Müteahhit seçiminde en pahalı hata, karara 'tanıdık tavsiyesi' ile gitmektir; doğrusu resmî kayıtları konuşturmaktır: YAMBİS yetki belgesi ve grubu (e-Devlet), Ticaret Sicil + MERSİS (unvan, yaş, yetkililer, konkordato/iflas ilanları), bitmiş projelerin iskân teyidi, %6 teminat / tamamlama sigortası testi, sözleşme disiplini, mali sağlık belgeleri ve önceki bina yönetimleriyle referans görüşmesi. 7 kontrolün nereden ve nasıl yapılacağı — firma ismi anmadan, yalnız resmî kaynaklarla.
"Güvenilir müteahhit hangisi?" sorusuna isimle cevap veren herkese şüpheyle yaklaşın — buna internet listeleri de dâhil. Doğru soru şudur: "Bu müteahhidi hangi resmî kayıtlarla doğrularım?" Çünkü isim değişir, marka kiralanır, tabela yenilenir; kayıt ise iz bırakır. Bu rehber, herhangi bir firmayı anmadan, yalnız resmî kaynaklara dayanan 7 kontrollük bir doğrulama hattı kurar. Yarım saatlik masa başı çalışması; yanlış müteahhitle geçecek yılların sigortasıdır.
Nasıl kullanılır: kontrolleri sırayla uygulayın; herhangi birinde takılan aday için sonraki adımlara geçmeyin — önce o soruyu kapattırın. Sözleşme masasına yalnız 7/7 geçen adaylarla oturun. Bilgilendirme amaçlıdır; nihai değerlendirmede sözleşmenizi bir avukata inceletin.
Kontrol 1 — Yetki belgesi ve grubu: YAMBİS (e-Devlet)
Türkiye'de ruhsata tabi bina işleri, geçerli müteahhitlik yetki belge numarası olmadan üstlenilemez. İlk kontrol bu yüzden e-Devlet/YAMBİS sorgusudur: belge geçerli mi, hangi grupta ve sorguyu sözleşmeye imza atacak gerçek unvan/TC/vergi no üzerinden mi yaptınız (pazarlama markası üzerinden değil)? Adım adım ekran akışı, belge gruplarının anlamı ve sorgunun göstermedikleri için derin rehber: YAMBİS ile müteahhit sicili sorgulama. Grubu, sizin projenizin ölçeğiyle uyumsuz (çok küçük işler için verilmiş geçici belge gibi) bir adayla büyük bina konuşmayın.
Kontrol 2 — Şirketin kimliği: Ticaret Sicil Gazetesi + MERSİS
ticaretsicil.gov.tr üzerinden şirketin ilanlarını ücretsiz sorgulayın; MERSİS numarasını sözleşme öncesi isteyin. Aradıklarınız:
- Şirket yaşı ve unvan geçmişi: birkaç yılda bir unvan/ortak değiştiren yapı, iz kaybettirme deseni olabilir.
- Faaliyet konusu ve yetkilileri: imza atacak kişi gerçekten şirketi temsile yetkili mi (imza sirküleriyle çaprazlayın)?
- Sermaye ve ilanlar: sermaye azaltımı, tasfiye, konkordato/iflas ilanları — bunlar Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanır; "mali durumumuz sağlam" beyanının test yeri burasıdır.
Kontrol 3 — Bitmiş işler: iskân teyidi
"Şu kadar bina yaptık" cümlesinin belgesi, yapı kullanma izin belgesidir (iskân). Adaydan son projelerinin ada/parsel-adres listesini isteyin; ilgili belediyeden iskân alınıp alınmadığını teyit edin ve en az birini yerinde gezin: bina yöneticisiyle 10 dakikalık sohbet, broşürden fazlasını söyler. "İskân sonrası" ile "kat irtifakında bekleyen" projelerin farkı için: iskân · kat mülkiyeti/irtifakı farkı.
Kontrol 4 — 6306 güvence testi: %6 teminat ve sigorta sorusu
Tek cümlelik turnusol: "Ruhsat öncesi %6 teminatı mı vereceksiniz, bina tamamlama sigortası mı yaptıracaksınız?" Ciddi müteahhit bu soruya rakamla ve mekanizmayla cevap verir; kaçamak cevap ("aramızda güven var abi") en net kırmızı bayraktır — çünkü bu güvenceler pazarlık değil, mevzuat gereğidir. Mekanizmanın tamamı: %6 teminat rehberi · bina tamamlama sigortası · toplu görünüm: 6 kalkan sistemi.
Kontrol 5 — Sözleşme disiplini
Doğrulamanın yarısı firmada, yarısı kâğıttadır. Teklif aşamasında taslak sözleşme isteyin ve şunları arayın: net teslim süresi + gecikme cezası, teknik şartname (marka/model düzeyinde), %10/tamamlanma oranı satış düzenine uygun tapu-devir planı, fesih şartları. Taslak vermeyen ya da "sözleşmeyi imzada görürsünüz" diyen adayla süreç ilerletilmez. Kontrol listesi: sözleşmede 12 kritik madde · %10 kuralı.
