Bağdat Caddesi'nde emsalden önce yüksekliğe bakın: Kadıköy planına göre caddeye bakan ilk binalar 18 m'yi (en fazla 5 kat) geçemez. Yüksek yoğunluklu konut alanında emsal 2,07 ve 15 kat sınırı var. Yükseklik sınırı, kâğıttaki emsalin bir kısmını kullanılamaz kılabilir.
Bağdat Caddesi kentsel dönüşüm emsal sorusunun kısa cevabı şu: caddeye bakan bir parselde emsalden önce yüksekliğe bakmak gerekir. Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı'na göre Bağdat Caddesi'ne bakan ilk binalar 18,00 metreyi, yani en fazla 5 katı geçemez. Bu sınır, kâğıttaki emsalin bir kısmının kullanılamamasına yol açabilir.
Bağdat Caddesi hangi imar planına bağlı?
Bu yazı caddenin Kadıköy sınırları içindeki kesimini anlatır. Kadıköy Belediyesi e-imar kayıtlarında Caddebostan ve Fenerbahçe'deki örnek parsellerin bağlı olduğu plan, 11.05.2006 onaylı 1/1000 ölçekli Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planıdır. Bu planın notları Bağdat Caddesi için ayrı hükümler içerir. Notlar 2008'den bu yana birçok kez değiştirildi; son değişiklik 22.05.2026 tarihli. Güncel metin Kadıköy Belediyesi'nin sitesinde yayımlanır.
Sizin parselinizin hangi plana bağlı olduğunu, e-imar kaydındaki "Mer'i İmar Planı" satırı gösterir. Sorgu için imar durumu sorgulama sayfasını kullanabilirsiniz.
Bağdat Caddesi kentsel dönüşüm emsal kuralları neler?
Plan notlarına ve plan lejandına göre temel kurallar şunlar:
| Konum ya da plan alanı | Emsal (KAKS) | TAKS | Yükseklik |
|---|---|---|---|
| Bağdat Caddesi'ne bakan ilk bina | Parselin plan alanına göre | Plan alanına göre (ör. en fazla 0,35) | 18,00 m, en fazla 5 kat |
| Yüksek yoğunluklu konut alanı | En fazla 2,07 | En fazla 0,35 | Yençok 15 kat |
| Ticaret + konut alanı | Yapı adasının plan değeri | En fazla 0,35 | Yapı adasının değeri; caddeye bakan ilk binada 18,00 m |
| Az yoğunluklu konut alanı | Planda verilmez | En fazla 0,25 | 14,50 m (4 kat) |
| Sahil parselleri / sahil adaları | Plan alanına göre | Plan alanına göre | 11,00 m (3 kat) / 14,50 m (4 kat) |
Plan, yükseklikleri kata şöyle çevirir: 11,00 m en fazla 3 kat, 14,50 m en fazla 4 kat, 18,00 m en fazla 5 kat.
Caddeye özel başka kurallar da var:
- Planda bahçe mesafesi verilmemişse Bağdat Caddesi'nden en az 10 m çekilmek gerekir.
- Binanın kotu, cadde tretuarının üst seviyesinden alınır.
- Ticaret + konut alanında yola bakan ilk binaların zemin katı ticaret olarak kullanılabilir.
- Konut alanında TAKS 0,35 tam kullanılırsa çıkma yapılamaz; çıkmalar dahil bir normal katın alanı parselin 0,35'ini geçemez.
18 metre sınırı emsali nasıl etkiler?
Bir örnekle bakalım (rakamlar varsayımdır):
- Net parsel: 800 m²
- Emsal: 2,07 → emsal hakkı 800 × 2,07 = 1.656 m²
- Bir normal katın alanı (çıkmalar dahil) en fazla: 800 × 0,35 = 280 m²
- 5 kat × 280 m² = 1.400 m²
Bu örnekte kâğıttaki haktan yaklaşık 256 m² normal katlara sığmaz. Aynı hak, 15 kat sınırının geçerli olduğu bir iç parselde kat sayısı artırılarak kullanılabilirdi. Caddede "emsal düşük" denmesinin bir nedeni bu olabilir: emsal aynı olsa bile kullanılabilir alan yükseklik yüzünden küçülebilir.
Farkı kısmen kapatabilecek iki plan hükmü var:
- İskân edilen bodrum: Plan birden fazla bodrum katın iskân edilmesine izin verir; iskân edilen bodrum katlar emsale dahil edilir. Yani emsalin bir kısmı bodrumda kullanılabilir.
- Çatı dairesi: 21.10.2025 tarihli plan notu değişikliğiyle, konut yapılabilen parsellerde şartlı olarak bağımsız bölüm şeklinde çatı dairesi yapılabiliyor. Plan, çatı dairelerinin bina yüksekliği sınırına dahil edilmeyeceğini yazar. İç yüksekliği 2,20 metreyi sağlayan kısımlar ise emsale dahildir.
Hangisinin sizin parselinizde uygulanabileceğini mimari proje netleştirir. Konunun genel çerçevesi çatı katı yazısında.
Caddeye ve arka sokağa cephesi olan parselde ne olur?
Plan bu durumu ayrıca düzenler:
- Parselin birden fazla yola cephesi varsa ve parsele birden fazla bina yapılacaksa, izafi ifraz hattı uygulanır. Caddeye bakan bina 18,00 m'yi geçemez; hattın öbür tarafındaki bina, arka yolun yapılanma koşullarına tabidir.
