Kentsel Dönüşümde Malik Hakları: Madde Referanslı 25 Hak (Tam Liste)

Dönüşüm anlatısı hep süreler ve yükümlülükler üzerinden kurulur; oysa 6306 aynı zamanda bir haklar kanunudur — ve pazarlık masasında güçlü olan, haklarını bilen maliktir. Aşağıda 25 hakkı beş başlıkta, dayanak maddesi ve derin rehber bağlantısıyla listeledik. (K = 6306 sayılı Kanun; Y = Uygulama Yönetmeliği.)

Kullanım önerisi: Bu listeyi süreçten ÖNCE bir kez, her kritik aşamada (tebligat, toplantı, imza) bir kez daha okuyun. Bilgilendirme amaçlıdır; somut dosyanızda hakların nasıl işleyeceği tebligat ve sözleşmelerinize bağlıdır.

A) Bilgi ve itiraz hakları

1. Tebligatı usulünce alma hakkı — tespit/tahliye işlemleri; yapıya asma + e-Devlet + muhtarlıkta 15 gün ilan üçlüsüyle tebliğ edilir (K md.5/5; Y md.7/4, 8/2) → kapıya asılan kâğıt rehberi
2. 15 gün itiraz hakkı — ilanın son gününden itibaren; itirazı 7 üyeli teknik heyet inceler (K md.3; Y md.7/5, 9-10) → itiraz rehberi
3. Raporun bütünüyle incelenmesini isteme — heyet, itiraz gerekçesiyle bağlı kalmadan raporun tüm teknik unsurlarını denetler (Y md.10/7)
4. 30 gün idari dava hakkı — Kanun uyarınca tesis edilen her idari işleme karşı (K md.6/9) → avukat rehberi
5. Plana itiraz hakkı — dönüşüm planları 15 gün askıda; itiraz Bakanlıkça 5 günde karara bağlanır (K md.6/6) → plan askısı rehberi

B) Karar ve süreç hakları

1. Tek başına tespit başlatma — herhangi bir malik, komşu onayı olmadan başvurabilir (Y md.7/2-a) → tespit rehberi
2. Toplantıya çağırma hakkı — tek malikin istemiyle bütün malikler toplantıya çağrılır (Y md.15/2) → toplantı usulü
3. Arsa payıyla oy hakkı — kararlar kişi başı değil, arsa payı salt çoğunluğuyla alınır (K md.6/1) → P+1 kuralı
4. Katılmasan da rayiç bedel hakkı — karara katılmayanın payı açık artırmada rayiç bedelden az olmamak üzere satılır ve bedel kendisine ödenir (Y md.15/A) → açık artırma rehberi
5. Satış iptali davası — bedelin eksik hesaplandığı iddiasıyla; fark yasal faiziyle ödenir (Y md.15/A-16)
6. Güçlendirme seçeneği — yıkım süresi içinde, 4/5 yazılı rızayla; alan dışı binalara güçlendirme kredisi imkânı (Y md.8/7; K md.6/8) → güçlendirme mi yıkım mı
7. Yıkım sürecini kontrol hakkı — süresi içinde kendi firmasıyla yıkma; ruhsat tek malik başvurusuyla 6 iş günü (Y md.8/3) → yıkım ruhsatı

C) Para hakları

1. Kira yardımı — riskli yapıda 18 ay, alanlarda 48 aya kadar; başvuru tahliyeden itibaren 1 yıl (Y md.16) → güncel tutarlar
2. 1 yıla kadar peşin ödeme imkânı — özel hesabın durumu uygunsa (Y md.16/5)
3. Faiz destekli kredi seçeneği — kira yardımı yerine; tahliyeden itibaren 3 yıl içinde başvuru (K md.7/6; Y md.16/6-7) → kombinasyon kuralları
4. Vergi-harç muafiyetleri — noter/tapu/belediye harçları, damga ve veraset vergisi; dönüşüm nedeniyle başka parselden ev alımına uzanabilen kapsam (K md.7/9-10) → muafiyet listesi
5. Fesihte kira yardımını iade etmeme — müteahhitten alınan kira yardımı ödemeleri geri istenemez (Y md.13/11-g; K md.6/14) → fesih rehberi
6. Kamulaştırmada bedel güvencesi — iskân amaçlı sayılma + ilk taksit 1/5; SPK-esaslı değerleme (K md.6/2; Y md.12) → acele kamulaştırma rehberi

