Kentsel dönüşümün tamamı tek sayfada, doğru sırayla: hazırlık → tespit → itiraz → karar (P+1) → sözleşme ve güvenceler (%6 teminat/sigorta) → tahliye ve kira yardımı → yıkım (≤90 gün) → inşaat (fesih eşikleri, %10 kuralı) → teslim/iskân. Üç rejimin farkı (parsel / riskli alan / md.6-A acil), özel durumlar (site, arsa paylı tapu, tescilli bina, gecekondu, esnaf, miras) ve üç özet tablo: süreler, karar eşikleri, para hakları. Her adım derin rehbere bağlanır.
Bu sayfa, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'ni baştan sona, yaşandığı sırayla anlatan ana rehberdir. Her adımın özünü burada bulur, derinleşmek istediğiniz yerde madde-referanslı alt rehbere geçersiniz. Yer imlerine eklenecek sayfa buysa, budur.
Nasıl kullanılır: Önce hangi rejimde olduğunuzu netleştirin (aşağıdaki ilk bölüm), sonra 9 adımı sırayla izleyin. Acelesi olanlar için sayfa sonunda üç özet tablo var: kritik süreler, karar eşikleri, para hakları. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan size yapılan tebligatlar ve sözleşmelerdir.
Önce pusula: hangi rejimdesiniz?
Aynı kanun, üç farklı vitesle çalışır — süreleriniz ve muhatabınız buna göre değişir:
| Rejim | Tetikleyen | Karakter |
|---|---|---|
| Parsel (tipik apartman) | Bir malikin tespit başvurusu | Kontrol maliklerde; kararlar salt çoğunlukla; müteahhitle kat karşılığı |
| Riskli alan / rezerv alan | Cumhurbaşkanı kararıyla bölge ilanı | Kurum programı devrede; kira 48 aya kadar; etap bütünlüğü; plan askısı 15 gün |
| md. 6/A acil rejim | Ağır hasar / acil boşaltma tespiti | Muvafakatsiz resen uygulama; 2 gün itiraz; Hazine tescili |
Bu rehberin omurgası en yaygın olan parsel rejimidir; alan ve 6/A farkları ilgili adımda ayrıca işaretlenir.
Adım 0 — Hazırlık: pazarlık gücü tespitten önce kurulur
Resmî süreç başlamadan üç şeyi bilin: parselinizin imar hakkı (emsal hesabı), binanızın dönüşüm ekonomisi (ücretsiz fizibilite) ve komşu profiliniz (mutabakatı hızlandırma). Tapu düzeninde pürüz varsa şimdi çözülür: mirasçılı tapu, arsa paylı (kat mülkiyetsiz) tapu.
Adım 1 — Riskli yapı tespiti: tek malik yeter
Herhangi bir malik, masrafı kendine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurur; kuruluş seçiminde lisans-mühendis şartlarını sorgulayın (sahte rapor iki tarafı da yakar; idare gerekirse resen de tespit yaptırabilir). Rapor eksiksizse ~10 iş günü içinde tapuya şerh bildirilir; tutanak yapıya asılır, e-Devlet'e düşer, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir — kapıya asılan kâğıdın türünü doğru okuyun. Şerhin satışa etkisi: şerhli daire satılır mı?
Adım 2 — İtiraz penceresi: 15 gün
İlanın son gününden itibaren 15 gün içinde Müdürlüğe itiraz edilebilir; itirazı 7 üyeli teknik heyet inceler — gerekçenizle bağlı kalmadan raporun tamamına bakar ve aynı rapora ikinci malik itirazı yeniden incelenmez (itiraz rehberi). Ret hâlinde 30 gün içinde idari dava. (6/A'da bu pencere 2 gündür.)
Adım 3 — Karar toplantısı: arsa payı salt çoğunluğu (P+1)
Bir malikin çağrısıyla bütün malikler toplanır (Ek-12, 15 gün ilan/noter); karar arsa payı salt çoğunluğuyla alınır ve tutanağa bağlanır — toplantı usulünün tamamı. Katılmayanlara teklif 15 gün ilanla bildirilir + 15 gün kabul süresi; kabul etmeyenin payı rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmada satılır (bedel kendisine ödenir). Yıkım yerine güçlendirme düşünülüyorsa eşik farklıdır: 4/5 yazılı rıza + kredi imkânı. Sitelerde ve çok bloklu parsellerde özel kurallar işler: site senaryoları. Hangi kararın hangi çoğunluğu istediği tek tabloda: 12 eşik rehberi.
Adım 4 — Müteahhit ve sözleşme: güvenceler ruhsattan önce
Müteahhit seçiminde 10 kritik soru ve müteahhit bulma rehberi; sözleşmede 12 kritik madde. Yasal güvenceler: ruhsat öncesi yapı maliyetinin %6'sı teminat ya da bina tamamlama sigortası (teminat rehberi, sigorta rehberi); teminata haciz gelmez. İmza aşamasında noterde "6306 kapsamındadır" ibaresi, vergi-harç muafiyetlerinizin anahtarıdır. Uyuşmazlık kilitlenirse yeni kurum: Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları; hukuki eşiklerde avukat rehberi.
