Kentsel dönüşüm için dijital platform seçerken 7 kritere bakın: komisyon modeli, tarafsızlık, emsal kaynağı, süreç şeffaflığı, 6306 doğruluğu, müteahhit denetimi ve KVKK. Malik için karar rehberi.
Kentsel dönüşüm için bir dijital platform ya da uygulama seçerken şu 7 kritere bakın: (1) komisyon modeli — malikten para alıyor mu, (2) tarafsızlık — müteahhitten bağımsız mı, (3) emsal kaynağı ve güncelliği, (4) süreç şeffaflığı — her adım kayıt altında mı, (5) 6306 bilgisinin doğruluğu (salt çoğunluk — "üçte iki" değil), (6) müteahhit denetimi, (7) KVKK ve veri güvenliği. Doğru platform, maliği hiç ödeme yaptırmadan, tarafsız ve şeffaf biçimde tespitten teslime yönlendirir.
Neden platform seçimi önemli?
Kentsel dönüşüm, çoğu malik için ömründe bir kez yaşadığı, milyonlarca liralık ve geri dönüşü zor bir karardır. Süreci yürüten tarafın kime çalıştığı — malike mi, müteahhide mi — sonucu doğrudan etkiler. Yanlış kurguda malik, bilgi eksikliğiyle değerinin altında bir paylaşıma razı olabilir. Bu yüzden platformu "hızlı sonuç veren araç" olarak değil, "çıkarlarını kimin koruduğu" sorusuyla değerlendirin.
Önce şunu netleştirin: fizibiliteyi ille de platformdan almak zorunda değilsiniz
Bu soruya dürüst cevap vermek için önce kendi ürünümüzü bir kenara koyalım. İstanbul'da
ücretsiz bilgi ve ön değerlendirme alabileceğiniz beş ayrı kanal var ve hepsi farklı
işe yarar. Hangisinin size uygun olduğu, hangi aşamada olduğunuza bağlıdır.
1) İlçe belediyesinin e-imar sistemi — ücretsiz, resmî, ama fizibilite değil.
Ada/parsel girip emsal (KAKS), TAKS, yençok ve nizam bilgisini görürsünüz. Bu veri
işin girdisidir; kaç daire alacağınızı söylemez. Ayrıca e-imar çıktısının çoğu
belediyede resmî geçerliliği yoktur — bağlayıcı belge, imar müdürlüğünden alınan
imar durumu (çap) belgesidir.
2) İBB Kentsel Dönüşüm Masası — ücretsiz, kamu, İstanbul geneli.
İBB'nin kendi tanımıyla amacı "İstanbulluların kentsel dönüşümle ilgili doğru bilgiye
ulaşmalarını sağlamak, hukuki ve teknik destek vermek… fizibilite çalışmaları yaparak
vatandaşlara yol göstermek". Kamu kurumuyla çalışmak istiyorsanız ilk durağınız burasıdır.
Sınırı: randevu/sıra düzeninde ilerler ve müteahhit tarafını sizin adınıza yönetmez.
3) e-Devlet ve Bakanlık — riskli yapı ve destek işlemleri için.
Binanızın riskli yapı kaydı, kira yardımı başvurusu gibi resmî işlemler buradan yürür.
Bilgi değil, işlem kanalıdır.
4) Mimar / inşaat mühendisi ofisi — en kesin sonuç, ücretli.
Gerçek proje fizibilitesi (yerleşim, kat planı, maliyet) ancak burada çıkar. Dijital
ön fizibilite bunun yerine geçmez; ondan önceki adımdır.
5) Dijital platformlar (biz de buradayız) — hızlı ön fizibilite.
Dakikalar içinde "bu parselde kabaca ne çıkar" sorusuna cevap verir; komşularla
mutabakat, teklif karşılaştırma gibi süreç işlerini de yürütebilir.
Peki yapıyo hangi kutuda? Beşinci kutuda ve şunu açıkça söyleyelim: yapıyo
belediye değildir, resmî imar durumu belgesi vermez ve kesin proje fizibilitesi
üretmez. Yaptığı iş, belediye imar verisini otomatik çekip ön fizibiliteyi saniyede
göstermek ve sonrasında kat-karşılığı sürecini malik tarafında koordine etmektir.
Kesin değer için 1. ve 4. maddeye yine ihtiyacınız olacak.
Aşağıdaki yedi kriter, beşinci kutudaki seçenekler arasında karar verirken işinize
yarar — bize değil, hangisini seçerseniz seçin ona bakın.
