Malik payının yüzdesi tek başına yanıltıcıdır: yüksek pay çoğu zaman nakit ödemeyle dengelenir. Doğru ölçüt net malik yüküdür. Gerçek dosyalarda karşılaşılan 5 sözleşme tipi ve tekrar eden kalıplar.
Malik payının yüzdesi tek başına yanıltıcıdır. "Size %83 veriyoruz" diyen bir teklif, altında daire başına milyonlarca lira nakit ödeme taşıyabilir. Doğru soru "yüzde kaç alıyorum" değil, "cebimden ne çıkıyor, elime ne geçiyor"dur.
Bu yazı, incelediğimiz gerçek fizibilite ve paylaşım dosyalarında karşılaştığımız sözleşme tiplerini ve tekrar eden kalıpları anlatıyor.
Örneklem hakkında dürüst not: Bu gözlemler 13 gerçek dosyaya dayanıyor ve dosyaların önemli bir kısmı aynı iki proje ofisinden çıkmış. Yani bu bir sektör istatistiği değil, nelere dikkat edilmesi gerektiğini gösteren bir uyarı listesidir. Sayıları "piyasa ortalaması" diye okumayın.
Sahada tek bir sözleşme tipi yok
Çoğu anlatım kentsel dönüşümü tek bir modele indirger: kat karşılığı. Dosyalarda en az beş farklı yapı gördük.
1. Saf kat karşılığı. Klasik model. Müteahhit inşaatı yapar, karşılığında daire alır. Malik nakit ödemez.
2. Kat karşılığı + nakit (hibrit). Malik yüksek pay alır ama aradaki farkı nakit öder. Kâğıt üzerinde en cazip görünen, cepte en ağır olabilen model budur.
3. Yapım karşılığı. Müteahhidin payı sıfırdır; malik metrekare başına ödeme yapar. Burada müteahhit bir yatırımcı değil, yüklenicidir.
4. Belediye destekli borçlanma. Belediyenin dönüşüm programları üzerinden kurgulanan, malikin borçlandığı modeller.
5. Hasılat paylaşımı. Daire yerine satış gelirinin paylaşılması.
Aynı parsel için farklı ofislerden gelen teklifler farklı tiplerde olabilir. Teklifleri karşılaştırırken önce hangi tip olduğunu ayırt etmek gerekir; yoksa elma ile armut karşılaştırılır.
Tekrar eden kalıp: düşük müteahhit payının bedeli nakittir
İncelediğimiz dosyalarda en belirgin kalıp buydu. Müteahhit payı düştükçe malikin nakit yükü artıyordu. Bazı dosyalarda müteahhit yalnızca en üst katı alıyor, geri kalan her şey malikte kalıyordu — ama malik daire başına ciddi bir nakit ödemeyi üstleniyordu.
Bir dosyada müteahhit payı sıfırdı: malik yapının tamamını alıyor, karşılığında metrekare başına inşaat bedeli ödüyordu.
Bu yüzden tekliflerinizi karşılaştırırken tek bir sayıya bakın:
Net malik yükü = ödeyeceğiniz nakit + üstlendiğiniz borç − alacağınız destek
Bu sayıyı hesaplamadan "%83 aldım" demek, sonucu değil başlığı okumaktır.
Ticari birim genellikle malikte kalıyor
Ticari birim bulunan dosyalarda dükkânlar malikte kalıyordu. Bu iyi bir haber gibi görünür ama iki soruyu beraberinde getirir: dükkânın kirası kime, ortak gider payı kime ait olacak; ve dükkân nerede konumlanacak?
Burada dikkat çekici bir bulgu var: incelediğimiz dosyaların hiçbirinde zemin katta dükkân yoktu. Ticari birim bulunan dosyalarda dükkânlar bodrumdaydı — eğimli arazide bodrum kata cepheden giriş verilebildiği için. Yani "zemin katta dükkân olacak mı" yanlış sorudur; doğru soru "ticari birim hangi katta"dır.
Bodrum otopark demek değil
Yaygın varsayım, bodrumun otopark ve depoya ayrıldığıdır. İncelediğimiz dosyaların çoğunda bodrumda satılabilir konut vardı.
Bu, fizibiliteyi doğrudan etkiler: bodrumu peşinen "gelir getirmeyen alan" saymak, projeyi olduğundan küçük gösterir. Arazi eğimliyse bodrum kat çoğu zaman gerçek bir kattır.
Bitişik nizamda hesap bambaşka çalışır
Ayrık nizam alışkanlığıyla yapılan hesaplar bitişik nizamda ciddi biçimde yanılır. İncelediğimiz bitişik nizam parsellerinde taban alanı oranı 0,90'ın üzerine çıkabiliyordu; ayrık nizam örneğinde ise 0,15 seviyesindeydi.
Aradaki fark birkaç puan değil, kat kattır. Bitişik nizam bir parselde "ilçe emsali" ile yapılan kaba hesap, gerçeğin çok altında kalır. Parselinizin kendi değerleriyle hesaplamak gerekir — ada/parsel ile imar durumu sorgulayabilirsiniz.
Kat eklemek her zaman kazandırmaz
Bir dosyada aynı parsel için iki senaryo yan yana duruyordu: mevcut imara bir kat ilave etmek ve mevcut hakları korumak. Kat ekleyen senaryo daha az alan üretiyordu.
Sebebi çekme mesafeleridir: ilave kat için gereken çekmeler taban alanını daraltır ve kaybedilen taban, kazanılan katı yiyebilir. Başka bir dosyada kat adedi 6'dan 7'ye çıkarken toplam alan yalnızca binde beş artmıştı.
Doğru yaklaşım, iki senaryoyu da hesaplayıp hangisinin daha çok alan ürettiğini görmektir — "kat sayısı arttı, iyi" varsayımı değil.
Dosyalarda en sık eksik olan madde
İncelediğimiz 13 dosyanın hiçbirinde inşaat süresi yazmıyordu.
Bu, sözleşmedeki en pahalı boşluklardan biridir. Süre yoksa gecikmenin yaptırımı da yoktur; kira yardımı biter, siz beklemeye devam edersiniz.
Sözleşme öncesi mutlaka netleştirin:
- İnşaat süresi ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım
- Ödeme takvimi — iskân aşamasına bırakılan pay yüksekse riski siz taşıyorsunuz
- Otopark bedeli, harçlar ve ortak giderler kime ait ("arsa payları oranında karşılanacaktır" ifadesi bunu size yükler)
- Büyüme/küçülme bedeli hangi birim fiyattan hesaplanacak
- Yüzdenin yönü — bir dosyada yazan yüzde malikin değil müteahhidin payıydı; ters okunursa sonuç tersine döner
Sonuç
Bir teklifi değerlendirirken sırayla şunlara bakın: sözleşme tipi ne, net yükünüz ne, ticari birim nerede ve kimde, süre yazılı mı, yüzdenin yönü hangi tarafa.
Yüzde tek başına bir şey söylemez. Söyleyen, o yüzdenin altındaki nakittir.
Binanız için ücretsiz ön fizibilite alabilir, emsal ve paylaşım tahminini görebilirsiniz: ücretsiz fizibilite.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanun, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 6/1 (kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve diğer usuller; salt çoğunluk)
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 13/2 (kamu uygulamasında borçlanma ve taksit), md. 16/1 (riskli yapıda kira yardımı 18 ay)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 4 (bitişik nizam ve taban alanı tanımları), md. 21 (katlar alanı)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.