Müteahhit kendi payına düşen daireleri istediği zaman satamaz: 6306 md. 6/13'e göre satış İdarenin iznine bağlıdır ve ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on ALTINDAKİ oranda yapılabilir. Tamamlanma oranında/üstünde satış için TÜM maliklerin muvafakati gerekir. Maketten satış mağduriyetine karşı maliklerin az bildiği koruma.
Kat karşılığı projelerde klasik mağduriyet hikâyesi: müteahhit daha temel atılmadan kendi payına düşecek daireleri "maketten" satar, parayı toplar, inşaat yarıda kalır — dairesini bekleyen hem malikler hem maketten alan üçüncü kişiler ortada kalır. 6306 sayılı Kanun md. 6/13 tam bu senaryoya karşı bir fren koyar: Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde, yapım işini üstlenen müteahhidin kendi payına düşen bağımsız bölümlerin satışı; inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine bağlı olarak yapılabilir. İdare, yerinde tespitle veya yapı denetimi sisteminden inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın yüzde on ALTINDAKİ orana kadar müteahhit payı satışına izin verildiğini tapuya bildirir. İnşaat tamamlanma oranında veya üstünde satış içinse bütün maliklerin muvafakati gerekir.
Dayanak: 6306 sayılı Kanun md. 6/13 (4/7/2019 tarihli 7181 sayılı Kanun'la eklendi). Bu kural 6306 kapsamındaki (riskli yapı/riskli alan/rezerv alan) uygulamalar içindir; bilgilendirme amaçlıdır, somut işlemde tapu kaydı + avukat incelemesi esastır.
Kural nasıl işler? — örnekle
Diyelim inşaatın tamamlanma oranı İdarece %40 tespit edildi. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız bölümlerin ancak %30'a kadarını (tamamlanma oranının 10 puan altı) satabilir. İnşaat %70'e geldiğinde satılabilir oran %60'a çıkar. Yani satış her zaman inşaatın gerisinden gelir — müteahhidin "önce sat, sonra yap" kurgusu bu maddede tersine çevrilmiştir: önce yap, sonra sat.
Adım adım:
- Müteahhit, kendi payındaki bağımsız bölümlerin satışı için İdareye başvurur.
- İdare inşaatın tamamlanma oranını yerinde tespitle veya yapı denetimi sisteminden belirler.
- İdare, bu oranın %10 altındaki orana kadar satış yapılabileceğini tapu müdürlüğüne bildirir.
- Tamamlanma oranında veya üstünde satış istenirse tüm maliklerin muvafakati aranır.
Malik için bu neden önemli?
- Erken toplu satış = kırmızı bayrak. Temel seviyesindeyken "dairelerin çoğu satıldı" duyuyorsanız, satışların bu kurala uygun yapılıp yapılmadığını sorgulayın. Kural, müteahhidin projeyi bitirme motivasyonunu tapuda kilitler.
- Sözleşmede tapu devir sırası ile birlikte okuyun. Maliklerin tapu devri + müteahhit payının satış takvimi + hakediş planı birbirini tamamlar; üçü birden "iş ilerledikçe" mantığına oturmalı.
- Haciz korumasıyla birlikte tam kalkan: md. 6/10 haciz koruması maliklerin taşınmazını müteahhidin borçlarından korur; md. 6/13 ise müteahhidin kendi payını erkenden paraya çevirip kaçmasını frenler.
Maketten alan üçüncü kişiler için not
Bu kural sizi de korur: izinli oran dışında yapılmış bir satış, ileride tapu ve geçerlilik sorunları doğurabilir. Bir dönüşüm projesinden daire alıyorsanız satıcıya iki şey sorun: "İdarenin satış izni ve o tarihte tespit edilen tamamlanma oranı nedir?" — cevap net değilse güvenilir müteahhit kontrollerini uygulayın (yetki belgesi, YAMBİS, teminat).
Sık sorulanlar
Bu kural her inşaatta geçerli mi? Hayır — 6306 kapsamındaki (riskli yapı/riskli alan/rezerv yapı alanı) uygulamalarda geçerlidir. Kapsam dışı serbest projelerde bu fren yoktur; bu da 6306 kapsamında dönüşümün maliklere ek bir güvence katmanı sunduğu anlamına gelir.
Malikler kendi dairelerini satabilir mi? Bu madde müteahhit payını sınırlar; maliklerin kendi bağımsız bölümleri/hisseleri üzerindeki tasarrufu ayrı kurallara tabidir (riskli yapı şerhi varken satış için şerhli daire yazımıza bakın).
İnşaat hiç ilerlemiyorsa? Satış izni zaten düşük kalır; ayrıca 1 yıl başlamama / 6 ay durma hâlinde maliklerin salt çoğunlukla fesih hakkı vardır (md. 6/14).
Kaynak
- 6306 sayılı Kanun md. 6/13 (7181/24 ile ek) — müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışının İdare iznine ve inşaat ilerleme seviyesine bağlanması; md. 6/14 (fesih); Resmî Gazete 31.05.2012/28309, işlenmiş güncel metin.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.