- Bağdat Caddesi'nden cephe alan balta parsellerde, cadde şartlarına göre yapı yapılamıyorsa ve parsel başka bir yola da bakıyorsa, parselin tamamında o yolun koşulları uygulanır.
- Dar parsellerde belediyenin blok düzenleyebildiği durumlarda, caddeye bakan bloklar 18,00 m (5 kat), arka yola bakan ikinci bloklar 14,50 m yüksekliğinde düzenlenir.
Riskli binada ruhsattaki alan korunur mu?
Bu plan için riskli yapılara özel bir plan notu var (16.03.2023 onaylı, son hali 15.12.2025). Özeti:
- Riskli yapı tespiti yapılmış bina, yapıldığı dönemin planına göre ruhsat ya da yapı kullanma izni almışsa, yeniden yapımda onaylı projedeki iskâna konu toplam inşaat alanı ve ruhsattaki yol kotu üstündeki kat adedi esas alınabilir. Zorunlu yangın merdiveni ve yangın güvenlik holü bunun üstüne eklenir.
- Plandaki kat adedi mevcut binadan fazlaysa, ruhsattaki toplam alan aşılmadan plandaki kat adedine kadar çıkılabilir.
- Kot altındaki bodrumda yapılan otopark, sığınak gibi ortak alanlar bu toplama dahil edilmez.
- İmar affıyla ya da yapı kayıt belgesiyle kazanılan kısımlar hesaba katılmaz.
- Varsa donatı alanlarının kamuya geçmesi ve plandaki fonksiyonun korunması şarttır.
Bu kuralın sınırı 2026'da netleşti. Plan değişikliği 25.02–26.03.2026 arasında askıya çıktı ve 28 itiraz geldi. İtirazlar, ruhsattan gelen kat hakkı ile planın 2,07 emsalinin birlikte kullanılmasını istiyordu. Kadıköy Belediye Meclisi İmar Komisyonu 06.04.2026 tarihli raporunda bu itirazları reddetti. Yani iki hak toplanmaz: ya ruhsattaki alan esas alınır ya plan. İBB'nin plan notunun genel ilkeleri riskli yapımı yıkıp yeniden yaparsam ne alırım yazısında.
Tescilli köşk komşuluğu neyi değiştirir?
Cadde çevresinde tescilli eski yapılar bulunabilir. Plan, tescilli eser komşuluğundaki alanlarda koruma kurulu kararı doğrultusunda uygulama yapılacağını yazar. Örneğin Caddebostan'daki 981 ada 101 parselin e-imar kaydında şu not var: komşu parselde tescilli eski eser bina bulunduğu için Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'ndan görüş alınmadan uygulama yapılamaz. Böyle bir not, takvimi ve projeyi etkileyebilir. Tescilli yapılarda sürecin nasıl işlediği tescilli binada kentsel dönüşüm yazısında.
Bağdat Caddesi hattında riskli yapı tespiti ne kadar yaygın?
Kadıköy Belediyesi'nin Kadıköy 2030 Mevcut Durum Raporu'na göre 2012–2022 arasında ilçede 4.087 riskli yapı tespit edildi. En çok tespit yapılan dört mahalle cadde hattındadır: Göztepe (493), Suadiye (476), Caddebostan (416) ve Bostancı (392). Bu hatta dönüşüm, tek tek binalara yapılan riskli yapı tespitleriyle ilerliyor. Her bina kendi parselinin kurallarına göre ayrı hesaplanıyor.
Parseliniz için hangi adımları atmalısınız?
- e-imar kaydını okuyun. Plan alanını (konut, ticaret + konut), TAKS, KAKS ve yüksekliği not edin.
- Konumu belirleyin. Parsel caddeye bakan ilk bina konumunda mı? Arka yola da cephesi var mı?
- Ruhsat hesabını çıkarın. Mevcut ruhsat ve iskândaki toplam alanı, plana göre kullanılabilir alanla karşılaştırın.
- Resmî belgeyi yazılı alın. e-imar ekranı bilgi amaçlıdır; bağlayıcı olan belediyeden alınan imar durumu belgesidir.
- Teklifleri net m² üzerinden karşılaştırın — net vs brüt m².
Emsalin daire sayısına nasıl döndüğünü emsal rehberinde anlattık. Bağdat Caddesi'ndeki parseliniz için kullanılabilir alanı ve paylaşım senaryosunu ücretsiz ön fizibilite ile görebilirsiniz.
Bu yazı genel bilgidir; kendi durumunuz için avukata danışın.
Kaynaklar
- Kadıköy Merkez E-5 (D-100) Otoyolu Ara Bölgesi Uygulama İmar Planı notları (Kadıköy Belediyesi)
- Aynı plan — konut ve ticaret + konut alanları lejandı (Kadıköy Belediyesi)
- Kadıköy Belediyesi e-imar — Caddebostan 981/101
- Kadıköy Belediyesi e-imar — Fenerbahçe 3095/128
- Kadıköy Belediye Meclisi Nisan 2026 komisyon raporları (İmar Komisyonu, 06.04.2026, rapor 2026/2)
- İBB — Kadıköy ilçesi riskli yapılara ilişkin plan notu değişikliği
- Kadıköy Belediyesi — Kadıköy 2030 Mevcut Durum Raporu
Son kontrol: 27.09.2026.
Bu rehber, Hüseyin Gülle (Yüksek İnşaat Mühendisi) tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.