Yapı Kayıt Belgeli Binada Kentsel Dönüşüm: 7579 Sayılı Kanun ve 31.12.2026 Karışıklığı

Yapı kayıt belgesi (imar barışı) binanızı kentsel dönüşümün dışında bırakmaz, yeni binada ek hak da vermez. Belge, yapı yeniden yapılana ya da kentsel dönüşüm uygulanana kadar geçerlidir. Yeni binada o gün yürürlükte olan imar kuralları uygulanır. 22.05.2026 tarihli 7579 sayılı Kanun imar barışını yeniden açmadı. Kanundaki 31.12.2026 tarihi, yalnız Hazine arazisindeki yapıların arsa satın alma ve taksit sürelerini ilgilendirir.

Yapı kayıt belgesi nedir?

Yapı kayıt belgesi, 2018'de İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. maddeyle getirildi. 31.12.2017'den önce yapılmış, ruhsatsız ya da ruhsatına aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağladı. Başvurular süreliydi. İmar Kanunu'nun güncel metninde yeni başvuru yolu yok.

Belgenin getirdikleri, kanun metnine göre şunlardır:

• Yapının kullanım amacına yöneliktir. Yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
• Yapıyla ilgili İmar Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Bütün maliklerin onayı, plandaki kamu alanlarının terki ve bedelin iki katının ödenmesiyle kat mülkiyeti kurulabilir.
• Kayıt, yapı sahibinin beyanına göre yapılır. Yani belge, yapıyı yerinde inceleyen bir teknik rapor değildir.

Yapı kayıt belgesi binanın sağlam olduğunu gösterir mi?

Hayır. İmar Kanunu'ndaki "yapının depreme dayanıklılığı malikin sorumluluğundadır" cümlesini Anayasa Mahkemesi iptal etti (23.07.2024, E. 2023/74, K. 2024/141; Resmî Gazete 03.12.2024). Mahkemeye göre bu cümle, idarenin gözetim ve denetim yükümlülüğü sürerken idare aleyhine tazminat yolunu kapatıyordu. Bu da yaşam hakkı ve etkili başvuru hakkıyla bağdaşmıyordu.

Pratik sonuç şu: Belge, binanın depreme dayanıklı olduğunu göstermez. Güvenliği ancak teknik bir inceleme ortaya koyar.

Yapı kayıt belgeli bina riskli yapı tespitine girebilir mi?

Evet. 6306 sayılı Kanun md. 2, riskli yapıyı yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı diye tanımlar. Tanım ruhsat şartı aramaz. Tespitin nasıl yapıldığını riskli yapı tespiti sayfamızda anlattık.

İmar Kanunu da belgenin "yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar" geçerli olduğunu söyler. Dönüşüme girildiğinde belge görevini tamamlamış olur.

Güçlendirme de bir seçenektir. İmar Kanunu geçici 21. maddeye göre yapı kayıt belgeli yapılar, ilave inşaat alanı eklenmemek şartıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre alınan kararla güçlendirilebilir. Yapı Hazine'ye ya da belediyeye ait bir arazi üzerindeyse, arazi satın alınmadan güçlendirme yapılamaz. İki yolun karşılaştırması: güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapmak mı.

Yapı kayıt belgesi kentsel dönüşümde hak sağlar mı?

Yeni binada ek alan hakkı sağlamaz. İmar Kanunu geçici 16'ya göre belgeli yapılar yenilenirken yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Belgeyle kayda geçen kaçak kat veya taşkın alan, yeni projede kendiliğinden geri gelmez.

İstanbul'daki bir düzenleme bunu açıkça yazar. İBB'nin Aralık 2020'de kabul ettiği Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu, riskli binalarda ruhsattaki inşaat alanının korunmasına imkân tanır. Ama 8. ilkesine göre yapı kayıt belgesine konu alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve kazanılmış hak oluşturmaz. Plan notunun diğer şartları için: riskli yapımı yıkıp yeniden yaparsam ne alırım.

Malikler arasındaki payınızı tapu belirler. Belge bir kayıt belgesidir, tapu değildir. Belgeyle kat mülkiyeti kurulduysa bölümünüz tapuda ayrı görünür. Kurulmadıysa hesap, tapudaki mevcut paya göre yapılır. Dönüşüm kararı da hisseler oranında salt çoğunlukla alınır (6306 md. 6). Paya göre hesabın mantığı: kaç daire alırım.

