Güçlendirme mi yıkıp yeniden yapım mı? Karar; güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığına, zemin ve bina durumuna, yeniden yapımın kazandıracağı alana bağlıdır. Güçlendirme 4/5 rıza ister, masrafı arsa payına göre maliklerdedir; destekler ve süreler.
Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapım mı sorusunun cevabı üç şeye bağlıdır: güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı, binanın ve zeminin durumu ve yeniden yapımın malike ne kadar alan kazandırdığı. Güçlendirme mevcut binayı korur ama daireyi büyütmez; masrafını malikler arsa paylarına göre öder. Yıkıp yeniden yapımda bina, güncel deprem yönetmeliğine göre sıfırdan yapılır.
Güçlendirme ile yıkıp yeniden yapım arasındaki fark nedir?
| Güçlendirme | Yıkıp yeniden yapım | |
|---|---|---|
| Karar | Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | Riskli yapıda arsa payına göre salt çoğunluk |
| Masrafı kim öder? | Malikler, arsa payı oranında | Kat karşılığında müteahhit; modele göre değişir |
| Daire büyüklüğü | Değişmez | İmar hakkına göre değişebilir |
| Deprem yönetmeliği | Mevcut bina değerlendirilip güçlendirilir | Yeni bina baştan tasarlanır |
| Taşınma | İşin kapsamına göre gerekebilir | Gerekir |
| Yarısı Bizden | Karar metni yalnız yeni yapılardan söz eder | Şartlar sağlanırsa var |
Her iki yol da 2018 tarihli Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne (TBDY) dayanır. Bu yönetmelik 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi. Hem yeni binaların tasarımını hem de mevcut binaların değerlendirilip güçlendirilmesini düzenler.
Kısa karşılaştırma için güçlendirme ile yıkım farkı sayfamıza da bakabilirsiniz.
Riskli yapı güçlendirilebilir mi?
Evet, ama süre dardır. Binanız riskli yapı sayıldıysa maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre verilir. Uygulama Yönetmeliği'ne göre güçlendirme isteyen malikler bu süre içinde şunları yapmalıdır:
- Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmek,
- Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı almak,
- Güçlendirme projesini hazırlatmak,
- İmar mevzuatına göre ruhsat almak.
Güçlendirme, ruhsatı veren idarenin belirlediği sürede bitirilir. Sonra tapudaki "riskli yapı" belirtmesinin kaldırılması için Bakanlığın il müdürlüğüne başvurulur.
90 gün bu dört adım için kısadır. Güçlendirmeyi düşünüyorsanız teknik değerlendirmeyi tespit sonucunu beklemeden başlatmak işinizi kolaylaştırır.
Güçlendirme mi yıkıp yeniden yapım mı: hangisi ne zaman mantıklı?
Kesin cevabı binanızın mühendislik raporu verir. Genel olarak şu işaretlere bakılır.
Güçlendirmeyi öne çıkaran durumlar:
- Mühendislik değerlendirmesi, taşıyıcı sistemin güçlendirmeye elverişli olduğunu gösteriyor.
- Zeminde çözülemeyen bir sorun yok.
- Yeniden yapımda imar hakkı bugünkü binadan fazla alan getirmiyor. Yani yıkıp yapmak daireleri büyütmüyor.
- Malikler taşınmak istemiyor ve masrafı karşılayabiliyor.
Yıkıp yeniden yapımı öne çıkaran durumlar:
- Güçlendirme teknik olarak mümkün değil ya da binanın büyük kısmına müdahale gerektiriyor.
- Zemin sorunu var ve yeni temel gerekiyor.
- İmar hakkı, yeni binada malike daha fazla alan bırakıyor.
- Tesisat, yalıtım, asansör ve otopark gibi eksikler güçlendirmeyle giderilemiyor.
- Kat karşılığı modelde inşaat masrafı müteahhide geçebiliyor.
Güçlendirme daireyi büyütmez ve binanın yaşı, tesisatı gibi sorunları çözmez. Yıkıp yeniden yapım ise taşınmayı, daha uzun bir süreci ve müteahhit riskini getirir. Yeniden yapımda ne alacağınızı riskli yapımı yıkıp yeniden yaparsam ne alırım yazımızda, sürenin gerçekçi takvimini kentsel dönüşüm ne kadar sürer yazımızda anlattık.
Bu yazının eski sürümünde bir ilçe için emsal değeri ve "18–24 ay" gibi bir inşaat süresi veriliyordu. Bunları resmî bir kaynakla doğrulayamadığımız için çıkardık.
Güçlendirme kararı nasıl alınır?
