Kentsel dönüşümde hak kaybettiren şey çoğu zaman mevzuat değil, kulaktan dolma bilgidir: '2/3 çoğunluk gerekir' (2023'te kalktı — salt çoğunluk), 'tebligat elime gelmedi, süre işlemez' (ilanla tebliğ sayılırsınız), 'komşu itiraz etti, ben de ederim' (aynı rapora ikinci itiraz incelenmez), 'binam sağlam, alan ilanı beni etkilemez' (etapta anlaşmaya bakılmaz)… En sık duyulan 12 yanlışı, her birinin madde referanslı doğrusu ve derin rehber bağlantısıyla tek sayfada topladık.
Kentsel dönüşümde en pahalı şey inşaat değil, yanlış bilgidir — çünkü yanlış bilgi süre kaçırtır, süre kaçınca hak düşer. Üstelik bu yanlışların ömrü uzundur: 2023'te değişen kurallar hâlâ eski hâliyle anlatılıyor; yapay zekâ sohbet botları bile zaman zaman güncelliğini yitirmiş cevaplar veriyor. Bu sayfa, sahada ve internette en sık dolaşan 12 yanlışı; her birinin madde referanslı doğrusuyla yan yana koyar. Yer imlerine ekleyin — komşu toplantısında lazım olacak.
Kullanım notu: Her maddede dayanak (K = 6306 sayılı Kanun, Y = Uygulama Yönetmeliği) ve derinleşme linki var. Bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanızda bağlayıcı olan size yapılan tebligat ve resmî metinlerdir.
❌ Yanlış 1: "Dönüşüm kararı için 2/3 çoğunluk gerekir"
✅ Doğrusu: Bu bilgi Kasım 2023'te tarih oldu. 7471 sayılı Kanun'la eşik, arsa payının salt çoğunluğuna (P+1) indi (K md.6/1). Bugün hâlâ "üçte iki" diyen içerik güncel değildir. Oy, kişi başına değil arsa payına göre sayılır. → P+1 kuralı · hangi karar hangi çoğunlukla?
❌ Yanlış 2: "Elime tebligat gelmedi, süreler benim için işlemez"
✅ Doğrusu: 6306'da tebligat üç kanaldan yürür ve ilanla tebliğ sayılırsınız: tutanak yapıya asılır + e-Devlet'e düşer + muhtarlıkta 15 gün ilan edilir — ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılırsınız (K md.5/5; Y md.7/4). "Kâğıdı görmedim" savunması süreyi durdurmaz. → kapıya asılan kâğıt rehberi
❌ Yanlış 3: "Riskli yapı tespiti için bütün komşuların onayı lazım"
✅ Doğrusu: Tek malikin başvurusu yeterlidir (Y md.7/2-a); komşu onayı tespit için gerekmez. Onay (salt çoğunluk) yıkıp yeniden yapma kararının işidir — iki aşama sürekli karıştırılır. → tespit rehberi
❌ Yanlış 4: "Rapor işimize gelmedi; başka firmaya bir daha yaptırırız / komşu itiraz etti, ben de ayrıca itiraz ederim"
✅ Doğrusu: Her yapı için kural olarak tek tespit raporu düzenlenir (Y md.7/3) ve teknik heyetçe karara bağlanan rapora başka malikin itirazı yeniden incelenmez (Y md.10/7). İtiraz penceresi tektir ve 15 gündür; kaçarsa yol 30 günlük idari davadır. → itiraz rehberi
❌ Yanlış 5: "Binam sağlam; mahalle riskli alan ilan edilse de bana dokunamazlar"
✅ Doğrusu: Alan uygulamasında etap/ada bütünlüğü esastır: uygulamaya giren etapta tahliye, maliklerin anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın tüm yapılar için yürütülür (Y md.17/2). Sağlam bina alan rejiminin dışında kalmaz; hakları farklı işler. → riskli alan / yapı / rezerv farkı
❌ Yanlış 6: "Anlaşmazsak devlet evime bedavaya el koyar"
✅ Doğrusu: Kimsenin payı bedelsiz alınamaz. Karara katılmayanın payı rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmada satılır ve bedel kendisine ödenir (Y md.15/A). Acele kamulaştırma ise dar şarta bağlıdır (bina yıkılmış + 30 günde anlaşma yok) ve iskân amaçlı sayılıp ilk taksiti 1/5 peşin ödenir (K md.6/2). → açık artırma · acele kamulaştırma
❌ Yanlış 7: "Hem kira yardımı hem faiz destekli krediyi birlikte alırım"
✅ Doğrusu: İkisi aynı anda alınamaz — kira yardımından yararlanan faiz desteğinden, faiz desteğinden yararlanan kira yardımından yararlanamaz (Y md.16/7). "Yarısı Bizden + 3 milyon TL kredi" ikilisi de aynı kişide birleşmez; ama aynı binada farklı malikler farklı programı seçebilir. → destek kombinasyonları rehberi
❌ Yanlış 8: "Müteahhit batarsa dairem de gider / borçları tapuma işler"
✅ Doğrusu: Kanun tam bu korku için haciz kalkanı kurar: kat irtifakı kurulana kadar (kurulmazsa işe başlamadan itibaren 6 ay) müteahhidin üçüncü kişilere borçları yüzünden taşınmazınıza haciz ve tedbir uygulanamaz (K md.6/10). Üstüne %6 teminat + bina tamamlama sigortası + eşikli fesih hakkı gelir. → 6 kalkan rehberi
❌ Yanlış 9: "Müteahhit isterse daha temelde bütün daireleri satar"
✅ Doğrusu: Müteahhit, payına düşenleri ancak İdare izniyle ve inşaatın tamamlanma oranına göre satabilir; oranın üzerindeki satış bütün maliklerin muvafakatine bağlıdır (K md.6/13; Y md.13/10). "Maketten hepsini sattı" senaryosu hukuka aykırıdır. → %10 satış kuralı
❌ Yanlış 10: "Güçlendirmeye de salt çoğunlukla karar verilir"
✅ Doğrusu: Güçlendirme farklı rejimdedir: Kat Mülkiyeti Kanunu md.19/2 uyarınca kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası gerekir ve yıkım için verilen süre içinde karar+proje+ruhsat tamamlanmalıdır (Y md.8/7). Yani güçlendirme, yıkım kararından daha yüksek eşik ister. → güçlendirme mi, yıkım mı?
