Riskli Yapımı Yıkıp Yeniden Yaparsam Ne Alırım? İBB İlave Plan Notu ve 9 İlke

"Binam riskli çıktı, yıkıp yeniden yaparsam kaç metrekare alırım?" Bu sorunun cevabı çoğu malikin sandığı gibi yalnızca emsalde değildir. İstanbul'un büyük bölümünde, riskli yapı yıkılıp yeniden yapılırken toplam inşaat alanı ruhsat veya yapı kullanma izin belgenizdeki alana göre de hesaplanabilir. Bunu sağlayan düzenleme, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu"dur.

Bu yazı, o plan notunun dokuz ilkesini malik diliyle anlatır: kimler yararlanabilir, ne kazandırır ve hangi durumlarda kapı kapanır.

Neden böyle bir düzenleme var?

Eski binaların çoğu, yapıldığı dönemin imar planına göre bugünkü plandan daha fazla inşaat hakkıyla inşa edilmiştir. Yıllar içinde planlar değişti, emsaller düştü, yollar ve donatı alanları genişledi. Sonuç: binasını yıkıp yeniden yapmak isteyen malik, meri plana göre hesap yapıldığında elindekinden daha küçük bir bina ile karşılaşıyordu.

İBB bu sorunu çözmek için ruhsat tarihindeki yapılaşma haklarını koruyan plan notlarını hazırladı. İBB'nin kendi bildirimine göre Şubat 2022 itibarıyla 36 ilçede 978 mahallenin 692'sinde plan notu geçmiş durumdadır.

Dokuz ilke

1 — Üç şart birden aranır. Yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yönetmeliklerine göre ruhsat ve/veya yapı kullanma izninin bulunması ve meri planlara göre yapılaşma izni olan alanda kalması gerekir. Üçünden biri eksikse plan notu işlemez.

2 — Ölçü, belgedeki alandır. Toplam inşaat alanı, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirtilen alan esas alınarak hesaplanır. Yani cetvelle ölçülen değil, belgede yazan alan.

3 — Gömülü otopark hesaba girmez. Meri imar mevzuatına göre yapılması zorunlu ve ilave otopark alanları, tamamı gömülü olmak kaydıyla bu hesaba dâhil değildir. Bu, maliğin lehine en somut maddelerden biridir: otoparkı toprak altına alarak üstteki hakkınızı korursunuz.

4 — Terkler yapılmadan olmaz. Meri imar planındaki yol ve donatı alanı terkleri yapılmadan uygulama yapılamaz.

5 — Yükseklik mimari projede belirlenir. Yapı yükseklikleri ve yapılaşma düzeni; meri imar planlarına, çevre yapılaşma şartlarına ve varsa siluet kararlarına uygun olarak, idarece onaylanacak mimari projede belirlenir.

6 — Kat yükseklikleri aşılamaz. Onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesinde belirlenen kat yükseklikleri aşılamaz.

7 — İfraz kapıyı kapatır. Ruhsat onayı tarihinden sonra parselin ifraz edilmesi (bölünmesi) hâlinde bu plan notuna göre uygulama yapılamaz. Bunu bilmeden parselini bölen malik, hakkını kaybedebilir.

8 — İmar barışı kapsam dışıdır. 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine göre yapı kayıt belgesine konu edilen alanlar bu kapsamda değerlendirilmez ve kazanılmış hak oluşturmaz. Yapı kayıt belgesi almış olmak, bu plan notundan yararlanmanızı sağlamaz.

9 — Bazı alanlar tamamen dışarıdadır. Şu alanlarda kalan taşınmazlar bu plan notundan yararlanamaz: yapı yasaklı alan, heyelan alanı, taşkına maruz alan, kıyı alanı, tarımsal nitelikli alan, orman alanı, sit ve diğer koruma alanları, has alanlar, doğal karakteri korunacak alanlar, dünya mirası alanları, 5366 sayılı Kanun gereği ilan edilen yenileme alanları, Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi ve özel kanunlarla belirlenen diğer alanlar.

Peki hangisi uygulanır: emsal mi, ruhsattaki alan mı?

İkisi birbirinin alternatifidir ve maliğin lehine olan esas alınır. Meri imar planı size daha fazla hak veriyorsa plan geçerli olur; ruhsatınızdaki alan daha büyükse plan notu devreye girer.

Bunun pratik sonucu şudur: size gelen bir teklifi yalnızca emsal üzerinden değerlendirmeyin. Mevcut ruhsat veya iskân belgenizdeki toplam inşaat alanını da hesaplayın; "emsale göre" kurulmuş bir teklif sizi mevcut hakkınızın altına düşürebilir. Ücretsiz fizibilite aracımız ikisini birlikte hesaplar ve hangisinin lehinize olduğunu gösterir.

Bu plan notu benim mahallemde var mı?

Plan notu her mahallede geçmiş değildir; İBB ilçe ilçe hangi mahallelerin kapsandığını yayımlar. Öncelikli ilçelerin mahalle sayfalarına bu bilgiyi kapsamda / kapsam dışında ayrımıyla işledik — kendi mahallenizin sayfasına bakabilirsiniz:

• Kadıköy · Üsküdar · Ümraniye · Ataşehir
• Kartal · Pendik · Maltepe · Beykoz · Çekmeköy
• Beşiktaş · Bakırköy · Zeytinburnu · Güngören
• Bağcılar · Bahçelievler · Avcılar · Beylikdüzü

Bazı ilçelerde kural daha da ayrıntılıdır. Örneğin Beşiktaş'ta Dikilitaş-Balmumcu planında talep hâlinde meri plandaki kat adedine göre uygulama yapılabilirken, Boğaziçi bölgesinde inşaat alanı hiç artmaz — yalnız blok şekli değişebilir. Bahçelievler'de ise ayrıca bir imar hakkı transferi düzenlemesi vardır.

Kapsamda olmak yeterli mi?

Hayır. Kapsam listesi, plan notunun o mahallenin planına işlendiğini gösterir; parselinize uygulanıp uygulanmayacağı ada-parsel imar durumu belgesiyle netleşir. Belgeyi belediyenizin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yazılı olarak isteyin — sözlü bilgi bağlayıcı değildir.

Sık yapılan üç hata

1. Yalnız emsale bakmak. Ruhsattaki alanı hesaplamadan teklif değerlendirmek, eski ve büyük binalarda ciddi kayıp doğurur.
2. Yapı kayıt belgesini hak sanmak. İmar barışı bu plan notundan yararlanmanızı sağlamaz (8. ilke).
3. Parseli bölmek. Ruhsat sonrası ifraz, plan notunu doğrudan devre dışı bırakır (7. ilke).

Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü — "Riskli Yapılara İlişkin İlave Plan Notu" ve ilçe bazlı plan notu değişikliği kayıtları. İlkeler idarenin yayımladığı metinden özetlenmiştir; bağlayıcı olan idarenin kendi metni ve parselinize ait imar durumu belgesidir.

Bu rehber, yapıyo Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.