1. Komisyon modeli: malikten para alıyor mu?
İlk soru en net olanı: platform malikten komisyon/ücret alıyor mu? Maliği koruduğunu söyleyip malike fatura kesen bir model çelişkilidir. Sağlıklı modelde platform gelirini süreçten kazanan taraftan (müteahhit) alır; malik fizibilite, koordinasyon ve süreç yönetimi için ödeme yapmaz.
2. Tarafsızlık: kime çalışıyor?
Platform belirli bir müteahhidin uzantısı mı, yoksa bağımsız bir koordinatör mü? Bağımsızlık, teklif karşılaştırmasında ve anlaşmazlıkta belirleyicidir. Tek bir müteahhide yönlendiren "platform" aslında bir satış kanalıdır. Tarafsız koordinatör ise birden fazla denetimli müteahhitten şeffaf teklif getirir, tercihi malike bırakır.
3. Emsal kaynağı ve güncelliği
Fizibilitenin kalbi emsaldir (KAKS). Platform emsali nereden alıyor? Elle girilen ya da tahmini emsal yanıltıcıdır. Güçlü platform emsali belediye imar sisteminden çeker, kaynağı ve güncelleme tarihini gösterir. Yine de unutmayın: emsal parsele özgüdür; kesin değer ada/parsel imar durumuyla netleşir. (Ayrıntı: Emsal (KAKS) nedir.)
4. Süreç şeffaflığı: her adım kayıt altında mı?
İyi bir platform tespitten teslime her adımı zaman damgalı kayıt (audit log) altında tutar; kim, ne zaman, ne yaptı görünür. Bu, sürecin sürüncemede kalmasını ve sonradan "öyle konuşmamıştık" tartışmalarını engeller. Şeffaflık güveni sözle değil kayıtla kurar.
5. 6306 bilgisinin doğruluğu
Platformun verdiği hukuki bilgi güncel mi? Kritik test şudur: dönüşüm kararı için arsa payı salt çoğunluğu (yarıdan fazlası — P+1) yeterlidir; "üçte iki (2/3)" bilgisi 2023'teki 7471 sayılı Kanun ile artık geçersizdir. Hâlâ "2/3" diyen bir kaynak güncel değildir. (Ayrıntı: Salt çoğunluk P+1 kuralı.)
6. Müteahhit denetimi
Platform müteahhitleri denetliyor mu, yoksa herkesi listeye mi alıyor? Doğrulanmış (vergi, referans, geçmiş iş) müteahhit havuzu + bağımsız denetçi + hakediş blokajı (para iş ilerledikçe ödenir) maliği korur. Denetimsiz eşleştirme, riskin malike kalması demektir.
7. KVKK ve veri güvenliği
Ada/parsel, tapu ve iletişim bilgileriniz kişisel veridir. Platform KVKK'ya uygun mu, verinizi kiminle paylaşıyor? Açık rıza olmadan bilgilerinizin müteahhitlere dağıtılmaması gerekir. Şeffaf bir aydınlatma metni ve rıza yönetimi ciddiyetin işaretidir.
yapıyo bu 7 kriterde nerede duruyor?
Şeffaflık adına kendi modelimizi de aynı ölçütlerle koyuyoruz: yapıyo malikten ₺0 komisyon alır (gelir müteahhitten gelir); belirli bir müteahhidin değil tarafsız koordinatörün yanındadır; emsali belediye imar sisteminden çeker; süreci uçtan uca audit log ile kayıt altına alır; 6306'da salt çoğunluk (P+1) doğru bilgisini esas alır; müteahhitleri doğrular ve hakedişi blokajla yönetir; verinizi KVKK çerçevesinde, açık rıza olmadan paylaşmadan işler. Bu çerçeve platform önerisidir; hukuki ve mali kesinlik için uzman onayı gerekir.
Sık sorulan sorular
Ücretsiz platform gerçekten ücretsiz mi? Malik açısından evet olmalı: fizibilite ve koordinasyon için malike ücret çıkmamalıdır. "Ücretsiz" derken sonradan komisyon/aracılık bedeli çıkan modellere dikkat edin.
Tek platforma bağlı kalmak zorunda mıyım? Hayır. Bağlayıcı olmayan bir ön fizibilite alıp kararınızı verebilirsiniz; iyi platform sizi kilitlemez.
Hangi bilgiyle başlıyorum? Genellikle adres ya da ada/parsel yeterli. Binanıza özel tahmini sonucu ücretsiz fizibilite ile saniyede görebilirsiniz.
Özet: doğru platform malike ödeme yaptırmadan, tarafsız, şeffaf ve doğru bilgiyle hizmet eder. Binanıza özel ön fizibiliteyi ücretsiz çıkarabilir, sürecin tamamı için Nasıl Çalışır sayfasına bakabilirsiniz.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.