Güçlendirme bir ortak yer inşaatıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19/2'ye göre kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Bir istisna var: anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine uygun güçlendirme için kat maliklerinin rızası aranmaz.
Yıkıp yeniden yapımda ise riskli yapı için karar, arsa payına göre salt çoğunlukla (yarıdan fazla) alınır. Yani yeniden yapım kararı, güçlendirme kararından daha kolay çıkar. Tüm eşikler tek tabloda: hangi karar hangi çoğunlukla. Salt çoğunluğun ayrıntısı: salt çoğunluk kuralı.
Güçlendirmenin masrafını kim öder, hangi destekler var?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerlerin güçlendirme giderlerine her malik kendi arsa payı oranında katılır. Bunun yanında dört destek kapısı var:
Güçlendirme kredisi (6306 md. 6/8): Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar için, dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi verilebilir. Usul ve esasları Cumhurbaşkanı belirler. Bakanlığın İstanbul müdürlüğünün faiz desteği sayfasında "güçlendirme kredisi" ayrı bir kredi türü olarak yer alıyor. Güncel oran ve limitleri başvurmadan önce müdürlükten ve anlaşmalı bankadan teyit edin.
Bakanlık kira yardımı: Güçlendirme kararı verilen riskli yapıyı boşaltan malik ve kiracılar kira yardımı alabilir. Boşaltmanın resmî belgeyle kanıtlanması gerekir. Yardım, güçlendirme ruhsatının alındığı tarihten itibaren başlar. Tutarlar: kira yardımı 2026.
İBB ek kira desteği: İBB'nin Hızlı Tarama yöntemiyle incelenen ve deprem yönetmeliğine göre güçlendirme ruhsatı alan binalarda, Bakanlık yardımına ek ödeme yapılıyor. Binada oturan malike 18 aya kadar aylık 10.000 TL (emekliye 12.000 TL), oturmayan malike 6.500 TL, kiracıya 12 aya kadar 10.000 TL (emekliye 12.000 TL). Başvuru İBB'ye ayrıca yapılır.
Bir kısıt: Kira yardımı ile faiz destekli kredi aynı kişiye birlikte verilmez. Hangisini seçeceğinizi baştan planlayın: destek kombinasyonları.
Yarısı Bizden yeni yapılar içindir. Kampanyanın dayanağı olan Cumhurbaşkanı Kararı, yardımı maliklerin "yapacakları yeni yapılar için" tanımlar. Güçlendirmeyi kapsayan bir hüküm yoktur. Şartları: Yarısı Bizden kampanyası.
Güçlendirmede en sık yapılan hatalar nelerdir?
- 90 günü beklemek. Teknik tespit, karar, proje ve ruhsat bu sürenin içine sığmalıdır.
- Rıza toplanmadan projeye para harcamak. Beşte dört yazılı rıza yoksa proje masrafı boşa gidebilir.
- Boşaltmayı belgelememek. Kira yardımı için binanın boşaltıldığı resmî belgeyle kanıtlanmalıdır.
- Güçlendirmeden alan beklemek. Güçlendirme mevcut binayı sağlamlaştırır; kat ya da daire eklemek ayrı bir imar konusudur.
- Destekleri çakıştırmak. Kira yardımı alırken faiz destekli krediye de güvenmek, planı baştan bozar.
Nasıl karar verilir?
En doğru yol, iki senaryoyu rakamlarla yan yana koymaktır:
- Güçlendirme senaryosu: Mühendislik raporu, güçlendirme projesi ve teklif. Malik başına düşen masraf, arsa payınıza göre hesaplanır. Taşınma gerekip gerekmediği de netleşmeli.
- Yeniden yapım senaryosu: İmar hakkına göre yeni binada kaç daire çıktığı ve size kaç net metrekare düştüğü. Hesabın mantığı için emsal hesabı, cebinizden ne çıkacağı için kentsel dönüşümün gerçek maliyeti.
Yeniden yapım tarafını binanıza özel görmek için ücretsiz ön fizibilite alabilirsiniz. Teknik sorular için SSS — Teknik ve Riskli Yapı bölümüne bakın.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, md. 5/3, 6/1, 6/8
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, md. 8/7, 16/7
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 19/2 ve 20
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği — Resmî Gazete, 18.03.2018, sayı 30364 (Mükerrer)
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — 2024 Yılı Kira Yardımı Kılavuzu, md. 11/4
- ÇŞB İstanbul Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü — Faiz Desteği
- İBB — Riskli Binalar İçin Kira Desteği
- 8189 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (Yarısı Bizden) — Resmî Gazete, 23.02.2024
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.