Kat Karşılığında Teknik Şartname Nasıl Yazılır? Malzeme, Marka ve Standart Kontrol Listesi

Teknik şartname, yeni binada hangi malzemenin hangi nitelikte kullanılacağını yazan sözleşme ekidir. İyi bir şartnamede her kalem ölçülebilir: marka ve model ya da "eşdeğer"in hangi teknik değerlerle ölçüleceği, uyulacak standart, teslimde istenecek belge ve malzemeyi kimin onaylayacağı yazılır. "Birinci sınıf malzeme" gibi ifadeler ölçülemez; teslimde tartışma çıkarır.

Bu yazı hazır şartname metni vermez; neyin yazılı olması gerektiğini anlatır. Genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata ve projenizin mühendisine danışın.

Teknik şartname neden sözleşmenin eki olmalı?

Müteahhidin sorumluluğu buna bağlanır. Malzemeyi yüklenici sağlıyorsa, malzemenin ayıplı olmasından iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur (TBK md. 472). Ama neyin "ayıplı" olduğunu anlamak için neyin vaat edildiğini bilmek gerekir. Vaat yazılı değilse ispat zorlaşır.

Yapı denetimin ölçütü olur. Yapı denetim kuruluşu, kullanılan malzeme ve imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol eder, deneyleri yaptırır (4708 sayılı Kanun md. 2/d). Aykırılık görürse ilgili idareye raporla bildirir (md. 2/e).

Sözleşmede şartname için sorulacak soruları kontrol listesinde topladık: şartname ek mi, eşdeğere kim karar veriyor? Bu yazı, şartnamenin içinin nasıl doldurulacağını anlatıyor.

Teknik şartname nasıl yazılır? Her kalemde 5 bilgi

Her malzeme kalemi için şu beş bilgi yazılı olmalı:

1. Kalem ve yer: Ne, nerede? Örnek: "ıslak hacim zemin kaplaması", "salon ve odalar zemin kaplaması".
2. Ölçülebilir tanım: Ebat, kalınlık, sınıf, kapasite gibi sayıyla ifade edilen özellik.
3. Marka ve model ya da eşdeğer tanımı: Marka yazılacaksa seri ve model de yazılır; yalnız marka yetmez.
4. Standart ve belge: Uyulacak standart (TS, TS EN) ve teslimde verilecek belge.
5. Onay ve kanıt: Numune kim tarafından, ne zaman onaylanır; fatura, irsaliye ya da test raporu istenecek mi?

Bu beş bilginin biri eksikse o kalem tartışmaya açıktır.

"Eşdeğer" nasıl tanımlanır?

Kamu ihalelerinde teknik şartnamede belirli bir marka ya da model yazılamaz. Standart yoksa ya da teknik özellik tarif edilemiyorsa, "veya dengi" ifadesiyle marka yazılabilir (4734 sayılı Kanun md. 12). Kat karşılığı sözleşmesi kamu ihalesi değildir; bu kural size uygulanmaz. Ama iyi bir ölçü verir: eşdeğer, aynı teknik değerleri sağlayan ve aynı belgelere sahip olan üründür.

Eşdeğer yazarken şunları netleştirin:

• Hangi değerler aynı olacak? Kalem için önemli olan teknik değerler listelenir. Kaynak, üreticinin performans beyanı ya da test raporudur.
• Kim karar verir? Müteahhit tek başına mı, yoksa malik temsilcisinin ya da maliklerin görevlendirdiği bir kontrol mühendisinin yazılı onayıyla mı?
• Ne kadar sürede? Onay talebine cevap süresi; cevap verilmezse ne olacağı.
• Fiyat farkı: Eşdeğer ürün daha ucuzsa aradaki fark ne olacak?
• Numune: Onaylanan numune tutanakla saklanır; teslimde bununla karşılaştırılır.

Hangi standartlar ve belgeler zorunlu?

Bazı kurallar zaten mevzuatta yazılı. Şartname bunları tekrar etmek yerine projedeki değeri yazmalıdır.

Beton ve donatı çeliği. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'ne göre betonarme binalarda C25'ten düşük dayanımlı beton kullanılamaz (7.2.5.1). Deprem etkisini karşılayan elemanlarda beton, TS EN 206'daki C25–C80 sınıflarından; donatı çeliği TS 708'deki B420C ya da B500C'den seçilir (belirli koşullarla S420 da kullanılabilir) (7.2.5.3). Şartnameye statik projedeki beton ve çelik sınıfını aynen yazdırın. Zemin, malzeme ve imalat deneylerini laboratuvarda yaptırmak yapı denetimin görevidir (4708 md. 2/ı).

Isı yalıtımı. Binanın yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı TS 825'teki sınırın altında olmalı; dış duvar, döşeme ve çatı TS 825'teki asgari şartlara göre yalıtılmalıdır (Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği md. 9). Şartnameye ısı yalıtım projesindeki malzeme türünü ve kalınlığını yazdırın.

