Müteahhit seçiminde en pahalı hata, karara 'tanıdık tavsiyesi' ile gitmektir; doğrusu resmî kayıtları konuşturmaktır: YAMBİS yetki belgesi ve grubu (e-Devlet), Ticaret Sicil + MERSİS (unvan, yaş, yetkililer, konkordato/iflas ilanları), bitmiş projelerin iskân teyidi, %6 teminat / tamamlama sigortası testi, sözleşme disiplini, mali sağlık belgeleri ve önceki bina yönetimleriyle referans. Yedi kontrolün nereden ve nasıl yapılacağını, firma ismi anmadan yalnız resmî kaynaklarla gösteriyoruz.
"Güvenilir müteahhit hangisi?" sorusuna isimle cevap veren herkese şüpheyle yaklaşın — buna internet listeleri de dâhil. Doğru soru şudur: "Bu müteahhidi hangi resmî kayıtlarla doğrularım?" Çünkü isim değişir, marka kiralanır, tabela yenilenir; kayıt ise iz bırakır. Bu rehber, herhangi bir firmayı anmadan, yalnız resmî kaynaklara dayanan 7 kontrollük bir doğrulama hattı kurar. Yarım saatlik masa başı çalışması; yanlış müteahhitle geçecek yılların sigortasıdır.
Nasıl kullanılır: kontrolleri sırayla uygulayın; herhangi birinde takılan aday için sonraki adımlara geçmeyin — önce o soruyu kapattırın. Sözleşme masasına yalnız 7/7 geçen adaylarla oturun. Bilgilendirme amaçlıdır; nihai değerlendirmede sözleşmenizi bir avukata inceletin.
Kontrol 1 — Yetki belgesi ve grubu: e-Devlet sorgusu
Türkiye'de ruhsata tabi bina işleri, geçerli müteahhitlik yetki belge numarası olmadan üstlenilemez. İlk kontrol bu yüzden e-Devlet'teki "Müteahhit Bilgileri Sorgulama" hizmetidir (Bakanlığın güncel müteahhit kayıt sistemi ŞANTİYE-M'dir; eski YAMBİS adresi artık açılmıyor): belge geçerli mi, hangi grupta ve sorguyu sözleşmeye imza atacak gerçek unvan/TC/vergi no üzerinden mi yaptınız (pazarlama markası üzerinden değil)? Adım adım ekran akışı, belge gruplarının anlamı ve sorgunun göstermedikleri için derin rehber: müteahhit sicili sorgulama rehberi. Grubu, sizin projenizin ölçeğiyle uyumsuz (çok küçük işler için verilmiş geçici belge gibi) bir adayla büyük bina konuşmayın.
Kontrol 2 — Şirketin kimliği: Ticaret Sicil Gazetesi + MERSİS
ticaretsicil.gov.tr üzerinden şirketin ilanlarını ücretsiz sorgulayın; MERSİS numarasını sözleşme öncesi isteyin. Aradıklarınız:
- Şirket yaşı ve unvan geçmişi: birkaç yılda bir unvan/ortak değiştiren yapı, iz kaybettirme deseni olabilir.
- Faaliyet konusu ve yetkilileri: imza atacak kişi gerçekten şirketi temsile yetkili mi (imza sirküleriyle çaprazlayın)?
- Sermaye ve ilanlar: sermaye azaltımı, tasfiye, konkordato/iflas ilanları — bunlar Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanır; "mali durumumuz sağlam" beyanının test yeri burasıdır.
Kontrol 3 — Bitmiş işler: iskân teyidi
"Şu kadar bina yaptık" cümlesinin belgesi, yapı kullanma izin belgesidir (iskân). Adaydan son projelerinin ada/parsel-adres listesini isteyin; ilgili belediyeden iskân alınıp alınmadığını teyit edin ve en az birini yerinde gezin: bina yöneticisiyle 10 dakikalık sohbet, broşürden fazlasını söyler. "İskân sonrası" ile "kat irtifakında bekleyen" projelerin farkı için: iskân · kat mülkiyeti/irtifakı farkı.
Kontrol 4 — 6306 güvence testi: %6 teminat ve sigorta sorusu
Tek cümlelik turnusol: "Ruhsat öncesi %6 teminatı mı vereceksiniz, bina tamamlama sigortası mı yaptıracaksınız?" Ciddi müteahhit bu soruya rakamla ve mekanizmayla cevap verir; kaçamak cevap ("aramızda güven var abi") en net kırmızı bayraktır — çünkü bu güvenceler pazarlık değil, mevzuat gereğidir. Mekanizmanın tamamı: %6 teminat rehberi · bina tamamlama sigortası · toplu görünüm: 6 kalkan sistemi.
Kontrol 5 — Sözleşme disiplini
Doğrulamanın yarısı firmada, yarısı kâğıttadır. Teklif aşamasında taslak sözleşme isteyin ve şunları arayın: net teslim süresi + gecikme cezası, teknik şartname (marka/model düzeyinde), %10/tamamlanma oranı satış düzenine uygun tapu-devir planı, fesih şartları. Taslak vermeyen ya da "sözleşmeyi imzada görürsünüz" diyen adayla süreç ilerletilmez. Kontrol listesi: sözleşmede 12 kritik madde · %10 kuralı.
