6306 yalnız yükümlülük değil, güçlü bir hak seti verir — çoğu malik yarısını bilmez. Beş başlıkta 25 hak: bilgi-itiraz (15 gün itiraz, 30 gün dava), karar (tek malikle tespit, P+1, açık artırmada rayiç taban), para (kira yardımı, peşin imkânı, muafiyetler, faiz desteği), koruma (haciz koruması, teminat/sigorta, fesihte kira yardımının iade edilmemesi) ve özel durumlar (güçlendirme, tescilli binada resen tespit yasağı, oturma hakkı). Her hak; dayanak maddesi ve derin rehber bağlantısıyla.
Dönüşüm anlatısı hep süreler ve yükümlülükler üzerinden kurulur; oysa 6306 aynı zamanda bir haklar kanunudur — ve pazarlık masasında güçlü olan, haklarını bilen maliktir. Aşağıda 25 hakkı beş başlıkta, dayanak maddesi ve derin rehber bağlantısıyla listeledik. (K = 6306 sayılı Kanun; Y = Uygulama Yönetmeliği.)
Kullanım önerisi: Bu listeyi süreçten ÖNCE bir kez, her kritik aşamada (tebligat, toplantı, imza) bir kez daha okuyun. Bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanızda hakların nasıl işleyeceği tebligat ve sözleşmelerinize bağlıdır.
A) Bilgi ve itiraz hakları
- Tebligatı usulünce alma hakkı — tespit/tahliye işlemleri; yapıya asma + e-Devlet + muhtarlıkta 15 gün ilan üçlüsüyle tebliğ edilir (K md.5/5; Y md.7/4, 8/2) → kapıya asılan kâğıt rehberi
- 15 gün itiraz hakkı — ilanın son gününden itibaren; itirazı 7 üyeli teknik heyet inceler (K md.3; Y md.7/5, 9-10) → itiraz rehberi
- Raporun bütünüyle incelenmesini isteme — heyet, itiraz gerekçesiyle bağlı kalmadan raporun tüm teknik unsurlarını denetler (Y md.10/7)
- 30 gün idari dava hakkı — Kanun uyarınca tesis edilen her idari işleme karşı (K md.6/9) → avukat rehberi
- Plana itiraz hakkı — dönüşüm planları 15 gün askıda; itiraz Bakanlıkça 5 günde karara bağlanır (K md.6/6) → plan askısı rehberi
B) Karar ve süreç hakları
- Tek başına tespit başlatma — herhangi bir malik, komşu onayı olmadan başvurabilir (Y md.7/2-a) → tespit rehberi
- Toplantıya çağırma hakkı — tek malikin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır (Y md.15/2) → toplantı usulü
- Arsa payıyla oy hakkı — kararlar kişi başı değil, arsa payı salt çoğunluğuyla alınır (K md.6/1) → P+1 kuralı
- Katılmasan da rayiç bedel hakkı — karara katılmayanın payı açık artırmada rayiç bedelden az olmamak üzere satılır ve bedel kendisine ödenir (Y md.15/A) → açık artırma rehberi
- Satış iptali davası — bedelin eksik hesaplandığı iddiasıyla; fark yasal faiziyle ödenir (Y md.15/A-16)
- Güçlendirme seçeneği — yıkım süresi içinde, 4/5 yazılı rızayla; alan dışı binalara güçlendirme kredisi imkânı (Y md.8/7; K md.6/8) → güçlendirme mi yıkım mı
- Yıkım sürecini kontrol hakkı — süresi içinde kendi firmasıyla yıkma; ruhsat tek malik başvurusuyla 6 iş günü (Y md.8/3) → yıkım ruhsatı
C) Para hakları
- Kira yardımı — riskli yapıda 18 ay, alanlarda 48 aya kadar; başvuru tahliyeden itibaren 1 yıl (Y md.16) → güncel tutarlar
- 1 yıla kadar peşin ödeme imkânı — özel hesabın durumu uygunsa (Y md.16/5)
- Faiz destekli kredi seçeneği — kira yardımı yerine; tahliyeden itibaren 3 yıl içinde başvuru (K md.7/6; Y md.16/6-7) → kombinasyon kuralları
- Vergi-harç muafiyetleri — noter/tapu/belediye harçları, damga ve veraset vergisi; dönüşüm nedeniyle başka parselden ev alımına uzanabilen kapsam (K md.7/9-10) → muafiyet listesi
- Fesihte kira yardımını iade etmeme — müteahhitten alınan kira yardımı ödemeleri geri istenemez (Y md.15/11-g; K md.6/14) → fesih rehberi
- Kamulaştırmada bedel güvencesi — iskân amaçlı sayılma + ilk taksit 1/5; SPK-esaslı değerleme (K md.6/2; Y md.12) → acele kamulaştırma rehberi
D) Koruma hakları
- Haciz koruması — kat irtifakı kurulana kadar (ve kurulmazsa 6 aya kadar) müteahhidin borçları için taşınmazınıza haciz-tedbir konamaz (K md.6/10) → haciz koruması rehberi
- Teminat/sigorta güvencesi — ruhsat öncesi %6 teminat veya bina tamamlama sigortası; teminata haciz-tedbir uygulanamaz (Y md.13/9; K md.8/6, 7/11) → teminat rehberi
- Kontrolsüz satışa karşı koruma — müteahhit, İdare izni ve tamamlanma oranı olmadan payına düşenleri satamaz (K md.6/13; Y md.13/10) → %10 kuralı
- Fesih hakkı — 1 yıl başlamama / 6 ay durma hâlinde salt çoğunlukla, 30 günlük ihtar mekanizmasıyla (K md.6/14; Y md.15/11)
E) Özel durum hakları
- Tescilli binada resen tespit yasağı — 2863 kapsamındaki yapıda tespit ancak malik talebiyle; uygulama koruma kurulu kararına göre (Y md.7/8) → tescilli bina rehberi
- Dar gelirliye oturma hakkı — borçlanmayı ödeyemeyene paylı tapu + oturma hakkı; sonradan TÜFE-ÜFE güncellemesiyle devralma (Y md.13/13) → oturma hakkı
- 6/A'da bile bedel hakkı — acil rejimde teslim alınmayan bölümün karşılığı buhar olmaz; güncellenmiş bedel vadeli hesaba yatırılır (K md.6/A-7) → 6/A rehberi
Hakkın kullanılmayanı yok hükmündedir
Bu listedeki hakların ortak özelliği, çoğunun süreye bağlı olmasıdır: 15 gün, 30 gün, 1 yıl… Süre kaçtığında hak kâğıt üstünde kalır. Üç pratik alışkanlık: e-Devlet bildirimlerini haftalık kontrol edin; her tebligatı takvim aracına işleyin; kritik eşiklerde uzman desteği alın. Sürecin tamamını görmek için: adım adım 6306 rehberi.
Sık sorulanlar
Kiracıların da benzer listesi var mı?
Kiracı hakları daha dar ama gerçektir: 2 aylık defaten kira yardımı, ≥1 yıl ikamette artan konutlardan kura, muafiyet taraflığı — kiracı rehberi.
Bu hakların hepsi her rejimde geçerli mi?
Çekirdek (bedel, dava, yardım) hepsinde; ama süreler ve mekanizmalar rejime göre değişir — özellikle 6/A tarafında pencereler çok kısadır.
Haklarımı müteahhide karşı nasıl 'masaya' koyarım?
Sözleşme diliyle: teminat/sigorta, gecikme cezası, %10 düzeni ve fesih şartlarını sözleşme kontrol listesine göre yazdırın; şeffaf süreç için yapıyo modeli.
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.