Enerji kimlik belgesi. Yeni binalar D sınıfı ya da daha kötü enerji tüketimine sahip olamaz; yani en az C sınıfı gerekir (BEP Yönetmeliği md. 27/5). Toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalar "neredeyse sıfır enerjili bina" olarak yapılır: enerji sınıfı B ya da daha iyi olmalı ve birincil enerji ihtiyacının en az %10'u binada üretilen yenilenebilir enerjiden karşılanmalıdır (md. 23). Daha iyi bir sınıf istiyorsanız hedef sınıfı şartnameye yazdırın.

Ses yalıtımı. Ruhsata tabi yapılarda mimari akustik rapor hazırlanır. Bodrum ve çatı arası hariç yediden fazla katlı konutlarda ayrıca akustik proje gerekir. Proje yönetmeliğe uygun değilse ruhsat, imalat uygun yapılmamışsa iskân verilmez (Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik md. 5). Şartnameye akustik rapordaki döşeme ve duvar detaylarının uygulanacağını yazdırın.

Malzeme belgeleri. Uyumlaştırılmış bir standart kapsamındaki yapı malzemesini üretici, performans beyanı düzenleyerek piyasaya sunar (Yapı Malzemeleri Yönetmeliği md. 6). Şartnameye "ilgili malzemelerin performans beyanı teslimde verilecek" diye yazdırın. Eşdeğer tartışmasında da bu belge kullanılır.

Kalem kalem teknik şartname kontrol listesi

Aşağıdaki liste her binada aynı değildir; projenize göre eksiltin ya da ekleyin. Her satır için yukarıdaki beş bilgiyi sorun.

Taşıyıcı sistem ve bina kabuğu

• Beton sınıfı ve donatı çeliği sınıfı (statik proje)
• Temel ve bodrum su yalıtımı: malzeme türü ve kat sayısı
• Dış cephe ısı yalıtımı: malzeme, kalınlık (ısı yalıtım projesi)
• Dış cephe kaplaması ya da boyası
• Çatı: örtü malzemesi, yalıtım
• Pencere doğrama: profil marka-seri, cam ünitesi, ısıl geçirgenlik değeri (performans beyanı)

Daire içi

• Daire giriş kapısı ve iç kapılar
• Zemin kaplamaları: oda, salon, ıslak hacim, balkon ayrı ayrı; ebat ve seri
• Duvar ve tavan: sıva, boya türü ve kat sayısı
• Banyo ve WC: vitrifiye, batarya, duş ve küvet, marka-seri
• Mutfak: dolap gövde ve kapak malzemesi, tezgâh türü, ankastre cihaz verilecek mi
• Ses yalıtımı: akustik rapordaki döşeme ve duvar detayları

Tesisat

• Isıtma: sistem türü (bireysel ya da merkezi), cihaz marka-model ve kapasite, radyatör ya da yerden ısıtma
• Sıhhi tesisat: boru türü, sayaç yerleri
• Elektrik: priz-anahtar marka-seri, daire panosu, zayıf akım (internet, TV, görüntülü diafon)
• Asansör: marka, kapasite, kişi sayısı, durak sayısı
• Otopark: mekanik sistem ya da taşıt asansörü varsa marka-model ve jeneratör

Ortak alanlar

• Giriş holü ve merdiven kaplaması, korkuluk
• Ortak alan aydınlatması
• Bahçe ve peyzaj, çevre duvarı
• Sığınak, depo, jeneratör ve su deposu

Teslimde şartname nasıl kontrol edilir?

Anahtarı almadan önce her kalemi şartnameyle ve onaylı numuneyle karşılaştırın. Borçlar Kanunu'na göre binayı imkân bulur bulmaz gözden geçirmeniz ve ayıpları uygun sürede bildirmeniz gerekir; ihmal ederseniz eseri kabul etmiş sayılırsınız (TBK md. 474, 477). Teslim adımları ve tutanak için teslim kontrol listesi; şartnamenin sözleşmedeki yeri için sözleşmede 12 kritik madde yazısına bakın.

Müteahhit seçerken taslak şartname isteyin. Vermeyen adayla ilerlemeyin: müteahhit doğrulama rehberi. Binanız için alan ve paylaşım tahminini ücretsiz ön fizibilite ile görebilirsiniz.

Kaynaklar

• Türk Borçlar Kanunu (md. 472, 474, 477) — mevzuat.gov.tr
• Yapı Denetimi Hakkında Kanun (md. 2) — mevzuat.gov.tr
• Kamu İhale Kanunu (md. 12) — mevzuat.gov.tr
• Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve eki (7.2.5) — mevzuat.gov.tr
• Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (md. 9, 23, 27) — mevzuat.gov.tr
• Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik (md. 5) — mevzuat.gov.tr
• Yapı Malzemeleri Yönetmeliği (305/2011/AB) (md. 6) — mevzuat.gov.tr

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.