Arsa Payı Düzeltme Davası: Hatalı Arsa Payı Kentsel Dönüşümden Önce Nasıl Düzeltilir?

Arsa payınız dairenizin değeriyle orantılı değilse, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesi size payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurma hakkı verir. Kentsel dönüşümde bu önemlidir, çünkü karar çoğunluğu tapudaki arsa payına göre hesaplanır. Düzeltme istiyorsanız bunu karar, sözleşme ve yıkım öncesinde değerlendirin. Sonuç dosyaya ve mahkemeye bağlıdır; kesin bir sonuç vaat edilemez.

Arsa payı düzeltme davası nedir?

Arsa payı, apartmanın oturduğu arsada her bağımsız bölüme düşen ortak mülkiyet payıdır. Tapunuzda "120/1000" gibi bir kesir olarak yazar.

Kanunun kuralı açıktır. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3'e göre arsa payı, her bölümün konumuna ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olarak dağıtılmalıdır. Bu hüküm 2007'de 5711 sayılı Kanunla bugünkü hâlini aldı.

Aynı fıkra bir de çözüm yolu koyar: paylar bölümlerin değeriyle orantılı dağıtılmamışsa her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Uygulamada buna "arsa payı düzeltme davası" denir.

Hangi durumda arsa payı "hatalı" sayılır?

Ölçüt, payın kurulduğu andaki değerlerdir. Şu tablolar düzeltme talebine konu olabilir:

• Farklı büyüklükteki daireler tapuda aynı payı taşıyor.
• Bodrumdaki küçük bir bölüm ile ön cepheli büyük daire aynı payı almış.
• Paylar, bölümlerin konumunu ve büyüklüğünü hiç yansıtmayan bir yöntemle dağıtılmış.

Düzeltme sebebi olmayan bir durum da var. Kanun, sonradan oluşan değer artışı ya da azalışı yüzünden payın değiştirilemeyeceğini söyler. Yani "zemin kat sonradan dükkâna döndü, değeri arttı" ya da "önüme bina yapıldı, manzaram kapandı" gerekçesi tek başına yetmez. Kanun burada md. 44'ü saklı tutar: binaya kat ilavesi gibi durumlarda payların oybirliğiyle yeniden tespiti ayrı bir kuraldır.

Kentsel dönüşümde arsa payı neden bu kadar önemli?

Dönüşümde arsa payı üç yerde doğrudan sonuç doğurur:

1. Karar çoğunluğu. 6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre yeniden yapım kararı, paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Payınız küçükse oyunuzun ağırlığı da küçüktür. Ayrıntısı: salt çoğunluk (P+1) kuralı.
2. Katılmayanın payı. Karara katılmayan malikin arsa payı, rayiç değeri tespit edilerek açık artırmayla satılır. Satılan şey arsa payıdır. Süreç için: karara katılmayan malik.
3. Yeni binadaki payınız. Kaç m² ya da kaç daire alacağınızın hesabı çoğu projede arsa payından başlar. Hesabın mantığı: arsa payı ve emsalden daire hesabı.

Temsilî bir örnek: Aynı büyüklükteki iki daireden biri tapuda 100/1000, diğeri 150/1000 pay taşıyorsa, pay üzerinden yapılan her hesapta ikinci daire yüzde elli daha fazla sayılır. Rakamlar tamamen örnektir; kendi binanızın durumu tapu ve projeye bakılarak anlaşılır.

Arsa payı düzeltme davasını kim açar?

Kanun hakkı her kat malikine ve kat irtifakı sahibine tanır. Payının az yazıldığını düşünen malik başvurabilir.

Bilmeniz gereken birkaç nokta:

• Diğer malikler de etkilenir. Bir payı artırmak, başka payları azaltmak demektir. Bu yüzden kimlerin davada taraf olacağı, görevli mahkeme, harç ve masraflar avukatınızla birlikte netleşmelidir. Bu ayrıntılar KMK md. 3'te yazmaz.
• Değer, teknik bir tespittir. Bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre değeri, mahkemede genellikle bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
• Tapu vefat eden adınaysa önce mirasçılık ve intikal konusu çözülmelidir: mirasçılı tapuda kentsel dönüşüm.

Arsa payı düzeltme davası ne zaman açılmalı: yıkımdan önce mi, sonra mı?

KMK md. 3'te bu dava için ayrıca yazılmış bir süre yok. Ama dönüşümde zamanlama sonucu doğrudan etkiler.

En uygun an: karar ve sözleşmeden önce. Salt çoğunluk hesabı, yeni binadaki paylaşım ve katılmayanın payının değeri, o gün tapuda yazan paya göre konuşulur. Düzeltme sonradan gelirse, imzalanmış belgeleri yeniden açmak zorlaşabilir.

Yıkımdan sonra durum karmaşıklaşır. KMK md. 47, anayapının tümü harap olmuşsa kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceğini söyler. Yıkılmış bir binada payların neye göre değerlendirileceği hukuki bir tartışma konusu olabilir. Bu yüzden yıkım sonrasına bırakmayın.

Dava sürerken dönüşüm ne olur? Davanın karar ve paylaşımı nasıl etkileyeceği, tedbir istenip istenemeyeceği dosyaya göre değişir. Bunu avukatınıza sorun.

Dava yerine anlaşma mümkün mü?

Dava uzun ve masraflı olabilir. İki anlaşma yolu var:

• Tapuda değişiklik. Payı değişecek bütün malikler anlaşıyorsa, işlemin nasıl yapılacağını tapu müdürlüğüne sorun. Tek bir malik bile karşı çıkarsa bu yol kapanır.
• Sözleşmede farklı dağıtım. Malikler, yeni binadaki daire dağıtımını eski arsa payı yerine bağımsız bir değerleme raporuna bağlayabilir. Bu, tapudaki payı değiştirmez; karar çoğunluğu yine tapudaki paya göre hesaplanır. Değer farkının nasıl denkleştirildiğini şerefiye farkı yazımızda anlattık.

Dağıtım yöntemini sözleşmeye açıkça yazdırın: kat karşılığı sözleşmede dikkat edilecekler.

Başlamadan önce hangi belgeleri toplamalısınız?

1. Tapu kaydı: Her bölümün arsa payı.
2. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti belgeleri: Resmî senet ve yönetim planı.
3. Onaylı mimari proje: Bölümlerin gerçek büyüklüğü ve konumu.
4. Ruhsat ve yapı kullanma izni: Binanın kayıtlı hâli.
5. Değer bilgisi: Gerekirse lisanslı bir değerleme raporu.

Payınız değişirse yeni binada neyin değişeceğini görmek için ücretsiz ön fizibilite yapabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın. Kentsel dönüşümde hukuki destek için: kentsel dönüşüm avukatı.

Sık sorulanlar

Arsa payı düzeltme davası için süre var mı?
KMK md. 3'te bu dava için ayrıca yazılmış bir süre yok. Ama dönüşümde karar, sözleşme ve yıkım öncesi en sağlıklı dönemdir.

Dairem sonradan değerlendi, payımı artırabilir miyim?
Hayır. Kanun, sonradan oluşan değer artış veya azalışıyla payın değiştirilemeyeceğini söyler. Ölçüt, payın kurulduğu andaki değerdir.

Davayı kazanırsam yeni binada daha çok mu alırım?
Paylaşım arsa payına bağlıysa etkisi olabilir. Ama sonuç mahkeme kararına ve sözleşmedeki dağıtım yöntemine bağlıdır.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 3, 44, 47)
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (md. 6)
• 6306 Uygulama Yönetmeliği (md. 15, 15/A)

Son kontrol: 27.09.2026.

Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.