesi çıkartma yetkisi bile vardır (Kanun md. 6/2).
2981/yapı kayıt belgeli yapımız var — bu tapu yerine geçer mi?
Hayır; yapı kayıt belgesi imar barışı belgesidir, mülkiyet belgesi değildir. Dönüşümde hak sahipliği tapu kayıtları üzerinden yürür; belgeli-yapılı parselde en doğru yol, tapu/kayıt düzenini süreçten önce netleştirmektir.
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 7/2-a (arsa paylı tapuda tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibinin yaptırması; şerh lehtarının başvurusu), md. 15/1 (ortaklığın giderilmesi davasının karara engel olmaması), md. 15/12 (kat irtifakı/kat mülkiyetinin hak sahipleri adına resen tesisi; yönetim planında imza aranmaması) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
- 6306 sayılı Kanun md. 6/1-2 (salt çoğunluk; mirasçılık belgesi çıkartma yetkisi) — RG 31.05.2012/28309.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.