Kontrol 6 — Mali sağlık belgeleri
Kâğıt üstünde istenebilecekler: vergi dairesinden ve SGK'dan güncel "borcu yoktur" yazıları, aktif şantiye listesi (aynı anda kaç iş yürütüyor?), projenin finansman planı (özkaynak/kredi). Aşırı sayıda eşzamanlı şantiye + belirsiz finansman, "sizin dairelerinizin parasıyla önceki şantiyeyi bitirme" düzeninin klasik zeminidir — bu riskin hukuki karşılığı ve korumaları: fesih eşikleri · haciz kalkanı.
Kontrol 7 — Referans görüşmesi: önceki maliklerle konuşun
Adayın verdiği referans listesinin dışına çıkın: bitmiş projelerinin bina yönetimlerini bulun (Kontrol 3'teki adreslerden). Beş soru yeter: Teslim zamanında mıydı? Söz verilen malzemeden sapma oldu mu? Ayıp/eksik işleri ne kadar sürede giderdi? Kira yardımı ödemeleri aksadı mı? Aynı müteahhitle tekrar çalışır mıydınız? İki bağımsız yönetimden alınan tutarlı cevap, her broşürden değerlidir.
Özet tablo — kayıt → nereden → ne arıyorsunuz
| # | Kayıt | Nereden | Aradığınız |
|---|---|---|---|
| 1 | Yetki belgesi + grup | e-Devlet / yambis.csb.gov.tr | Geçerli belge; ölçeğe uygun grup |
| 2 | Şirket kimliği | ticaretsicil.gov.tr + MERSİS | Yaş, yetkili, konkordato/iflas ilanı yok |
| 3 | Bitmiş işler | Belediye (iskân) + yerinde ziyaret | İskânlı, yaşayan projeler |
| 4 | 6306 güvenceleri | Adayın kendisi (yazılı) | %6 teminat VEYA tamamlama sigortası taahhüdü |
| 5 | Sözleşme taslağı | Adayın kendisi | Süre+ceza+şartname+%10 düzeni |
| 6 | Mali sağlık | Vergi/SGK yazıları + şantiye listesi | Borcu yoktur; yönetilebilir iş yükü |
| 7 | Referans | Önceki bina yönetimleri | Tutarlı olumlu tanıklık |
Kırmızı bayraklar — tek başına eleme sebebi
- Yetki belge numarası yok, iptal ya da başkasının (marka ≠ imza sahibi)
- "Teminat/sigortaya gerek yok, bana güvenin"
- Maketten oranın üzerinde satış vaadi ("temelde hepsini satarız")
- Taslak sözleşme paylaşmama; gecikme cezasına direnç
- Piyasanın belirgin üzerinde paylaşım teklifi — teklifi fizibiliteyle test edin: matematik çalışmıyorsa, açık ya kalitede ya tapuda kapanacaktır
- Referans adresi vermekten kaçınma
Sık sorulanlar
Yetki belgesi olmayan ama "çok iş yapmış" biriyle anlaşabilir miyim?
Ruhsata tabi işte hayır — geçerli yetki belge numarası ruhsat sürecinin parçasıdır; belgesiz aday daha ilk resmî adımda duvara toslar. "Belgeyi başkasından buluruz" teklifi, sözleşme tarafınızın fiilen değişmesi demektir: en büyük bayrak.
Bu kontrolleri kim yapmalı — ben mi, avukat mı?
1-3 ve 7'yi herhangi bir malik yapabilir (ücretsiz ve çevrimiçi/telefonla); 4-6'nın çıktısını sözleşmeyle birlikte avukata inceletmek en sağlıklısıdır.
yapıyo bu doğrulamayı yapıyor mu?
yapıyo, teklif sürecini şeffaf yürütür ve bu rehberdeki kontrol mantığını süreç koordinasyonunda uygular; ama hiçbir aday için "garanti" vermez — karar ve sözleşme her zaman maliklerindir. Model: nasıl çalışır · müteahhit bulma rehberi.
Küçük müstakil evimi kendim yapacağım; bu kontroller beni bağlar mı?
Kendi yapısını yapan malik için ayrı bir düzen vardır (küçük yapıda teminat istisnası dâhil): %6 teminat rehberindeki istisna bölümüne bakın.
Kaynak
- 3194 sayılı İmar Kanunu ve Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik (RG 2/3/2019-30702) — yetki belgesi ve grup düzeni; sorgu: e-Devlet / yambis.csb.gov.tr.
- 6306 sayılı Kanun md. 6/10, 6/13-14, 8/6 ve Uygulama Yönetmeliği md. 13/9-10, 15/11 — teminat, sigorta, satış oranı, fesih ve haciz koruması (ayrıntılar bağlantılı rehberlerde).
- Ticaret Sicil Gazetesi (ticaretsicil.gov.tr) — ilan sorgulama.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.