Müteahhidin Borcu Yüzünden Evinize Haciz Gelir mi? 6306'nın Az Bilinen Koruması (md. 6/10)

Kat karşılığı sözleşme görüşmelerinde maliklerin en haklı korkusu şudur: "Tapuları müteahhide devrettik, adam başka projede battı — bizim dairelere haciz gelir mi?" 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 10. fıkrası tam bu korku için yazılmıştır: dönüşüm uygulamasındaki taşınmazlar gayrimenkul satış vaadi ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kurulana kadar, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçlarından dolayı bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamaz. Ancak bu kalkanın iki kritik istisnası vardır: o yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları koruma dışıdır ve yapım işine başlanmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma kalkar, haciz ve tedbir uygulanabilir hâle gelir.

Dayanak: 6306 sayılı Kanun md. 6/10 (Anayasa Mahkemesi iptali sonrası 4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanun'la yeniden düzenlenen metin). Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanızda sözleşme metni ve tapu kayıtlarıyla birlikte avukat değerlendirmesi esastır.

Koruma tam olarak neyi kapsar?

Dönüşüm projelerinde yaygın kurgu şudur: malikler tapularını (ya da bir kısmını) sözleşme gereği müteahhide devreder; müteahhit inşaatı yapar; sonunda herkes bağımsız bölümünü alır. Bu arada geçen 2-3 yılda müteahhidin başka projelerden, kredilerden, çeklerden doğan borçları için alacaklıları en kolay hedefe yönelir: üzerine kayıtlı görünen dönüşüm arsası.

Kanun koyucu bu riski görmüş ve dönüşüm taşınmazını "o projenin malikleri için" korumaya almıştır:

• Koruma, kat irtifakı kurulana kadar sürer. Kat irtifakı kurulduğunda zaten herkesin bağımsız bölümü tapuda ayrışır; malikin dairesi malikin üzerine geçer.
• Koruma müteahhidin üçüncü kişilere borçları içindir — yani müteahhidin başka işlerinden gelen alacaklılar bu arsaya haciz koyamaz.

İki kritik istisna — sözleşmenize bunları yazdırın

1) Malzeme ve işçilik alacakları koruma dışıdır. O binanın inşaatında fiilen çalışan işçinin ücreti ve kullanılan malzemenin bedeli korunan alacaklardandır — bu alacaklar için takip mümkündür. Bu, işçi ve tedarikçiyi koruyan bilinçli bir dengedir.

2) 6 ay kuralı: kat irtifakı gecikirse kalkan düşer. Yapım işine başlanmasından itibaren 6 ay içinde kat irtifakı kurulmamışsa, taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanabilir. Pratik sonuç: kat irtifakının zamanında kurulması maliklerin güvenliği için kritiktir.

Sözleşme masasında pratik karşılığı:

1. Sözleşmeye "yapım işine başlanmasından itibaren en geç ... ay içinde kat irtifakı kurulur" maddesi yazdırın ve bu yükümlülüğü cezai şarta bağlayın.
2. Tapu devir takvimini hakediş ve iş ilerlemesiyle eşleştirin — tapuların tamamını gün birinde devretmek, korumaya rağmen pazarlık gücünüzü azaltır.
3. Müteahhidin mali sağlığını imzadan önce kontrol edin: YAMBİS sicili + yetki belgesi ve bina tamamlama sigortası — ki 6306 md. 8/6'ya göre yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat zaten zorunludur.

"Haciz geldi" senaryosunda ne yapılır?

Kat irtifakı kurulmadan taşınmaza müteahhidin borcu için haciz konulduysa, md. 6/10'a dayanarak haczin kaldırılması talep edilir; icra hukuku süreci olduğundan vakit kaybetmeden avukatla ilerleyin. İnşaat ayrıca durmuşsa, maliklerin fesih hakkını da hatırlayın: yapım işine 1 yıl içinde başlanmamış ya da iş 6 aydır projeyi bitirecek düzeyde yürümüyorsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alabilir (md. 6/14) — ve fesihte müteahhidin o güne kadar ödediği kira yardımları maliklerden geri istenemez.

Sık sorulan: "Bu koruma her şeyi çözer mi?"

Hayır — üç sınırını bilin: (1) malzeme/işçilik alacakları her zaman takip edilebilir; (2) 6 ay içinde kat irtifakı kurulmazsa koruma düşer; (3) koruma müteahhidin borçları içindir, maliklerin kendi borçları için değil. Ayrıca müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümleri satması ayrı kurallara tabidir — bunun için %10 satış kuralı yazımıza bakın.

Kaynak

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, md. 6/10 (7181/24 ile yeniden düzenleme) ve md. 6/14 (fesih), md. 8/6 (bina tamamlama sigortası zorunluluğu) — Resmî Gazete 31.05.2012/28309, işlenmiş güncel metin.

Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.