Kontrol 6 — Mali sağlık belgeleri
Kâğıt üstünde istenebilecekler: vergi dairesinden ve SGK'dan güncel "borcu yoktur" yazıları, aktif şantiye listesi (aynı anda kaç iş yürütüyor?), projenin finansman planı (özkaynak/kredi). Aşırı sayıda eşzamanlı şantiye + belirsiz finansman, "sizin dairelerinizin parasıyla önceki şantiyeyi bitirme" düzeninin klasik zeminidir — bu riskin hukuki karşılığı ve korumaları: fesih eşikleri · haciz kalkanı.
Kontrol 7 — Referans görüşmesi: önceki maliklerle konuşun
Adayın verdiği referans listesinin dışına çıkın: bitmiş projelerinin bina yönetimlerini bulun (Kontrol 3'teki adreslerden). Beş soru yeter: Teslim zamanında mıydı? Söz verilen malzemeden sapma oldu mu? Ayıp/eksik işleri ne kadar sürede giderdi? Kira yardımı ödemeleri aksadı mı? Aynı müteahhitle tekrar çalışır mıydınız? İki bağımsız yönetimden alınan tutarlı cevap, her broşürden değerlidir.
Özet tablo — kayıt → nereden → ne arıyorsunuz
| # | Kayıt | Nereden | Aradığınız |
|---|---|---|---|
| 1 | Yetki belgesi + grup | e-Devlet "Müteahhit Bilgileri Sorgulama" | Geçerli belge; ölçeğe uygun grup |
| 2 | Şirket kimliği | ticaretsicil.gov.tr + MERSİS | Yaş, yetkili, konkordato/iflas ilanı yok |
| 3 | Bitmiş işler | Belediye (iskân) + yerinde ziyaret | İskânlı, yaşayan projeler |
| 4 | 6306 güvenceleri | Adayın kendisi (yazılı) | %6 teminat VEYA tamamlama sigortası taahhüdü |
| 5 | Sözleşme taslağı | Adayın kendisi | Süre+ceza+şartname+%10 düzeni |
| 6 | Mali sağlık | Vergi/SGK yazıları + şantiye listesi | Borcu yoktur; yönetilebilir iş yükü |
| 7 | Referans | Önceki bina yönetimleri | Tutarlı olumlu tanıklık |
Kırmızı bayraklar — tek başına eleme sebebi
- Yetki belge numarası yok, iptal ya da başkasının (marka ≠ imza sahibi)
- "Teminat/sigortaya gerek yok, bana güvenin"
- Maketten oranın üzerinde satış vaadi ("temelde hepsini satarız")
- Taslak sözleşme paylaşmama; gecikme cezasına direnç
- Piyasanın belirgin üzerinde paylaşım teklifi — teklifi fizibiliteyle test edin: matematik çalışmıyorsa, açık ya kalitede ya tapuda kapanacaktır
- Referans adresi vermekten kaçınma
Sık sorulanlar
Yetki belgesi olmayan ama "çok iş yapmış" biriyle anlaşabilir miyim?
Ruhsata tabi işte hayır — geçerli yetki belge numarası ruhsat sürecinin parçasıdır; belgesiz aday daha ilk resmî adımda duvara toslar. "Belgeyi başkasından buluruz" teklifi, sözleşme tarafınızın fiilen değişmesi demektir: en büyük bayrak.
Bu kontrolleri kim yapmalı — ben mi, avukat mı?
1-3 ve 7'yi herhangi bir malik yapabilir (ücretsiz ve çevrimiçi/telefonla); 4-6'nın çıktısını sözleşmeyle birlikte avukata inceletmek en sağlıklısıdır.
yapıyo bu doğrulamayı yapıyor mu?
yapıyo, teklif sürecini şeffaf yürütür ve bu rehberdeki kontrol mantığını süreç koordinasyonunda uygular; ama hiçbir aday için "garanti" vermez — karar ve sözleşme her zaman maliklerindir. Model: nasıl çalışır · müteahhit bulma rehberi.
Küçük müstakil evimi kendim yapacağım; bu kontroller beni bağlar mı?
Kendi yapısını yapan malik için ayrı bir düzen vardır (küçük yapıda teminat istisnası dâhil): %6 teminat rehberindeki istisna bölümüne bakın.
Kaynaklar
- Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik (mevzuat.gov.tr) — md. 5/1 (yetki belgesi numarası şartı), md. 5/2 (küçük yapıda geçici yetki belgesi)
- e-Devlet: Müteahhit Bilgileri Sorgulama — yetki belgesi ve grup sorgusu
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: ŞANTİYE-M — Bakanlığın güncel müteahhit ve şantiye şefi kayıt sistemi
- 6306 sayılı Kanun, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 6/10 (haciz koruması), md. 6/13-14 (satış oranı, fesih), md. 8/6 (sigorta veya teminat)
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 13/9 (%6 teminat), md. 13/10 (satış oranı), md. 13/11 (fesih)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.