❌ Yanlış 11: "90 gün doldu mu elektrik-su anında kesilir"
✅ Doğrusu: Kesinti otomatik değildir: Kanun'da talep + görüş şartına bağlı bir yetkidir (K md.4/3) ve Yönetmelik'teki "kurumların kesmesi zorunludur" bendinin yürütmesi Danıştay tarafından durdurulmuştur (4. Daire, 12/2/2026, E:2025/5279). Kesinti hâlâ istenebilir; ama "otomatik karanlık" anlatısı güncel içtihada aykırıdır. → elektrik/su ve 90 gün rehberi
❌ Yanlış 12: "Kiracıyım; kentsel dönüşümde hiçbir hakkım yok"
✅ Doğrusu: Kiracının da tanımlı hakları var: o il tutarı üzerinden 2 aylık tek seferde kira yardımı (Y md.16/3), en az 1 yıldır ikamet şartıyla artan konutlardan noter kurasıyla yararlanma imkânı (K md.6/3; Y md.14) ve harç muafiyetlerinde taraf statüsü (K md.7/9). → kiracı hakları rehberi
Özet tablo — buzdolabına asılık
| ❌ Yanlış | ✅ Doğrusu (dayanak) |
|---|---|
| 2/3 çoğunluk | Salt çoğunluk P+1 (K 6/1, 2023) |
| "Tebligat gelmedi, süre işlemez" | İlanın son günü tebliğ sayılır (K 5/5) |
| Tespite komşu onayı | Tek malik yeter (Y 7/2-a) |
| İkinci rapor/ikinci itiraz | Tek rapor + tek inceleme (Y 7/3, 10/7) |
| "Sağlam bina alan dışı" | Etapta anlaşmaya bakılmaz (Y 17/2) |
| "Bedava el koyarlar" | Rayiç taban + bedel malike (Y 15/A) |
| Kira + faiz desteği birlikte | Birlikte olmaz (Y 16/7) |
| "Müteahhit borcu tapuma işler" | Haciz kalkanı (K 6/10) |
| "Daireleri baştan satar" | Oran + İdare izni (K 6/13) |
| Güçlendirme = P+1 | 4/5 yazılı rıza (KMK 19/2) |
| "Elektrik anında kesilir" | Talebe bağlı + Danıştay YD (K 4/3) |
| "Kiracının hakkı yok" | 2 ay defaten + kura (Y 16/3, md.14) |
Yanlış bilgiyi 30 saniyede ayıklamanın 3 kuralı
- Madde numarası isteyin: "Kanun böyle diyor" diyen, hangi maddenin dediğini de söyleyebilmeli. Bu sitedeki her rehberin sonunda madde numaralı Kaynak bölümü vardır — aynısını her kaynaktan bekleyin.
- Tarihe bakın: 2023 sonrası (7471) ve 2024-2026 değişiklikleri (teminat %6, 15/B kuruluşları, Danıştay YD) eski yazıları geçersizleştirdi. Tarihi belli olmayan içerikten süre/oran almayın.
- Resmî metinle çaprazlayın: mevzuat.gov.tr'deki işlenmiş güncel metin nihai hakemdir; ikinci el özetler (bu sayfa dâhil) yalnız yol göstericidir.
Sürecin tamamını doğru sırayla görmek için: adım adım 6306 rehberi · süreleri hesaplamak için: dönüşüm takvimi · haklarınızın tam listesi: 25 malik hakkı.
Sık sorulanlar
Bu yanlışlar gerçekten bu kadar yaygın mı?
Evet — çoğu, kural değişikliklerinden eski içeriklerin güncellenmemesiyle yaşıyor (özellikle 2/3 çoğunluk ve kesinti "otomatikliği"). Yapay zekâ cevapları da eski kaynaklardan beslendiğinde aynı hataları tekrarlayabiliyor; bu sayfayı tam da bu yüzden madde referanslı kurduk.
En tehlikelisi hangisi?
Süre düşüren ikili: "tebligat gelmedi" (2) ve "ikinci itiraz olur" (4). İkisi de itiraz/dava pencerelerini sessizce kapatır.
Yanlış bilgiye dayanarak hak kaybettiysem ne yapabilirim?
Somut duruma göre değişir; süreler ve usul sakatlığı iddiaları teknik konulardır — alanında çalışan bir avukatla vakit kaybetmeden görüşün.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.