Kentsel dönüşümün tamamını tek sayfada, doğru sırayla anlatıyoruz: hazırlıktan tespite, itirazdan salt çoğunluk kararına, sözleşme ve güvencelerden tahliye ile kira yardımına, 90 güne kadar yıkımdan inşaattaki fesih eşikleri ve %10 kuralına, oradan teslim ve iskâna. Üç rejimin farkını (parsel, riskli alan, md. 6/A acil), site-arsa paylı tapu-tescilli bina-gecekondu-esnaf-miras gibi özel durumları ve süre-eşik-para haklarını üç özet tabloyla veriyor; her adımı derin rehbere bağlıyoruz.
Bu sayfa, 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği'ni baştan sona, yaşandığı sırayla anlatan ana rehberdir. Her adımın özünü burada bulur, derinleşmek istediğiniz yerde madde-referanslı alt rehbere geçersiniz. Yer imlerine eklenecek sayfa buysa, budur.
Nasıl kullanılır: Önce hangi rejimde olduğunuzu netleştirin (aşağıdaki ilk bölüm), sonra 9 adımı sırayla izleyin. Acelesi olanlar için sayfa sonunda üç özet tablo var: kritik süreler, karar eşikleri, para hakları. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan size yapılan tebligatlar ve sözleşmelerdir.
Önce pusula: hangi rejimdesiniz?
Aynı kanun, üç farklı vitesle çalışır — süreleriniz ve muhatabınız buna göre değişir:
| Rejim | Tetikleyen | Karakter |
|---|---|---|
| Parsel (tipik apartman) | Bir malikin tespit başvurusu | Kontrol maliklerde; kararlar salt çoğunlukla; müteahhitle kat karşılığı |
| Riskli alan / rezerv alan | Cumhurbaşkanı kararıyla bölge ilanı | Kurum programı devrede; kira 48 aya kadar; etap bütünlüğü; plan askısı 15 gün — mahalleniz ilan edildiyse: alan rehberi |
| md. 6/A acil rejim | Ağır hasar / acil boşaltma tespiti | Muvafakatsiz resen uygulama; 2 gün itiraz; Hazine tescili |
Bu rehberin omurgası en yaygın olan parsel rejimidir; alan ve 6/A farkları ilgili adımda ayrıca işaretlenir.
Adım 0 — Hazırlık: pazarlık gücü tespitten önce kurulur
Resmî süreç başlamadan üç şeyi bilin: parselinizin imar hakkı (emsal hesabı), binanızın dönüşüm ekonomisi (ücretsiz fizibilite) ve komşu profiliniz (mutabakatı hızlandırma). Tapu düzeninde pürüz varsa şimdi çözülür: mirasçılı tapu, arsa paylı (kat mülkiyetsiz) tapu.
Adım 1 — Riskli yapı tespiti: tek malik yeter
Herhangi bir malik, masrafı kendine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurur; kuruluş seçiminde lisans-mühendis şartlarını sorgulayın (sahte rapor iki tarafı da yakar; idare gerekirse resen de tespit yaptırabilir). Rapor eksiksizse ~10 iş günü içinde tapuya şerh bildirilir; tutanak yapıya asılır, e-Devlet'e düşer, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir — kapıya asılan kâğıdın türünü doğru okuyun. Şerhin satışa etkisi: şerhli daire satılır mı?
Adım 2 — İtiraz penceresi: 15 gün
İlanın son gününden itibaren 15 gün içinde Müdürlüğe itiraz edilebilir; itirazı 7 üyeli teknik heyet inceler — gerekçenizle bağlı kalmadan raporun tamamına bakar ve aynı rapora ikinci malik itirazı yeniden incelenmez (itiraz rehberi). Ret hâlinde 30 gün içinde idari dava. (6/A'da bu pencere 2 gündür.)