D) Koruma hakları

1. Haciz koruması — kat irtifakı kurulana kadar (ve kurulmazsa 6 aya kadar) müteahhidin borçları için taşınmazınıza haciz-tedbir konamaz (K md.6/10) → haciz koruması rehberi
2. Teminat/sigorta güvencesi — ruhsat öncesi %6 teminat veya bina tamamlama sigortası; teminata haciz-tedbir uygulanamaz (Y md.13/9; K md.8/6, 7/11) → teminat rehberi
3. Kontrolsüz satışa karşı koruma — müteahhit, İdare izni ve tamamlanma oranı olmadan payına düşenleri satamaz (K md.6/13; Y md.13/10) → %10 kuralı
4. Fesih hakkı — 1 yıl başlamama / 6 ay durma hâlinde salt çoğunlukla, 30 günlük ihtar mekanizmasıyla (K md.6/14; Y md.13/11)

E) Özel durum hakları

1. Tescilli binada resen tespit yasağı — 2863 kapsamındaki yapıda tespit ancak malik talebiyle; uygulama koruma kurulu kararına göre (Y md.7/8) → tescilli bina rehberi
2. Dar gelirliye oturma hakkı — borçlanmayı ödeyemeyene paylı tapu + oturma hakkı; sonradan TÜFE-ÜFE güncellemesiyle devralma (Y md.13/13) → oturma hakkı
3. 6/A'da bile bedel hakkı — acil rejimde teslim alınmayan bölümün karşılığı buhar olmaz; güncellenmiş bedel vadeli hesaba yatırılır (K md.6/A-7) → 6/A rehberi

Hakkın kullanılmayanı yok hükmündedir

Bu listedeki hakların ortak özelliği, çoğunun süreye bağlı olmasıdır: 15 gün, 30 gün, 1 yıl… Süre kaçtığında hak kâğıt üstünde kalır. Üç pratik alışkanlık: e-Devlet bildirimlerini haftalık kontrol edin; her tebligatı takvim aracına işleyin; kritik eşiklerde uzman desteği alın. Sürecin tamamını görmek için: adım adım 6306 rehberi.

Sık sorulanlar

Kiracıların da benzer listesi var mı?
Kiracı hakları daha dar ama gerçektir: 2 aylık defaten kira yardımı, ≥1 yıl ikamette artan konutlardan kura, muafiyet taraflığı — kiracı rehberi.

Bu hakların hepsi her rejimde geçerli mi?
Çekirdek (bedel, dava, yardım) hepsinde; ama süreler ve mekanizmalar rejime göre değişir — özellikle 6/A tarafında pencereler çok kısadır.

Haklarımı müteahhide karşı nasıl 'masaya' koyarım?
Sözleşme diliyle: teminat/sigorta, gecikme cezası, %10 düzeni ve fesih şartlarını sözleşme kontrol listesine göre yazdırın; şeffaf süreç için yapıyo modeli.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Kanun, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 3, 5/5, 6/1-3, 6/5, 6/6, 6/8-10, 6/13-14, 6/A-7, 7/6, 7/9-11, 8/6 (listedeki K atıfları)
• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 7, 8, 10/7, 12, 13/9-13, 15, 15/A, 16 (listedeki Y atıfları)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, işlenmiş güncel metin (mevzuat.gov.tr) — md. 19/2 (güçlendirmede beşte dört yazılı rıza)
• 7471 sayılı Kanun, Resmî Gazete 09.11.2023, sayı 32364 — salt çoğunluk kuralını getiren kanun

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.