2024'te mevzuata giren yeni kurum: Başkanlık lisanslı Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları; dönüşüm karar/uygulama süreçlerinde danışmanlık verir, malik-müteahhit-komşu uyuşmazlıklarında müzakere yürütür. Şartlar ağır: inşaat müh., harita müh., mimar, plancı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdamı zorunlu (fiilen ≥5 yıl), 600.000 TL teminat, 3 yıl vizeli izin, gizlilik, başka ticari faaliyet yasağı. Başvuruyu malik/kiracı/sınırlı ayni hak sahibi yapar; sonuçta gerekçeli rapor düzenlenir.
Kentsel dönüşümün en pahalı sorunu teknik değil, insanidir: kilitlenen müzakereler. Bloklar arası küslük, malik-müteahhit güvensizliği, paylaşım kavgası… 2024'te mevzuata bu boşluğu hedefleyen yeni bir kurum girdi: Kentsel Dönüşüm Danışmanlık ve Müzakere Kuruluşları (Yönetmelik md. 15/B; RG 21/5/2024, hükümler 9/11/2024'te yürürlükte). Bunlar, Kanunun 6. maddesinin 15. fıkrası kapsamında Başkanlık tarafından lisanslandırılan ticaret şirketleridir ve Yönetmelik onlara iki iş vermişti: dönüşüm karar ve uygulama süreçlerinde danışmanlık + bu süreçlerden doğan uyuşmazlıkların çözümü için müzakere. Güncel durum: Danıştay Sekizinci Dairesi 2/6/2026 tarihli kararıyla (E.2024/5003, K.2026/3501) uyuşmazlık çözümüne ilişkin ibare ve hükümleri iptal etti; mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde bu kuruluşların görevi olarak danışmanlık kalıyor. İptal edilen kısımları aşağıda ayrıca belirttik.
Dürüstlük notu: yapıyo bir 15/B kuruluşu değildir ve bu lisansa sahip olduğunu iddia etmez. yapıyo; fizibilite, mutabakat oylaması ve süreç koordinasyonunu şeffaf biçimde yürüten bir platformdur. Resmî "müzakere kuruluşu" statüsü ayrı bir lisans rejimidir — aşağıda bu rejimin ne olduğunu, ne olmadığını anlatıyoruz.
Bu kuruluşlar neden ciddiye alınmalı? — şartlar ağır
Lisans almak isteyen şirketin bünyesinde şu meslek gruplarının istihdamı zorunludur ve hepsinin mesleklerinde fiilen en az 5 yıl çalışmış + Başkanlık eğitim programlarına katılmış olması gerekir:
- İnşaat mühendisi · harita mühendisi · mimar · şehir plancısı · değerleme uzmanı · hukukçu
Dahası: şirketin nama yazılı hisse sahiplerinin tamamı da bu meslek gruplarından, en az 5 yıl kıdemli kişiler olmalıdır. Diğer güvenceler:
| Şart | İçerik |
|---|---|
| Teminat | 600.000 TL nakdi teminat veya teminat mektubu (her yıl yeniden değerleme oranında artar) |
| İzin belgesi | 3 yıl geçerli, vizeye tabi; vize edilmezse 90 gün sonra belge geçici olarak geri alınır |
| Faaliyet sınırı | Kanun/Yönetmelik dışında başka ticari faaliyet yasak; görev özenle, tarafsız ve bizzat yürütülür |
| Gizlilik | Uyuşmazlık görüşmelerindeki gizlilik bendi Danıştay kararıyla iptal edildi (2/6/2026) |
| Kayıt & denetim | Raporlar Başkanlık sistemine yüklenir, 5 yıl saklanır; 6 aylık faaliyet raporu verilir; Başkanlık denetler; ücret tarifesini Başkan belirler |
Nasıl çalışır? — başvurudan rapora
- Kim başvurabilir: yapı malikleri, kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri ile kanuni temsilcileri (md. 15/B-9).
