Dönüşümde tek bir 'çoğunluk' yoktur — karara göre eşik değişir: tespit başvurusu tek malikle olur; yıkıp yeniden yapım, fesih ve tevhit kararları arsa payı salt çoğunluğuyla (P+1) alınır; güçlendirme KMK 19/2 gereği kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızasını ister; boş parselin projeye katılması o parselde OYBİRLİĞİ gerektirir; müteahhidin tamamlanma oranının üzerinde satış yapabilmesi bütün maliklerin muvafakatine bağlıdır. 12 kararlık eşik tablosu, dayanak maddeleriyle.
"Kentsel dönüşümde çoğunluk kaç?" sorusunun tek cevabı yok — çünkü karara göre eşik değişir. En yaygın hata, her şeyi tek kurala bağlamaktır: kimisi hâlâ "2/3" der (2023'te kalktı), kimisi salt çoğunluğun güçlendirmeye de yeteceğini sanır (yetmez — 4/5 gerekir), kimisi boş parseli katarken oybirliği arandığını proje ortasında öğrenir. Aşağıdaki tablo, malik yolculuğundaki 12 kararı doğru eşiğiyle ve dayanağıyla veriyor.
Okuma anahtarı: "Salt çoğunluk (P+1)" = arsa payları toplamının yarısından fazlası — kişi sayısı değil, pay hesabı. "4/5" = Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası. "Oybirliği" = ilgili parseldeki bütün maliklerin evet oyu.
Karar eşiği tablosu
| # | Karar | Eşik | Dayanak |
|---|---|---|---|
| 1 | Riskli yapı tespiti başvurusu | Tek malik yeterli | Yön. md. 7/2-a |
| 2 | Yıkıp yeniden yapım / uygulama kararı | Arsa payı salt çoğunluğu (P+1) | Kanun md. 6/1; Yön. md. 15/2 |
| 3 | Karar toplantısının açılabilmesi | En az salt çoğunluk katılımı | Yön. md. 15/2 |
| 4 | Güçlendirme kararı (yıkım yerine) | Kat maliklerinin 4/5'i (yazılı rıza) | Yön. md. 8/7 → KMK md. 19/2 |
| 5 | Parseldeki TÜM yapılar riskliyse uygulama | Parselin tamamında salt çoğunluk | Yön. md. 15/6 |
| 6 | Yapıların bir KISMI riskliyse uygulama + ruhsat | Yalnız riskli yapı maliklerinin salt çoğunluğu/muvafakati | Yön. md. 15/7 |
| 7 | Tamamı riskli parsellerin birbirleriyle tevhidi | Her parselde ayrı ayrı salt çoğunluk | Yön. md. 15/8 |
| 8 | Bitişik boş parselin projeye katılması | Boş parsel maliklerinde OYBİRLİĞİ | Yön. md. 15/8 |
| 9 | Müteahhit sözleşmesinin feshi | Salt çoğunluk (+30 gün ihtar süreci) | Yön. md. 15/11 |
| 10 | Fesih sonrası yeni uygulama kararı | Salt çoğunluk | Yön. md. 15/11-ğ |
| 11 | Müteahhidin tamamlanma oranının ÜZERİNDE satış yapması | Bütün maliklerin muvafakati | Yön. md. 13/10 |
| 12 | Zemin sorunu nedeniyle başka parselde uygulama | Maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması + o parsel maliklerinin muvafakati | Yön. md. 15/10 |
Ve madalyonun öbür yüzü — muvafakat aranmayan işlemler: karar sonrası cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri resen yapılır; yıkım sonrası eski ipotek/haciz gibi şerhler işlemlere engel olmaz, yeni kat irtifakında yalnız borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde sürer (Kanun md. 6/1). Yeni yapının kat irtifakı/kat mülkiyeti, talep hâlinde hak sahipleri adına resen kurulabilir ve yönetim planında malik imzası aranmaz (Yön. md. 15/12).
Eşiklerin mantığı: neden hepsi aynı değil?
- Girişi kolay, dönüşü korumalı: tespit başvurusunun tek malike açılması süreci başlatmayı kolaylaştırır; ama tespitin sonuçları itiraz mekanizmasıyla dengelenir.
- Ana karar çoğunlukçu: P+1, azınlığın süreci kilitlemesini önler; katılmayan payın rayiç bedelle açık artırması mülkiyeti korur.
- Güçlendirme daha yüksek eşikte: bina ortak yapıyı kalıcı değiştirdiği ve KMK rejiminde kaldığı için 4/5 yazılı rıza ister — dönüşüm kararından daha zor olması şaşırtıcı gelir ama dayanağı farklıdır. Karşılaştırma: güçlendirme mi, yıkıp yeniden mi?
- Başkasının mülkü tam korumada: boş parsel maliki, riskli yapı sahibi değildir; onun mülkünü projeye katmanın tek meşru yolu tam rızadır. Aynı ilke sağlam blok maliklerinin "hakları etkilenmeme" korumasında da görülür — site senaryoları.
Sık sorulanlar
"2/3 çoğunluk" hâlâ geçerli mi?
Hayır. 7471 sayılı Kanun'la (9.11.2023) eşik arsa payı salt çoğunluğuna indi. Karşınıza "üçte iki" çıkaran metin güncel değildir.
Kiracıların oyu var mı?
Hayır — karar eşiklerinin tamamı maliklere aittir ve arsa payıyla sayılır. Kiracının hakları ayrı başlıktadır: kiracı rehberi.
Salt çoğunluğu sağladık ama tapu işlemlerine bazı komşular gelmiyor — kilitlenir miyiz?
Çoğu tapu işlemi karar sonrası resen yürür (muvafakat aranmaz); gelmeyenlerin payı için de teklif-tebligat-açık artırma zinciri işler. Süreç kilitlenmez, uzar — takvimi dönüşüm takviminde izleyin.
Bu eşikler riskli alanda da aynı mı?
Karar eşikleri (P+1) alan uygulamalarında da geçerlidir; farklılaşan şey tahliye takvimi, kira süresi ve kamu araçlarıdır — alan/parsel farkı.
Kaynak
- 6306 sayılı Kanun md. 6/1 (salt çoğunluk; resen tapu işlemleri; şerhlerin taşınması) — RG 31.05.2012/28309.
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 7/2 (tek malikle tespit), md. 8/7 (güçlendirmede KMK 19/2), md. 13/10 (oran üstü satışta bütün maliklerin muvafakati), md. 15/2, 15/6-8, 15/10-12 (toplantı-karar; çok yapılı parsel; tevhit/boş parsel; başka parselde uygulama; kat irtifakının resen tesisi), md. 15/11 (fesih) — RG 15.12.2012/28498, son değişiklik RG 4/2/2026-33158.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19/2 (4/5 yazılı rıza).
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.