Aynı binada ruhsatlı bölüm sahipleriyle kaçak bölüm sahipleri arasında değer tartışması çıkabilir. Bunun malikler arasında nasıl denkleştirildiğini şerefiye farkı yazımızda anlattık.

Yarısı Bizden desteğinin yapı kayıt belgeli binalara nasıl uygulandığını resmî kaynaklarda ayrıca göremedik. Başvurmadan önce İl Müdürlüğü'nden teyit edin.

7579 sayılı Kanun yapı kayıt belgesi hakkında ne getirdi?

7579 sayılı Kanun 07.05.2026'da kabul edildi ve 22.05.2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Tapu, kat mülkiyeti, imar, yapı denetimi gibi birçok kanunda değişiklik yaptı.

Yapı kayıt belgesiyle ilgili tek hükmü geçici madde 1'in 6. fıkrasıdır. Bu fıkra, geçici 16 kapsamında belge alınmış yapıların bulunduğu Hazine'ye ait taşınmazlarla ilgilidir. İki süreyi 31.12.2026'ya kadar uzatır:

• Taşınmazı satın almak için süresinde başvurmayanların başvuru süresi.
• Taksitli satışta ikiden fazla taksiti vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi.

Kanunda yeni yapı kayıt belgesi başvurusu açan bir hüküm yok. Özel mülkiyetteki bir apartmanda oturuyorsanız bu fıkra sizi doğrudan ilgilendirmez.

Yanlış bilinenler

"7579 ile imar barışı yeniden açıldı." Yanlış. Kanun yeni başvuru almıyor. Uzatılan süreler, yalnız Hazine arazisindeki belgeli yapıların arsa satın alma başvurusu ve taksit ödemesiyle ilgili.

"31.12.2026, Yarısı Bizden'in başvuru son günü." Tam öyle değil. Yarısı Bizden kararına göre destek, 31.12.2026'ya kadar 6306 kapsamında onaylanan riskli yapılar içindir (27.02.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 10960 sayılı Karar). 31.12.2027'ye uzatma 7 Eylül 2026'da açıklandı, ama 27.09.2026 itibarıyla Resmî Gazete'de yayımlanmadı. Durum için: Yarısı Bizden 2027 durum notu.

"7579'daki 31.12.2027 tarihi Yarısı Bizden uzatmasıdır." Hayır. Bu kanunda geçen 31.12.2027 tarihleri, Toplu Konut İdaresi ihalelerindeki damga vergisi istisnası ve 7261 sayılı Kanun'daki bir süreyle ilgilidir.

"Belgem var, binam sağlam sayılır." Hayır. Belge güvenliği göstermez.

"Belgedeki alan yeni binada da hakkım." Hayır. Yenilemede yürürlükteki imar kuralları uygulanır.

7579'da bir 31.12.2026 tarihi daha var. Kanunun 31. maddesine göre, zemin ve temel etüt kuruluşlarıyla ilgili 24. maddenin birinci fıkrası bu tarihte yürürlüğe girer. Bu da yapı kayıt belgesi ya da Yarısı Bizden ile ilgili değildir.

Belgeli binada dönüşüme başlamadan ne yapmalı?

1. Tapuyu ve belgeyi yan yana koyun. Hangi alan ruhsatlı, hangisi belgeyle kayıtlı, ayırın.
2. Beklentiyi imar kurallarına göre kurun. Yeni binanın büyüklüğünü bugünkü plan belirler: imar durumu sorgulama.
3. Riskli yapı tespitini erteleme. Belge güvenliği göstermez.
4. Hazine arazisindeyseniz satın alma ve taksit sürelerini takvime yazın.
5. Rakamı önceden görün: ücretsiz ön fizibilite.

Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.

Kaynaklar

• 7579 sayılı Kanun — Resmî Gazete, 22.05.2026, sayı 33261
• Resmî Gazete 22.05.2026 içindekiler
• 3194 sayılı İmar Kanunu (geçici md. 16 ve 21)
• Anayasa Mahkemesi kararı E. 2023/74, K. 2024/141 — Resmî Gazete, 03.12.2024
• 6306 sayılı Kanun (md. 2, 6)
• 10960 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı — Resmî Gazete, 27.02.2026
• İBB — Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.