2024'te mevzuata giren yeni kurum: Başkanlık lisanslı Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları; dönüşüm karar/uygulama süreçlerinde danışmanlık verir, malik-müteahhit-komşu uyuşmazlıklarında müzakere yürütür. Şartlar ağır: inşaat müh., harita müh., mimar, plancı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdamı zorunlu (fiilen ≥5 yıl), 600.000 TL teminat, 3 yıl vizeli izin, gizlilik, başka ticari faaliyet yasağı. Başvuruyu malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi yapar; sonuçta gerekçeli rapor düzenlenir.
Kentsel dönüşümün en pahalı sorunu teknik değil, insanidir: kilitlenen müzakereler. Bloklar arası küslük, malik-müteahhit güvensizliği, paylaşım kavgası… 2024'te mevzuata bu boşluğu hedefleyen yeni bir kurum girdi: Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları (Yönetmelik md. 15/B; RG 21/5/2024, hükümler 9/11/2024'te yürürlükte). Bunlar, Kanunun 6. maddesinin 15. fıkrası kapsamında Başkanlık tarafından lisanslandırılan ticaret şirketleridir ve iki işleri vardır: dönüşüm karar ve uygulama süreçlerinde danışmanlık + bu süreçlerden doğan uyuşmazlıkların çözümü için müzakere.
Dürüstlük notu: yapıyo bir 15/B kuruluşu değildir ve bu lisansa sahip olduğunu iddia etmez. yapıyo; fizibilite, mutabakat oylaması ve süreç koordinasyonunu şeffaf biçimde yürüten bir platformdur. Resmî "müzakere kuruluşu" statüsü ayrı bir lisans rejimidir — aşağıda bu rejimin ne olduğunu, ne olmadığını anlatıyoruz.
Bu kuruluşlar neden ciddiye alınmalı? — şartlar ağır
Lisans almak isteyen şirketin bünyesinde şu meslek gruplarının istihdamı zorunludur ve hepsinin mesleklerinde fiilen en az 5 yıl çalışmış + Başkanlık eğitim programlarına katılmış olması gerekir:
- İnşaat mühendisi · harita mühendisi · mimar · şehir plancısı · değerleme uzmanı · hukukçu
Dahası: şirketin nama yazılı hisse sahiplerinin tamamı da bu meslek gruplarından, en az 5 yıl kıdemli kişiler olmalıdır. Diğer güvenceler:
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Teminat | 600.000 TL nakdi teminat veya teminat mektubu (her yıl yeniden değerleme oranında artar) |
| İzin belgesi | 3 yıl geçerli, vizeye tabi; vize edilmezse 90 gün sonra belge geçici olarak geri alınır |
| Faaliyet sınırı | Kanun/Yönetmelik dışında başka ticari faaliyet yasak; görev özenle, tarafsız ve bizzat yürütülür |
| Gizlilik | Görüşmelerde edinilen bilgi-belgeler, aksi kararlaştırılmadıkça gizli tutulur (taraflar dahil) |
| Kayıt & denetim | Raporlar Başkanlık sistemine yüklenir, 5 yıl saklanır; 6 aylık faaliyet raporu verilir; Başkanlık denetler; ücret tarifesini Başkan belirler |
Nasıl çalışır? — başvurudan rapora
- Kim başvurabilir: yapı malikleri, kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri ile kanuni temsilcileri (md. 15/B-9).
- Sözleşme: kuruluşla, Başkanlıkça gösterilen şartlara uygun bir hizmet sözleşmesi imzalanır; danışmanlık hizmetinin bedeli başvurucu tarafça karşılanır (md. 15/B-10/11).
- Müzakere düzeni: kuruluş taraflarla ayrı ayrı veya birlikte görüşebilir; taraflar sürece bizzat, temsilcileri veya vekilleri (avukatları) aracılığıyla katılabilir; başvurmak, sürdürmek, sonuçlandırmak veya vazgeçmek tamamen serbesttir — kimse müzakerede tutulamaz (md. 15/B-12).
- Gerekçeli rapor: süreç sonunda; tarafların bilgileri, incelemenin konusu ve yöntemi, bilimsel-teknik dayanaklar, tarafların anlaştıkları hususlar ve gerekçeli sonucu içeren bir rapor düzenlenir (md. 15/B-12/13). Uyuşmazlık ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça yine başvurucuya aittir.
Dikkat: mevzuat bu raporu mahkeme kararı gibi bağlayıcı kılmaz — gücü, taraf iradelerini ve teknik gerçeği belgeli biçimde buluşturmasındadır. Anlaşma sağlanırsa hukuki bağlayıcılık, imzalanacak sözleşme/karar tutanağı üzerinden kurulur (toplantı-karar usulü).
Ne zaman 15/B kuruluşu, ne zaman başka araç?
- Kilitlenmiş çok taraflı uyuşmazlık (bloklar arası paylaşım, site senaryoları, malik-müteahhit restleşmesi) → tarafsız, gizlilikli müzakere masası tam bu kurum içindir.
- Hukuki hak kaybı riski (itiraz süreleri, fesih, dava) → müzakere avukatın yerini tutmaz; avukat rehberine bakın (vekiller müzakereye de katılabilir).
- Süreç yönetimi ve şeffaf oylama (fizibilite, komşu ikna trafiği, belge düzeni) → platform araçları; nasıl çalışır. Üçü rakip değil, farklı katmanlardır.
Sık sorulanlar
Ücreti kim öder, pazarlık edilir mi?
Danışmanlık bedeli başvurucudan alınır; uyuşmazlık çözümü ücretinde taraflar aksini kararlaştırabilir. Tarife serbest pazarlık değildir — ücret tarifesini Başkan belirler (md. 15/B-16).
Karşı taraf masaya gelmek zorunda mı?
Hayır — süreç gönüllülük esaslıdır; taraflar başvurmakta ve vazgeçmekte serbesttir. Kuruluşun gücü zorlamak değil, güvenli bir müzakere zemini kurmaktır.
Raporu mahkemede kullanabilir miyim?
Rapor; bilimsel-teknik dayanakları ve anlaşılan hususları belgeleyen nitelikli bir kayıttır ve sisteme yüklenip 5 yıl saklanır. Delil değeri somut davanın konusuna göre değişir — stratejiyi avukatınızla kurun.
Listeyi nereden bulurum?
Lisanslı kuruluşlar Başkanlıkça yetkilendirilir ve denetlenir; güncel listeyi Başkanlığın resmî kaynaklarından/İl Müdürlüğü'nden teyit edin.
Kaynak
- 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 15/B (Ek: RG 21/5/2024-32552; 9/11/2024 yürürlük): lisans şartları (6 meslek grubu istihdamı, ≥5 yıl fiilî kıdem, hissedarların niteliği), 600.000 TL teminat ve yıllık artış, 3 yıl + vize, başka ticari faaliyet yasağı, başvuru ehliyeti (malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi), hizmet sözleşmesi ve ücret, taraflarla ayrı-birlikte görüşme, vazgeçme serbestisi, gizlilik, gerekçeli rapor unsurları, 5 yıl saklama + 6 aylık faaliyet raporu + denetim + tarife yetkisi — RG 15.12.2012/28498.
- 6306 sayılı Kanun md. 6/15 (kuruluşların dayanağı).
Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.