- Sözleşme: kuruluşla, Başkanlıkça gösterilen şartlara uygun bir hizmet sözleşmesi imzalanır; danışmanlık hizmetinin bedeli başvurucu tarafça karşılanır (md. 15/B-10/11).
- Müzakere düzeni (iptal edildi): Yönetmelik; kuruluşun taraflarla ayrı ayrı veya birlikte görüşebileceğini, tarafların vekilleriyle katılabileceğini ve süreçten serbestçe vazgeçebileceğini düzenliyordu (md. 15/B-12/a). Bu bent Danıştay'ın 2/6/2026 kararıyla iptal edildi.
- Yazılı görüş ve rapor: danışmanlık hizmeti sonunda başvurucuya yazılı görüş verilir (md. 15/B-11). Yönetmelikte ayrıca tarafların bilgileri, incelemenin konusu ve yöntemi, bilimsel-teknik dayanaklar ve gerekçeli sonucu içeren bir rapor düzeni yer alır (md. 15/B-12/c). Uyuşmazlık çözümüne ilişkin ücret cümlesi iptal edildi.
Dikkat: mevzuat bu raporu mahkeme kararı gibi bağlayıcı kılmaz — gücü, taraf iradelerini ve teknik gerçeği belgeli biçimde buluşturmasındadır. Anlaşma sağlanırsa hukuki bağlayıcılık, imzalanacak sözleşme/karar tutanağı üzerinden kurulur (toplantı-karar usulü).
Ne zaman 15/B kuruluşu, ne zaman başka araç?
- Kilitlenmiş çok taraflı uyuşmazlık (bloklar arası paylaşım, site senaryoları, malik-müteahhit restleşmesi) → kurum ilk olarak bunun için tasarlanmıştı; ancak uyuşmazlık çözümü hükümleri 2/6/2026'da iptal edildiği için bu kuruluşların bugün hangi hizmeti verebildiğini Başkanlıktan veya İl Müdürlüğü'nden teyit edin.
- Hukuki hak kaybı riski (itiraz süreleri, fesih, dava) → müzakere avukatın yerini tutmaz; avukat rehberine bakın.
- Süreç yönetimi ve şeffaf oylama (fizibilite, komşu ikna trafiği, belge düzeni) → platform araçları; nasıl çalışır. Üçü rakip değil, farklı katmanlardır.
Sık sorulanlar
Ücreti kim öder, pazarlık edilir mi?
Danışmanlık bedeli başvurucudan alınır (md. 15/B-11). Tarife serbest pazarlık değildir — ücret tarifesini Başkan belirler (md. 15/B-16).
Karşı taraf masaya gelmek zorunda mı?
Hayır — mevzuatta kimseyi bu kuruluşlara başvurmaya zorlayan bir hüküm yok. (Tarafların süreçten serbestçe vazgeçebileceğini düzenleyen bent de 2/6/2026 Danıştay kararıyla iptal edilen kısımlar arasında.)
Raporu mahkemede kullanabilir miyim?
Rapor; bilimsel-teknik dayanakları ve anlaşılan hususları belgeleyen nitelikli bir kayıttır ve sisteme yüklenip 5 yıl saklanır. Delil değeri somut davanın konusuna göre değişir — stratejiyi avukatınızla kurun.
Listeyi nereden bulurum?
Lisanslı kuruluşlar Başkanlıkça yetkilendirilir ve denetlenir; güncel listeyi Başkanlığın resmî kaynaklarından/İl Müdürlüğü'nden teyit edin.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (güncel metin) — md. 15/B (lisans şartları, teminat, izin belgesi, danışmanlık; Danıştay 8. D. 2/6/2026 iptal notları)
- 6306 Uygulama Yönetmeliği değişikliği (md. 15/B eklendi) — Resmî Gazete 21.05.2024 — md. 15/B'nin eklendiği değişiklik (yürürlük 9/11/2024)
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (güncel metin) — md. 6/15 (kuruluşların dayanağı)
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.