Adım 3 — Karar toplantısı: arsa payı salt çoğunluğu (P+1)
Bir malikin çağrısıyla bütün malikler toplanır (Ek-12, 15 gün ilan/noter); karar arsa payı salt çoğunluğuyla alınır ve tutanağa bağlanır — toplantı usulünün tamamı. Katılmayanlara teklif 15 gün ilanla bildirilir + 15 gün kabul süresi; kabul etmeyenin payı rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırmada satılır (bedel kendisine ödenir). Yıkım yerine güçlendirme düşünülüyorsa eşik farklıdır: 4/5 yazılı rıza + kredi imkânı. Sitelerde ve çok bloklu parsellerde özel kurallar işler: site senaryoları. Hangi kararın hangi çoğunluğu istediği tek tabloda: 12 eşik rehberi.
Adım 4 — Müteahhit ve sözleşme: güvenceler ruhsattan önce
Müteahhit seçiminde 10 kritik soru, 7 resmî kontrollük doğrulama hattı ve müteahhit bulma rehberi; sözleşmede 12 kritik madde. Yasal güvenceler: ruhsat öncesi yapı yaklaşık maliyet bedelinin %6'sı teminat ya da bina tamamlama sigortası (teminat rehberi, sigorta rehberi); teminata haciz gelmez. İmza aşamasında noterde "6306 kapsamındadır" ibaresi, vergi-harç muafiyetlerinizin anahtarıdır. Uyuşmazlık kilitlenirse yeni kurum: Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları; hukuki eşiklerde avukat rehberi.
Adım 5 — Tahliye ve kira yardımı
Önce anlaşma esastır; anlaşmalı çıkışta kira yardımı (riskli yapıda 18 ay, alanlarda 48 aya kadar; kiracıya 2 aylık, işyeri işletene 2 aylık defaten) — güncel tutarlar ve başvuru: kira yardımı rehberi. Başvuru penceresi tahliye/yıkımdan itibaren 1 yıl. Tahliye süreleri iki kanalda farklı işler (parselde ≤90 gün; alanda 15 gün/≥30+≥30): tahliye rehberi. Hangi desteklerin birlikte alınabildiği: kombinasyon rehberi. Esnafsanız ayrı kuralların tamamı: işyeri hakları.
Adım 6 — Yıkım: ≤90 gün + 6 iş günlük ruhsat
Maliklere yıkım için 90 günden fazla olmamak üzere süre verilir; yıkım ruhsatı tek malikin başvurusuyla, muvafakat aranmadan 6 iş gününde düzenlenir (21,50 m üstünde fenni mesul şartı). Süresinde yıkılmazsa idare devreye girer ve masraf hisseleri oranında maliklerden alınır; elektrik/su tarafındaki güncel Danıştay içtihadı dâhil ayrıntı: 90 gün süreci. Yıkım sonrası şerh terkin edilir; müteahhit borçlarına karşı arsanız haciz korumasındadır.
Adım 7 — İnşaat: iki bekçi kural
(1) Fesih eşikleri: işe 1 yıl içinde başlanmaz ya da iş en az 6 aydır durursa, salt çoğunluk + 30 günlük ihtarla sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır; ödenen kira yardımları geri istenmez — fesih rehberi. (2) %10 satış kuralı: müteahhit, İdare izni olmadan ve tamamlanma oranının üzerinde satış yapamaz — %10 kuralı.
Adım 8 — Teslim ve iskân
Yapı kullanma izniyle satış kısıtı kalkar, teminat iade edilir, kat irtifakı kat mülkiyetine döner (fark); yeni tapular ve iskân süreci için iskân rehberi. Kamu eliyle yürüyen uygulamadaysanız hak sahipliği-borçlanma hesabının tamamı: değer tespiti, borçlanma ve kura.
Özel durumlar — sizin senaryonuz hangisi?
Sitede/çok blokta · arsa paylı tapuda · tescilli/tarihî binada · gecekonduda · kiracıysanız · esnafsanız · mirasçıysanız · mahalle ölçeğinde düşünüyorsanız · kamulaştırma endişeniz varsa.
