Müteahhit Daireleri Ne Zaman Satabilir? Maketten Satışa Karşı %10 Kuralı (6306 md. 6/13)

6306 kapsamındaki bir dönüşümde müteahhit, kendi payına düşen daireleri ancak belediyenin (İdarenin) yazılı izniyle ve inşaat ilerledikçe satabilir. İdare inşaatın tamamlanma oranını tespit eder ve bu oranın yüzde on altına kadar satışa izin verildiğini tapuya bildirir. Daha fazlası için bütün maliklerin muvafakati gerekir. İnşaat bitip tamamlanma yazısı ya da iskân alınınca tamamı satılabilir.

Kısaltmalar: "Kanun" 6306 sayılı Kanun'u, "Yön." Kanunun Uygulama Yönetmeliği'ni gösterir. Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın. Somut işlemde tapu kaydı esastır.

Klasik mağduriyet şöyle yaşanır: müteahhit temel atılmadan daireleri "maketten" satar, parayı toplar, inşaat yarım kalır. Hem malikler hem daire alanlar ortada kalır. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 13. fıkrası, 2019'da 7181 sayılı Kanun'la bu senaryoya karşı eklendi. Mantığı basittir: önce yap, sonra sat.

Müteahhit daireleri ne zaman satabilir?

Kanun ve Yönetmelik dört aşama tarif eder (Kanun md. 6/13; Yön. md. 13/10):

Kural tapu üzerinden işler: İdarenin izni tapu müdürlüğüne bildirilir, tapudaki satış bu yazıya göre yapılır.

%10 kuralı nasıl hesaplanır?

Kanundaki ifade şudur: İdare tamamlanma oranını belirler ve "bu oranın yüzde on altındaki oranda" satış yapılabileceğini tapuya bildirir. Bu ifade ilk hâlinde (2019) "%10'u altındaki" biçimindeydi; 7471 sayılı Kanun 2023'te "yüzde on" olarak düzeltti. Yaygın okuma, tamamlanma oranından 10 puan düşmektir:

Somut dosyada geçerli olan oran, İdarenin tapu müdürlüğüne gönderdiği yazıdaki orandır. Yazıyı görmeden rakam kabul etmeyin.

Oran neyin üzerinden hesaplanır? Yönetmelik iki durumu ayırır (Yön. md. 13/10):

• Kat irtifakı kurulmuşsa: müteahhit payına düşen bağımsız bölümlere isabet eden arsa payı üzerinden.
• Kat irtifakı yoksa, paylı mülkiyet varsa: müteahhidin arsa payı üzerinden.

Aynı parselde birden fazla bloğu aynı müteahhit yapıyorsa, bloklara ayrı ruhsat alınmış olsa bile tamamlanma ve satış oranı bütün bloklar üzerinden hesaplanır.

Satış izni nasıl alınır?

1. Müteahhit, kendi payındaki bağımsız birimlerin satışı için İdareye başvurur.
2. İdare, yerinde tespit yaparak ya da yapı denetim sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler.
3. İdare, bu oranın yüzde on altındaki oranda satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir.
4. Daha yüksek oranda satış için bütün maliklerin muvafakati aranır.
5. İnşaat bitince İdarenin tamamlanma yazısı ya da yapı kullanma izin belgesiyle kalan birimler de satılabilir.

Bu kural hangi projelerde geçerli?

Kural, 6306 kapsamındaki alanlarda ve parsellerde, uygulamayı gerçek kişiler ya da özel şirketler yürüttüğünde geçerlidir (Kanun md. 6/13). Riskli yapı tespiti yapılmış binalar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları bu kapsamdadır. Uygulamayı Başkanlık, belediye ya da TOKİ yürüttüğünde bu fıkra devreye girmez. 6306 kapsamı dışındaki sıradan kat karşılığı işlerinde de bu fren yoktur.

Malik için bu kural ne anlama geliyor?

• Erken toplu satış kırmızı bayraktır. Temel aşamasında "dairelerin çoğu satıldı" duyuyorsanız, satışların İdare iznine ve tamamlanma oranına uygun olup olmadığını sorun. Tapu kaydına bakmak en hızlı kontrol yoludur.
• "Bütün maliklerin muvafakati" size söz hakkı verir. Oranın üstünde satış için tek bir malikin onayı bile eksik kalırsa satış yapılamaz. Sözleşmede ya da vekâletnamede bu konuda peşinen genel muvafakat veren bir ifade varsa, imzadan önce avukatınıza sorun.
• Sözleşmeyle birlikte okuyun. Malik tapu devri, müteahhit payının satış takvimi ve hakediş planı aynı "iş ilerledikçe" mantığına oturmalıdır.
• Diğer güvencelerle tamamlanır. Haciz koruması, müteahhidin borçları için malik taşınmazına haciz konmasını sınırlar. Ruhsattan önce verilen teminat ya da bina tamamlama sigortası işin tamamlanmasını güvenceye alır. Bütün güvenceleri bir arada görmek için: müteahhit riskine karşı 6 kalkan.

Daire alan kişi neye dikkat etmeli?

Bir dönüşüm projesinden daire alıyorsanız satıcıya iki soru sorun: İdarenin satış izni var mı, o yazıda tespit edilen tamamlanma oranı nedir? Tapuda devir için bu yazı şarttır. Tapu devri yerine noterde satış vaadi gibi başka bir sözleşme önerilirse, bunun hukuki sonuçlarını imzadan önce bir avukata inceletin. Müteahhidi tanımak için güvenilir müteahhit kontrollerini uygulayın: yetki belgesi, sicil ve geçmiş işler.

Sık sorulanlar

Malikler kendi dairelerini satabilir mi?
Bu kural müteahhit payını sınırlar. Maliklerin kendi bağımsız bölümleri üzerindeki tasarruf ayrı kurallara bağlıdır. Riskli yapı şerhi varken satış için: şerhli daire satılır mı?

İnşaat hiç ilerlemiyorsa ne olur?
Satış izni de düşük kalır. Ayrıca oybirliğiyle anlaşma ya da salt çoğunluk kararından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaz ya da iş en az altı ay yeterli ekip ve ekipmanla sürdürülmezse, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir (Kanun md. 6/14): fesih rehberi.

Oranın üstünde satış için muvafakat vermezsem ne olur?
Müteahhit o satışı yapamaz; inşaat ilerledikçe İdareden yeni tamamlanma tespiti isteyerek izinli oranı yükseltmesi gerekir. İnşaat tamamlanınca da payının tamamını satabilir. Yani muvafakat, müteahhidin elini kalıcı olarak bağlamaz, satışı inşaatın arkasında tutar.

İdare izni olmadan satış yapılmışsa?
Yönetmelik bu durumda tapuda satışın yapılamayacağını söyler. Tapuda böyle bir devir görürseniz ya da izinsiz satış sözleşmesi yapıldığını öğrenirseniz, belgeleriyle birlikte belediyeye ve bir kentsel dönüşüm avukatına başvurun.

Projenizde paylaşımın ve güvencelerin nasıl kurulabileceğini önceden görmek için ücretsiz ön fizibilite alabilirsiniz.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, md. 6/13-14 (mevzuat.gov.tr)
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, md. 13/9-10 (mevzuat.gov.tr)
• 7181 sayılı Kanun (md. 6/13'ü ekleyen) — Resmî Gazete 10.07.2019, sayı 30827
• 7471 sayılı Kanun ("%10'u" ifadesini "yüzde on" yapan) — Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.