Adım 5 — Tahliye ve kira yardımı
Önce anlaşma esastır; anlaşmalı çıkışta kira yardımı (riskli yapıda 18 ay, alanlarda 48 aya kadar; kiracıya 2 aylık, işyeri işletene 2 aylık defaten) — güncel tutarlar ve başvuru: kira yardımı rehberi. Başvuru penceresi tahliye/yıkımdan itibaren 1 yıl. Tahliye süreleri iki kanalda farklı işler (parselde ≤90 gün; alanda 15 gün/≥30+≥30): tahliye rehberi. Hangi desteklerin birlikte alınabildiği: kombinasyon rehberi. Esnafsanız ayrı kuralların tamamı: işyeri hakları.
Adım 6 — Yıkım: ≤90 gün + 6 iş günlük ruhsat
Maliklere yıkım için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir; yıkım ruhsatı tek malikin başvurusuyla, muvafakat aranmadan 6 iş gününde düzenlenir (21,50 m üstünde fenni mesul şartı). Süresinde yıkılmazsa idare devreye girer ve masraf hisseleri oranında maliklerden alınır; elektrik/su tarafındaki güncel Danıştay içtihadı dâhil ayrıntı: 90 gün süreci. Yıkım sonrası şerh terkin edilir; müteahhit borçlarına karşı arsanız haciz korumasındadır.
Adım 7 — İnşaat: iki bekçi kural
(1) Fesih eşikleri: işe 1 yıl içinde başlanmaz ya da iş 6 aydan fazla durursa, salt çoğunluk + 30 günlük ihtarla sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır; ödenen kira yardımları geri istenmez — fesih rehberi. (2) %10 satış kuralı: müteahhit, İdare izni olmadan ve tamamlanma oranının üzerinde satış yapamaz — %10 kuralı.
Adım 8 — Teslim ve iskân
Yapı kullanma izniyle satış kısıtı kalkar, teminat iade edilir, kat irtifakı kat mülkiyetine döner (fark); yeni tapular ve iskân süreci için iskân rehberi. Kamu eliyle yürüyen uygulamadaysanız hak sahipliği-borçlanma hesabının tamamı: değer tespiti, borçlanma ve kura.
Özel durumlar — sizin senaryonuz hangisi?
Sitede/çok blokta · arsa paylı tapuda · tescilli/tarihî binada · gecekonduda · kiracıysanız · esnafsanız · mirasçıysanız · mahalle ölçeğinde düşünüyorsanız · kamulaştırma endişeniz varsa.
Üç özet tablo
Kritik süreler (ayrıntı ve tarih hesaplayıcı: dönüşüm takvimi)
| Süre | Ne için |
|---|---|
| ~10 iş günü | Raporun tapuya şerh bildirimi |
| 15 gün | Tespite itiraz (6/A'da 2 gün) |
| 30 gün | İdari işlemlere dava |
| 15+15 gün | Katılmayana teklif ilanı + kabul |
| ≤90 gün | Yıkım için verilen süre |
| 6 iş günü | Yıkım ruhsatı |
| 1 yıl | Kira yardımı başvurusu |
| 1 yıl / 6 ay | Müteahhit fesih eşikleri |
| 15 gün + 5 gün | Plan askısı + itiraz kararı |
Karar eşikleri (tam liste: 12 eşik): tespit tek malik · dönüşüm/fesih/tevhit P+1 · güçlendirme 4/5 · boş parsel katılımı oybirliği · oran üstü satış tüm malikler.
Para hakları: kira yardımı 18/48 ay (+1 yıla kadar peşin imkânı) · kiracı/işyeri işletene 2 aylık, kapıcıya 5 aylık defaten · Yarısı Bizden hibe+kredi paketi · vergi-harç muafiyetleri (başka parselden ev alımına uzanabilen genişlikte) · açık artırmada rayiç taban · haciz koruması — hepsi tek yerde: kira yardımı ve destekler + muafiyet listesi.
Derin dalışlar: para akışının tam haritası → kim ne öder? · tapunuzun yolculuğu → şerhten kat mülkiyetine · müteahhit riskine karşı sistem → 6 kalkan · haklarınızın tamamı → 25 malik hakkı.
Sık sorulanlar
Süreç toplam ne kadar sürer?
Yasal adımların bağlı olduğu süreler yukarıdaki tablodadır; mutabakat ve inşaat süresi binanıza/sözleşmenize bağlıdır. Tek tek hesaplamak için takvim aracını kullanın.
En kritik üç hata ne?
İtiraz/dava sürelerini kaçırmak; teminat-sigorta olmadan sözleşme imzalamak; tebligat kanallarını (e-Devlet + muhtarlık + kapıya asılan) takip etmemek.
Bu rehber hangi kaynaklara dayanıyor?
6306 sayılı Kanun (RG 31.05.2012/28309) ve Uygulama Yönetmeliği'nin (RG 15.12.2012/28498, son değişiklik 4/2/2026) işlenmiş güncel metinlerine. Her alt rehberde madde numaralı Kaynak bölümü vardır.
yapıyo bu süreçte ne yapar?
Fizibiliteden iskâna kadar koordinasyon: nasıl çalışır — maliğe ₺0 komisyon, kararlar denetim iziyle.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.