Üç özet tablo
Kritik süreler (ayrıntı ve tarih hesaplayıcı: dönüşüm takvimi)
| Süre | Ne için |
|---|---|
| ~10 iş günü | Raporun tapuya şerh bildirimi |
| 15 gün | Tespite itiraz (6/A'da 2 gün) |
| 30 gün | İdari işlemlere dava |
| 15+15 gün | Katılmayana teklif ilanı + kabul |
| ≤90 gün | Yıkım için verilen süre |
| 6 iş günü | Yıkım ruhsatı |
| 1 yıl | Kira yardımı başvurusu |
| 1 yıl / 6 ay | Müteahhit fesih eşikleri |
| 15 gün + 5 gün | Plan askısı + itiraz kararı |
Karar eşikleri (tam liste: 12 eşik): tespit tek malik · dönüşüm/fesih/tevhit P+1 · güçlendirme 4/5 · boş parsel katılımı oybirliği · oran üstü satış tüm malikler.
Para hakları: kira yardımı 18/48 ay (+1 yıla kadar peşin imkânı) · kiracı/işyeri işletene 2 aylık, kapıcıya 5 aylık defaten · Yarısı Bizden hibe+kredi paketi · vergi-harç muafiyetleri (başka parselden ev alımına uzanabilen genişlikte) · açık artırmada rayiç taban · haciz koruması — hepsi tek yerde: kira yardımı ve destekler + muafiyet listesi.
Derin dalışlar: para akışının tam haritası → kim ne öder? · tapunuzun yolculuğu → şerhten kat mülkiyetine · müteahhit riskine karşı sistem → 6 kalkan · haklarınızın tamamı → 25 malik hakkı · kulaktan dolma bilgilere karşı → 12 yaygın yanlış ve doğruları.
Sık sorulanlar
Süreç toplam ne kadar sürer?
Yasal adımların bağlı olduğu süreler yukarıdaki tablodadır; mutabakat ve inşaat süresi binanıza/sözleşmenize bağlıdır. Tek tek hesaplamak için takvim aracını kullanın.
En kritik üç hata ne?
İtiraz/dava sürelerini kaçırmak; teminat-sigorta olmadan sözleşme imzalamak; tebligat kanallarını (e-Devlet + muhtarlık + kapıya asılan) takip etmemek.
Bu rehber hangi kaynaklara dayanıyor?
6306 sayılı Kanun (RG 31.05.2012/28309) ve Uygulama Yönetmeliği'nin (RG 15.12.2012/28498, son değişiklik 4/2/2026) işlenmiş güncel metinlerine. Her alt rehberde madde numaralı Kaynak bölümü vardır.
yapıyo bu süreçte ne yapar?
Fizibiliteden iskâna kadar koordinasyon: nasıl çalışır — malike ₺0 komisyon, kararlar denetim iziyle.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanun, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 3 (tespit, 15 gün itiraz, 10 iş günü), md. 5 (90 gün, tebligat), md. 6/1 (salt çoğunluk, açık artırma, 15+15 gün), md. 6/6 (plan askısı), md. 6/9 (30 gün dava), md. 6/10, 6/13-14 (haciz koruması, satış oranı, fesih), md. 6/A
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 7-8 (tespit, itiraz, yıkım, 6 iş günlük ruhsat), md. 9-10 (teknik heyet), md. 13/9-11 (%6 teminat, satış, fesih), md. 15-15/A (toplantı, açık artırma), md. 16 (kira yardımı), md. 17 (alanda tahliye)
- 7471 sayılı Kanun, Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364 — 2/3'ten salt çoğunluğa geçişi getiren kanun
- Uygulama Yönetmeliği değişikliği, Resmî Gazete 13.12.2024, sayı 32751 — teminat oranını %10'dan %6'ya indiren değişiklik
- Uygulama Yönetmeliği değişikliği, Resmî Gazete 04.02.2026, sayı 33158 — Yönetmeliğin son değişikliği (4/2/2026)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 19/2 (güçlendirme için beşte dört yazılı rıza)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.